國慶前夕，央行、銀監(jiān)會調整住房貸款的通知，被認為是大規(guī)模的房地產救市政策。不少房地產企業(yè)甚至預期“十一”黃金周假期，市場有望迎來購房小高潮。
不過各方數據顯示，由于受到房地產大勢的影響，今年的黃金周樓市并沒有過去那么大紅大紫。
根據中國指數研究院報告， 10月1-7日，中指監(jiān)測的20個主要一、二線城市累計成交面積同比下降9.7%，與2012年同期相比下降6%。其中一線城市全線下降。
與此同時，多地庫存持續(xù)突破2014年以來的最高水平，深圳、廣州、南京等地庫存均維持在2010年以來的高位。
綜合各方觀點以及市場的反應，低迷的成交量在未來一段時間內可能會有所改善，但房價調整的趨勢很難改變。短期內銷售量的提升仍取決于企業(yè)的降價幅度。房貸新政會提振房地產的短期銷售和市場信心，但很難扭轉房地產行業(yè)的結構性下行趨勢。
一線城市成交全線下降
據中國指數研究院報告， 10月1日-7日，中指監(jiān)測的20個主要一、二線城市累計成交面積同比下降9.7%，與2012年同期相比下降6%。
從具體城市日均成交量來看，與2013年同期日均水平相比，代表城市中僅6城市同比上漲，哈爾濱漲幅最大，同比上漲70.79%，成都、武漢也有超過20%的漲幅；同比下降的城市中，合肥、廈門降幅超過60%。
一線城市全線下降。有數據顯示，今年“十.一”黃金周期間，上海商品住宅的日均成交量不足100套房源，較去年同期日均120套的成交水平有較大幅度下降，為近3年最低。
國慶長假成交總量不及國慶前兩日單日成交量。據搜狐焦點房地產網數據統(tǒng)計，“十.一”黃金周期間，上海全市商品住宅成交637套。成交面積為6.97萬平方米，同比去年同期下跌26.1%，為2012年來最低水平。與9月最后一周成交量相比更是暴跌了66.4%；成交均價為25451元/平方米，與去年同期相比上漲11.38%，為同期歷史最高值。
而北京樓市國慶期間成交大幅下降四成。根據中原地產市場研究部發(fā)布最新統(tǒng)計數據顯示，2014年1月-9月份，北京新建商品房（剔除保障房）市場成交額為1182.87億元，與2013年同期的1844.26億元相比，同比下滑幅度高達36%。而國慶7天長假的成交量，與2013年同期相比，成交同比下降4成。
在廣州，據房王網統(tǒng)計數據顯示：國慶黃金周期間，廣州十二區(qū)（縣）網簽一手住宅476套，與去年同期相比下跌41.7%；成交面積57886平方米，同比下跌36.4%。從區(qū)域來看，從化（縣級市）以124套的成交量居首，成交面積達16707平方米，均價為7786元/平方米；其次是增城（縣級市），網簽套數115套，成交均價9874元/平方米。廣州中心六區(qū)僅網簽100套，其中過半在白云區(qū)。
國慶期間，深圳商品房成交同樣清淡。深圳市規(guī)土委官方數據顯示，10月1日-10月7日，深圳商品住房僅僅成交139套，同比下滑46%。
盡管與2013年“黃金周”日均水平相比，一線城市全線下降，但中國指數研究院報告稱，二線代表城市中有12個城市上漲，其中哈爾濱、三亞漲幅超1倍。盡管與今年9月的日均成交水平相比代表城市全線下降，但與今年中秋假期日均水平相比，仍有長沙、武漢、南京、貴陽、溫州5個城市成交量上升。
去庫存仍是首要任務
不過，“十.一”長假前，央行限貸政策的松綁，的確給焦灼的樓市注入了些許生機。房貸政策放松后的國慶黃金周，上海“十.一”房展會在上海展覽中心舉行。公開數據顯示，首日觀眾達3.5萬人次，為期四天的展期共吸引超過12萬人次參觀，超過了去年同期的11萬人次。
上海中環(huán)一個房產項目營銷總監(jiān)稱，就在這個國慶期間，新推出的房源，去化率達到了一半。“前來購房的很多都是改善性需求，原先因為二套房貸限制，現在貸款放開了，很多人開始擔心接下來房價的不確定性，這個時候就容易做出購房的決定。來看盤的客戶，很容易看出來很緊張房價將會上漲，也不像之前有‘等等看’的心理，到訪量也比之前高很多，一般簽約的成功率就非常高。”該樓盤均價為3.1萬元/平方米。
另據億翰智庫對十大主流房企的調研顯示：國慶長假期間，來電來訪增長20%以上，且轉化率有所提升，為8%-10%；投資改善型客戶明顯增加，占比約20%，但觀望情緒仍未去除。億翰智庫調研后的結論是，10月份企業(yè)銷售額可能比9月增長20%以上，個別企業(yè)環(huán)比可望增加30%-40%。
中金地產分析師寧靜鞭更是預計，央行此次放松信貸預計將帶來短期購房需求10%-20%的恢復，有助于縮小供需差。
