9月開(kāi)局，深圳樓市進(jìn)入一個(gè)“兵家必爭(zhēng)”的樓市銷(xiāo)售旺季。在經(jīng)歷了今年前8個(gè)月的新房成交冷淡行情后，房企新房庫(kù)存驟升，都在等待向市場(chǎng)推售大量房源的絕佳機(jī)會(huì)。

記者了解到，從進(jìn)入9月起，房企推盤(pán)節(jié)奏明顯加快。首周就有3個(gè)樓盤(pán)開(kāi)售，10個(gè)樓盤(pán)開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板間，進(jìn)行前期預(yù)熱活動(dòng)的樓盤(pán)則更是多達(dá)數(shù)十家。房企的高庫(kù)存和積極入市會(huì)否引發(fā)一輪降價(jià)？業(yè)內(nèi)人士表示，樓盤(pán)入市能否獲得成交要看錢(qián)袋子和購(gòu)房者的信心，而已入市樓盤(pán)的成交情形則說(shuō)明，購(gòu)房者不會(huì)接受價(jià)格高出預(yù)期的樓盤(pán)，但是價(jià)格合理的樓盤(pán)則會(huì)獲得購(gòu)房者青睞。對(duì)于后市，相關(guān)專(zhuān)家表示，深圳房?jī)r(jià)下跌將從9月份開(kāi)始，但形式上，房企或采用比較含蓄的方式降價(jià)，普通購(gòu)房者或不易感知。

中秋入市三盤(pán) 低價(jià)樓盤(pán)暢銷(xiāo)

剛剛過(guò)去的中秋算是今年深圳樓市“金九銀十”的首次售樓高峰。記者了解到，9月第一個(gè)周末深圳有3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，另外還有約10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心或樣板間。此外，數(shù)十個(gè)樓盤(pán)舉辦各種各樣的促銷(xiāo)活動(dòng)以吸引購(gòu)房者。如此多的樓盤(pán)加緊營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏就是為了接下來(lái)的銷(xiāo)售旺季做準(zhǔn)備。

據(jù)悉，在中秋節(jié)假期內(nèi)，深圳共有3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，分別是位于龍崗的純新盤(pán)星都豪庭、位于松崗的聯(lián)投東方、位于龍華的華業(yè)玫瑰四季。三個(gè)樓盤(pán)的入市銷(xiāo)售情況由于其入市價(jià)格的不同而大相徑庭。

其中，9月1日就獲得預(yù)售許可證的布吉純新盤(pán)星都豪庭選擇在9月5日推售，比計(jì)劃提前一天，雖然該樓盤(pán)取得了500套的預(yù)售許可證，但當(dāng)天卻聲稱(chēng)只推出120余套78—183平方米2至6房的房源單位。記者了解到，這一樓盤(pán)的戶(hù)型的最大特點(diǎn)就是贈(zèng)送面積多，其83平方米戶(hù)型可以做到5房。算上贈(zèng)送面積，如果該樓盤(pán)定價(jià)與周邊房?jī)r(jià)相近，那么自然會(huì)吸引購(gòu)房者入手。

但是，該樓盤(pán)卻由于定價(jià)過(guò)高而遭遇銷(xiāo)售慘敗。記者獲悉，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前，銷(xiāo)售人員表示其83平方米的戶(hù)型均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米起，這一價(jià)格與周邊房?jī)r(jià)水平相當(dāng)，因此不少購(gòu)房者都在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。而正式公布價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻表示，去除拓展面積，主流83平方米5房戶(hù)型均價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米起。對(duì)于這一價(jià)格，當(dāng)時(shí)就有不少購(gòu)房者表示價(jià)格太高，高過(guò)心理預(yù)期，因此棄買(mǎi)。

當(dāng)晚，根據(jù)銷(xiāo)售人員的說(shuō)法，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日只成交數(shù)十套。按照近期深圳樓盤(pán)大多超過(guò)六成的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率，這一結(jié)果明顯不盡如人意。

9月6日，位于寶安松崗的聯(lián)投東方則加推300套78—123平方米的3至5房單位。據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，當(dāng)天加推的300套單位吸引了逾千人到訪搶房，而均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格也幫助該樓盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售九成。此外，位于龍華紅山地鐵站附近的華業(yè)玫瑰四季樓盤(pán)也在9月6日加推新品，推出60套78、88平方米單位，同樣因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)合理，加推單位1小時(shí)全部售罄。

綜上，中秋假期三樓盤(pán)的入市案例顯示，只要定價(jià)合理，購(gòu)房者依然踴躍入市，而對(duì)于這些價(jià)格敏感的剛需購(gòu)房者而言，如果開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高，則會(huì)遭遇購(gòu)房者棄買(mǎi)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，“現(xiàn)實(shí)情況說(shuō)明，慘淡的市場(chǎng)下，只有合理定價(jià)，才能打破濃厚的觀望情緒”。

庫(kù)存去化周期達(dá)到15個(gè)月

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，9月深圳樓市將迎供應(yīng)高峰，到時(shí)“以?xún)r(jià)換量”或?qū)⒏黠@。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月深圳預(yù)計(jì)有近20個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，其中龍崗和南山兩區(qū)推盤(pán)較多。

