近期以來，北京樓市回暖明顯。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，9月1-15日北京商品住宅(不含自住房)共實現(xiàn)成交2702套，成交面積27.5萬平方米，與上月同期基本持平，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了4月以來同期的新高。即將到來的“銀十”，也因此承載了更多的期望。

“雖然目前北京的調(diào)控壓力依然存在，但8月連續(xù)有改善型項目的‘日光、售罄’，都證明市場改善需求購買力的旺盛?，F(xiàn)在北京樓市已經(jīng)進入了旺季搶收模式，重頭戲不在于大家議論得更多的價格調(diào)整，而是產(chǎn)品升級。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志說。

“金九”旺季開局

亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，9月1-15日，北京商品住宅市場共有15個項目(其中包括兩個自住房)入市，這在年內(nèi)同期也處于較高水平。其中包括首開香溪郡、保利海德公園、東亞尚品臺湖等9個純新盤，以及泰禾1號公館、通州萬達廣場、首開常青藤等6個老項目后期。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，目前入市項目定價呈現(xiàn)出兩類鮮明特點，一是剛需項目以價換量，像通州萬達廣場9月開盤，均價為27000元/平方米，因開盤價格低于預(yù)期因而當(dāng)天“日光”；另一類則是高端項目價格堅挺，基于前期高端市場放松限購的預(yù)期，上半月多個高端項目集中入市，其中臻園報價52000元/平方米，相比上期開盤漲價4000元/平方米。不過，9月9日北京發(fā)布了以“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調(diào)控”為主基調(diào)的調(diào)控新思路，對高端市場的限購未像此前一些專家預(yù)料的那些輕言退出。受此調(diào)控新思路影響，原本預(yù)計下半年入市的部分項目將不得不推遲入市，10月份將會出現(xiàn)短期供應(yīng)斷檔。

這對市場上正在熱銷的老項目或許是個利好，尤其是沒有受到自住房沖擊的高端項目。就今年前八個月熱銷的高端項目而言，五礦萬科如園、望京金茂府、泰禾北京院子、國瑞城、華潤橡樹灣、潤澤莊園等多個項目名列前茅。更有亞奧金茂悅、銀泰琨御府、華潤橡樹灣三個項目開盤實現(xiàn)了“日光”。亞豪機構(gòu)分析，受調(diào)控新思路影響，項目本身已經(jīng)比較成熟，擁有資源優(yōu)勢或產(chǎn)品領(lǐng)先的樓盤，從價格到成交或?qū)⒊掷m(xù)堅挺，反之可能出現(xiàn)些許波動。

房企比拼搶“房票”

為了搶奪“房票”，大家都使出了渾身解數(shù)。但是面對不能再錯過的銷售旺季，不少項目的重點并非調(diào)整價格，而是千方百計升級產(chǎn)品。尤其是一些已經(jīng)形成了品牌效應(yīng)的高端項目。

五礦萬科如園和金茂府系產(chǎn)品就是典型的案例。他們都抓住了霧霾對人體健康影響的“痛點”，在產(chǎn)品自身的“微環(huán)境”不斷升級，獲得了市場的高度認(rèn)可，被很多業(yè)內(nèi)人士稱為“東府西園”。而面對回暖態(tài)勢明顯的“金九”，高期待值的銀十，加推樓王、產(chǎn)品升級成為了“東府西園”的共同選擇。8月30日，望京金茂府推出了中央樓王產(chǎn)品的實樓樣板間，全面展示了高舒適度、低能耗、低排放的第三代綠色健康科持人居樣本。據(jù)介紹，此次推出的中央樓王產(chǎn)品配備了第三代生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)，通過天棚毛細網(wǎng)輻射制冷采暖，同時輔以地緣熱泵技術(shù)與置換式全新風(fēng)系統(tǒng)等12大綠色科技體系，創(chuàng)造出全年恒溫恒濕恒氧的室內(nèi)綠色“微氣候”，使室內(nèi)全年維持24-26℃的恒定溫度、40%-60%的宜居濕度、全年低于45分貝的聲環(huán)境。

五礦萬科如園則于9月17日舉辦了全新樓王紫碧山房樣板間開放儀式。宣布意大利R BM頂級科技環(huán)境系統(tǒng)將選擇紫碧山房作為北京的首個合作項目。意大利R BM中國區(qū)技術(shù)總監(jiān)鄭鴻宇介紹，意大利R BM科技環(huán)境系統(tǒng)以前是歐洲不少總統(tǒng)別墅的“御用”環(huán)境系統(tǒng)，以恒溫、恒濕、恒氧，純新風(fēng)，可開窗，全自控，低成本為特色。對于PM 2.5過濾到90%以上，能將制冷與置換新風(fēng)相互配合，達到對溫濕度及空氣品質(zhì)完美控制。同時高科技膜技術(shù)的全熱新風(fēng)交換器，使得室內(nèi)65%的濕度被保留下來，既達到了室內(nèi)的換氣效果，又保持了室內(nèi)的濕度，更加節(jié)能。

“銀十”倒逼全力出貨

在“金九”火熱開局之后，“銀十”的成色和后勁，各方觀點不一，這也倒逼開發(fā)商紛紛亮出底牌，全力出貨。

10月預(yù)計入市項目中，既有像通泰國際公館、住總?cè)f科金域華府、首開國風(fēng)美唐朗觀等這類剛需盤，也有像泛海國際、紫玉公館這樣的中高端項目，而五礦萬科如園、望京金茂府這樣的熱銷項目后期，也已經(jīng)用樓王亮相，宣告了自己在銀十發(fā)力的決心。“一是可能會讓一部分本來準(zhǔn)備出手的購房者回歸觀望，二是在項目的選擇上會更加慎重，那些產(chǎn)品成熟，擁有優(yōu)質(zhì)資源的項目，會更受市場青睞。”陳志表示。

目前望京金茂府在售主力戶型為220平方米舒闊三居和270平方米奢雅四居，以全精裝成品住宅、中國首個雙優(yōu)教育地產(chǎn)和超五星級金鑰匙服務(wù)與金茂幸福卡等多重優(yōu)勢，成為望京區(qū)域高端項目標(biāo)桿。而五礦萬科如園緊鄰好望山森林公園，頤和園等皇家園林近在咫尺，百望山、香山貼身享受。而且擁有國家學(xué)府區(qū)，北大、清華，配套首師大附中，中關(guān)村二小等名校教育。“10月可稱之為開發(fā)商搶收的最后時機，但今年來看，10月僅22盤預(yù)計入市，供應(yīng)意愿降至年內(nèi)冰點。因此，無論低端還是中高端項目均壓力重重，年底前或?qū)⒊霈F(xiàn)價格肉搏戰(zhàn)。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為。