不過，在上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦看來：“信貸新政讓房企看到了希望，但短期內銷售量的提升仍取決于他們的降價幅度。”而對于大量銷售進度不佳的上市房企來說，借助政策利好，在四季度“以價換量”，是必需的選擇。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，從目前各大城市的具體營銷情況看，以價換量的策略還將繼續(xù)執(zhí)行。
“對于房企來說，在政策面基本穩(wěn)定的情況下，需要考慮兩個變量：購房者的決策、同業(yè)競爭的房企策略。購房者目前還是希望有一個價格折扣的，所以房企還得順著此類意向購房者的心思，在價格上不主動調高。而從同業(yè)競爭的房企策略看，沒有哪個房企會因為政策的放松而率先漲價，因為漲價就會造成客戶的流失。”嚴躍進稱。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，目前房企繼續(xù)“以價換量”的深層次原因是，大部分城市樓市仍面臨繁重的“去庫存”任務。
“從9月份36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力較大、市場去庫存化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數，比如杭州、寧波、大連、青島等。”張宏偉分析稱。
根據10月8日發(fā)布的《2014年三季度中國主要城市房地產市場交易情報》，截至2014年9月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比上月增長5.65%，持續(xù)突破2014年以來最高水平，深圳、廣州、南京等地庫存均維持在2010年以來高位。
一線城市庫存量環(huán)比上升幅度均較大，深圳可售面積環(huán)比增幅達到26.05%，廣州達到11.74%。二線城市中南京庫存上漲幅度也達到10.33%，合肥和南充超過8%。9月在原有高企的庫存基數下，房企依舊加大推盤，各城市可售面積繼續(xù)攀升，大量的庫存壓力在考驗新政帶來的實際效用。
房地產疲態(tài)或持續(xù)到2015年
盡管國慶之前，央行放松對按揭貸款發(fā)放的條件，為諸多房企注入了“強心針”，甚至有傳言稱部分房企醞釀漲價。
標準普爾評級認為，中國住宅地產銷售不會立刻出現反彈。標普表示，在供過于求的市場上，很多潛在購房者可能會等待房價進一步下降。但是，按揭放松可能會在未來2年內提振購房需求。
“我們認為，由于購房者預計房價將進一步下跌而繼續(xù)保持觀望，因此房地產業(yè)將繼續(xù)下行。但長期來看，央行近期的政策是向前邁出的一大步。這將擴大符合優(yōu)惠按揭貸款條件的購房者范圍，并應有助于釋放被壓制的需求。此舉也符合我們對中國政府將繼續(xù)支持房地產業(yè)健康發(fā)展的觀點。”標普信用分析師符蓓對時代周報記者表示。
而此前不久，標普層發(fā)布《隨著失去增長動力，中國房地產商信用風險加劇》的報告表示，中國房地產市場狀況的持續(xù)疲弱將在未來幾年削弱中國房地產商的信用狀況，并導致部分實力較弱房地產商生存前景備受質疑。該報告同時指出，“整體來看，預計2014年房地產銷售額將下降5%”。
瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤也在近日表示，房貸新政會提振短期銷售和市場信心，但很難扭轉房地產行業(yè)的結構性下行趨勢。
“我們認為房地產的下行周期尚未結束。房貸寬松政策并不能夠從根本上扭轉房地產行業(yè)的結構性下行趨勢，也不能引發(fā)房地產市場的大幅反彈。從基本面來看，我們仍然認為中國房地產的供給已經持續(xù)高于其剛性及改善型需求；投資性需求在前兩年增長較多，但諸多支撐因素的結構性變化已經開始使其趨于下滑。同時，房地產行業(yè)還受到庫存高企、在建面積規(guī)模龐大的抑制，我們預計，在房貸新政帶來的短期反彈之后，房地產建設活動將進一步放緩，這一疲弱態(tài)勢將在2015年持續(xù)。”汪濤稱。
他同時預測，穩(wěn)增長措施會進一步出臺。年底之前，最遲明年年初可能降低基準利率，尤其是貸款基準利率。
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