關(guān)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示，今年9、10月的市場(chǎng)環(huán)境與往年不同。首先，今年上半年市場(chǎng)疲弱至今，前8個(gè)月銷(xiāo)售不暢，房企庫(kù)存驟升，推盤(pán)量?jī)H有2013年同期的一半。王飛透露，深圳目前的房源庫(kù)存去化周期已高達(dá)15個(gè)月，處于近年來(lái)最高的水平，現(xiàn)有存量加上未來(lái)增量來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的壓力可見(jiàn)一斑。前期在市場(chǎng)不明朗觀望濃厚的情況下，開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)得可謂是畏畏縮縮、猶猶豫豫，那么接下來(lái)的幾個(gè)月在年度業(yè)績(jī)和資金的壓力逼迫下，開(kāi)發(fā)商需要加大促銷(xiāo)力度，一鼓作氣、全力沖刺去創(chuàng)收“金九銀十”，把過(guò)去憋著不能入市的庫(kù)存釋放出來(lái)。

其次，房企推售能否帶動(dòng)成交上揚(yáng)還要看購(gòu)房者方面，其最重要的兩個(gè)因素就是“錢(qián)袋子”和信心。王飛認(rèn)為，利率市場(chǎng)化的大背景下，房貸已不再是銀行信貸方向的香餑餑，優(yōu)惠和放款速度都在收縮，特別是今年上半年，房貸利率都在基準(zhǔn)之上上浮，放款更是一等再等。從三季度開(kāi)始信貸緊張略有緩和，但總體上來(lái)說(shuō)，錢(qián)袋子緊張的局面短期內(nèi)難以全面緩解，而錢(qián)袋子緊張、利率高就會(huì)影響購(gòu)房者貸款買(mǎi)房的決心。

此外，如果說(shuō)錢(qián)袋子是客觀因素的話，那么決定需求的主觀因素就是信心。深圳中原的監(jiān)測(cè)顯示，從年初開(kāi)始深圳樓市信心指數(shù)一路下滑，二季度已跌至谷底，三季度稍有回升，但仍未擺脫低谷徘徊的困境。

克而瑞信息集團(tuán)總經(jīng)理許爍也認(rèn)為，進(jìn)入9月，供應(yīng)明顯增加，開(kāi)發(fā)商為血拼加快去化，價(jià)格會(huì)有更大的讓利空間，甚至可能進(jìn)一步下調(diào)，促使購(gòu)房者能盡快入市。

“隱性”降價(jià)或成房企主流

王飛認(rèn)為，從供應(yīng)量上來(lái)說(shuō)，9、10月一定會(huì)出現(xiàn)高峰，但不可能出現(xiàn)爆發(fā)式的量?jī)r(jià)齊漲局面，只會(huì)是比全年平均水平上略好一些。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，開(kāi)發(fā)商此前大量積壓的房源，在9月進(jìn)入市場(chǎng)，推貨量將大于潛在需求，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，則會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商選擇“以?xún)r(jià)換量”。其中，民企定價(jià)會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺，而國(guó)企則由于業(yè)績(jī)壓力出貨意愿更加明顯，定價(jià)將更貼近市場(chǎng)，甚至低于市場(chǎng)預(yù)期。由此，鄭叔倫認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)下跌將從9月份開(kāi)始。

王飛也表示，這一黃金銷(xiāo)售季的到來(lái)將會(huì)引發(fā)全面的降價(jià)潮，而深圳房企即使是降價(jià)也會(huì)降得含蓄、遮遮掩掩以掩蓋降價(jià)的真相，但可預(yù)見(jiàn)的是，開(kāi)發(fā)商的各種“促銷(xiāo)”將會(huì)明顯增多。

其中一種可能是折扣力度加大，認(rèn)籌金抵扣更多房款。王飛解釋?zhuān)J(rèn)籌金是客戶(hù)購(gòu)房意向金，也是開(kāi)發(fā)商變相降價(jià)的首選策略。上半年部分項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢導(dǎo)致庫(kù)存積壓，開(kāi)發(fā)商為快速去庫(kù)存，近期多個(gè)項(xiàng)目出手大方，認(rèn)籌5萬(wàn)元抵20萬(wàn)元等優(yōu)惠幅度頻現(xiàn)，甚至個(gè)別項(xiàng)目認(rèn)籌6萬(wàn)元可抵50萬(wàn)元購(gòu)房款。在市場(chǎng)不景氣的當(dāng)下，這類(lèi)促銷(xiāo)手段可謂賺足了眼球，為項(xiàng)目吸引了不少人氣。

另外一種方式則是房企推出特價(jià)房實(shí)則變相降價(jià)。王飛表示，特價(jià)房是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常使用的變相降價(jià)的營(yíng)銷(xiāo)手段，也是轉(zhuǎn)移老業(yè)主注意力的有效策略。不僅如此，如果置業(yè)者對(duì)特價(jià)房的方位、戶(hù)型不滿意的話，往往會(huì)選擇其他樓層或戶(hù)型，也能拉動(dòng)項(xiàng)目成交。

王飛認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，走量去庫(kù)存才是現(xiàn)階段的終極目標(biāo)，使盡了招數(shù)后到底客戶(hù)是否買(mǎi)單，還在于客戶(hù)是否得到了實(shí)惠。而從前幾個(gè)月的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目情況來(lái)看，有明顯降價(jià)或明顯低于周邊樓盤(pán)價(jià)格的項(xiàng)目基本都賺得盆滿缽滿，由此可以看出，只要價(jià)格合理有所讓步，都會(huì)贏取購(gòu)房者的入市。