用一周時間，W1 Developments董事總經(jīng)理Christopher Murray接連前往新加坡、香港、上海，向亞洲富豪們推薦投資自己參與開發(fā)的倫敦摩天地標(biāo)豪宅項目Principal Tower。
據(jù)稱，Principal Tower是一幢高50層的豪華住宅樓盤，位于倫敦市中心地段金融城，鄰近新興時尚據(jù)點肖迪奇區(qū)。此次面向亞洲富豪出售的，是該樓盤200多套一居、兩居、三居公寓，面積50-250平米不等，最低售價為70萬英鎊（按50平方米一居房測算，折14萬元人民幣/平方米）。
“目前，投資者需支付10%房款作為預(yù)訂款。”Murray說，這個樓盤屬于“期房”，明年1月開始建造，預(yù)計兩年后峻工。
然而，倫敦豪宅期房的投資風(fēng)險不容忽視。一方面是施工周期延誤甚至無法竣工的風(fēng)險；另一方面，英國政府正醞釀從2015年4月起，向外國投資者征收購房資本利得稅(Capital Gaintax)，某種程度將壓低期房投資回報率。
一位海外房產(chǎn)投資咨詢機構(gòu)人士坦言，考慮到公平因素，按照英國本地人購房需繳18%-28%資本利得稅測算，外國投資者英國購房所征收的資本利得稅也將接近這個區(qū)間，這意味著倫敦豪宅大幅上漲勢頭將得到遏制。不少倫敦當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介預(yù)計未來一年倫敦豪宅漲幅可能從8%降至4%。
過去五年間，隨著海外富豪投資者涌入，倫敦市中心豪宅房價漲幅超過72%。
Murray坦言，隨著外國投資者征收資本利得稅措施出臺，倫敦房產(chǎn)投資將出現(xiàn)分化，某些稀缺性的豪宅抵御這項政策沖擊的能力更強，投資保值增值能力更高。
然而，要淘到具有稀缺性的倫敦豪宅，國內(nèi)富豪投資者需要慧眼識珠。畢竟，潛在的稅務(wù)、物業(yè)費用、倫敦不同地段房產(chǎn)的跌價風(fēng)險，都可能令投資者鎩羽而歸。
分期付款玄機
為迎合亞洲富豪的倫敦豪宅投資需求，Murray稱在Principal Tower住宅樓盤設(shè)計初期費了不少功夫，包括盡可能減少住宅高樓公用面積，以此將物業(yè)費用降至70英鎊/平米；將原先安排在地下一層的健身會所移至地上第二層。
但他深知，Principal Tower最大的投資賣點，仍是其房產(chǎn)升值潛力。
他提供的數(shù)據(jù)顯示，去年倫敦中心地區(qū)房價整體上漲12.1%,Principal Tower所在的區(qū)域房價漲幅則達(dá)到15.3%。
“如果這個樓盤周邊的肖迪奇區(qū)全面振興計劃實施，會出現(xiàn)更多零售與商用設(shè)施，都將給Principal Tower帶來可觀的租金回報，進(jìn)而推動房價上漲。”他表示。
初次接觸Principal Tower房產(chǎn)項目的國內(nèi)富豪們更關(guān)心期房施工問題。
一位曾在倫敦購房的國內(nèi)企業(yè)家稱，基于歷史建筑的保護，倫敦金融城很多年都沒有允許建設(shè)高層住宅樓盤，一旦Principal Tower在施工建設(shè)過程稍有破壞周邊歷史建筑、打擾周邊居民生活起居的行為，僅這些官司訴訟就可能令竣工時間大幅延后，受損的將是投資者。
Murray則解釋，Principal Tower從樓盤設(shè)計、到買地審批、再到施工方案獲批，歷時整整8年，基本已經(jīng)涵蓋施工建設(shè)期間所有意外事件的風(fēng)險防范。
為了打消國內(nèi)富豪的購房顧慮，Principal Tower樓盤將采取分期付款方式購房，即國內(nèi)富豪在選定房子后的21個工作日內(nèi)，先支付10%房款作為預(yù)訂款，12個月后再付10%，直到樓盤竣工時完成剩余80%房款支付。
作為降低購房成本的具體措施，W1 Developments將協(xié)助國內(nèi)富豪獲得相當(dāng)于房價70%的房貸。
海外房產(chǎn)投資咨詢機構(gòu)人士直言，這些機構(gòu)之所以安排國內(nèi)投資者貸款買房，原因之一是購買倫敦豪宅的其他費用相當(dāng)高。比如去年起，個人購買200萬英鎊以上的英國房產(chǎn)將被征收7%印花稅(Purchase Stamp Duty)，若個人以公司名義購買這類英國豪宅，印花稅甚至達(dá)到15%，但在房產(chǎn)出售時減免資本利得稅。
記者多方了解到，基于避免征收印花稅，多數(shù)國內(nèi)富豪會選擇在馬恩島、澤西島設(shè)立離岸公司，用于購買倫敦豪宅。
“事實上，他們也是未雨綢繆。”這位海外房產(chǎn)投資咨詢機構(gòu)人士直言，基于英國政府醞釀明年向外國投資者征收英國置業(yè)資本利得稅，他們希望離岸公司架構(gòu)能幫他們避免征收這部分稅收。不過，離岸公司是否被納入資本利得稅征收范圍，目前尚無定論。
租金回報“風(fēng)險考量”
負(fù)責(zé)為該項目尋找國內(nèi)富豪投資者的“中介”為仲量聯(lián)行，該機構(gòu)一位人士坦言，目前對Principal Tower房產(chǎn)項目感興趣的國內(nèi)富豪，主要是看中這個樓盤的地段優(yōu)勢，還有相應(yīng)的房產(chǎn)升值潛力與可觀租金回報。
他分析說，倫敦金融城坐落500多家銀行，令Principal Tower有機會吸引銀行高管等高租金支付者。按仲量聯(lián)行內(nèi)部測算，這個樓盤的預(yù)期年化租金回報最高能達(dá)到5%，高于倫敦其他地區(qū)3%-4%平均租金收益。
不過，要兌現(xiàn)預(yù)期租金回報率，并非易事。
究其原因，仲量聯(lián)行將收取租房費用的12%，其中8%作為租房傭金，4%則是物業(yè)管理費；其次是倫敦中心地段部分豪宅房價漲幅大幅跑贏租金，無形間拖累租金回報率。
“考慮到倫敦房價已經(jīng)有了大幅上漲與即將面世的資本利得稅，一些國內(nèi)富豪已對倫敦豪宅投資持觀望態(tài)度。”上述海外房產(chǎn)投資咨詢機構(gòu)人士直言。
Murray表示，由于英國政府允許投資移民者拿出30%資金用于購買當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)，這些有投資移民意愿的富豪更需要購買保值能力強的倫敦房產(chǎn)，避免因資產(chǎn)貶值被要求追加資金，進(jìn)而影響投資移民流程審核通過。
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