回顧過去一年，住宅房地產市場取得了不俗表現(xiàn)。雖然一線城市仍然受到限購、限貸及其他調控政策的影響，但房價仍有明顯上升，而存量房庫存較多的二三線城市也錄得小幅的價格上漲。同時，全國商品房總交易量超過2012年20%，這種量價齊升的局面確實超出了大部分分析師在2013年初的預期。
到了2014年這一改革的關鍵時期，防范金融風險、維持金融系統(tǒng)穩(wěn)定將有利于為改革提供穩(wěn)定的環(huán)境。經過近幾年來利率市場化與金融創(chuàng)新的發(fā)展，目前有較大部分的商業(yè)銀行表內和表外的信托、理財?shù)雀呤找嫘徒鹑诋a品都與房地產開發(fā)企業(yè)的融資相關。而房地產行業(yè)的資金狀況也直接關聯(lián)著土地轉讓的購買需求，對地方政府的財政收入有一定影響。
2014年是否會出現(xiàn)房價下降，以及樓市調整是否會導致金融風險爆發(fā)，都是近期市場與政策制定者關注的焦點。
我們近期發(fā)布的住宅房地產市場中長期發(fā)展報告指出，雖然樓市中仍然存在著一線城市房價較高、部分二三線城市供給過剩等不平衡的現(xiàn)象，但由于實際支付能力較強、按揭貸款相關債務較低、房地產除居住用途外仍有較大吸引力等原因，樓市并不存在巨大泡沫，近期出現(xiàn)大幅調整的概率較低。
通常熱衷于中國樓市泡沫論的評論人士往往強調北上廣深房價高企且快速攀升這一點，并以房價與該地區(qū)平均收入相比所得的房價收入比上升為依據(jù)，推斷在可負擔率惡化的情況下，一線城市的房價必然即將下跌。
我們將2012年底中國各城市的房價收入比與世界其他主要國家的主要城市相比，表面上看中國一線城市的房價收入比(北京16.7倍，上海12.5倍，深圳13倍)確實高于多數(shù)歐美城市(紐約6.2倍，舊金山7.6倍，倫敦6.8倍，溫哥華9.5倍，悉尼8.3倍)，僅比香港(17.3倍)情況略好。
考慮到影響中國樓市的特殊性因素，一線城市的實際房價可負擔情況應該好于簡單計算得到的結果。
第一，灰色收入的存在意味著居民收入被低估，從而意味著居民實際購買能力應高于平均收入統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的情況。根據(jù)社科院王小魯教授的研究，將家庭可支配收入數(shù)據(jù)中可能出現(xiàn)的低估考慮在內，一線城市房價的實際可負擔率會出現(xiàn)明顯改善。
第二，房產投資的資金來源往往不止一個家庭的儲蓄和收入。在自有住房持有率較高的環(huán)境中，愛子(女)心切的父母經常會幫助子女支付購房首付款。對于新婚夫婦而言，支撐一套住房的財力有可能來自兩代人三個家庭的儲蓄和/或其已經升值的原有住房。
第三，一線城市目前的首次購房者一般是受優(yōu)質公共服務或商業(yè)機會吸引的高收入者。以北京為例，在限購限貸的環(huán)境下，一年20萬套的新房加二手房交易量，反映的是本地2.5%的最富有家庭的住房需求，甚至是全國不到0.1%的高收入家庭需求，而非北京平均收入者需求水平。
判斷樓市泡沫是否存在的最重要因素是金融杠桿/負債的使用情況。此前曾有研究機構指出，在一線城市已經出現(xiàn)普通購房者需要支付超出全部可支配性收入的按揭貸款還款額，因此房價上升不可持續(xù)。可是這樣的判斷是基于一個平均收入的家庭每月購置一套新房的動態(tài)假設之上，據(jù)此推斷計算出的按揭還款額與其當期收入之比，并非實際情況，更非普遍的現(xiàn)象。
其實，大多數(shù)的按揭債務人都并非最近購房，相對于其當期的收入而言，過去按揭在目前的還款水平未必不可承受。此外，除了政府規(guī)定的限貸措施以外，銀行還采取了多項措施避免貸款人償付風險。而在限貸措施出臺以前，更有很大一部分債務人都選擇提前還款，盡量增強其財務方面的安全感。
截至2012年底，中國家庭剩余長期負債總額占家庭部門一年可支配收入總額還不到35%，遠低于美國的110%、英國的140%、澳大利亞的170%以及日本的80%。所有按揭貸款余額只占居民銀行存款的五分之一，意味著按揭還款能力仍處于上升的階段。
通過對可負擔率、杠桿率等的研究，我們判斷在短期內樓市出現(xiàn)大幅調整的風險有限。我們預計隨著未來一兩年土地改革的推進和土地供應的增加，房地產市場會保持穩(wěn)定。但在大量供給實現(xiàn)以前，一線城市房地產價格將持續(xù)上漲，即使交易量維持較低水平。從長遠來看，隨著基礎設施開發(fā)程度的提高，更清潔、少擁堵的二三線城市和大城市的衛(wèi)星城可能會吸引更多住房需求的轉移。
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