權威數(shù)據顯示，今年第四季度以來月度市場成交量環(huán)比回升態(tài)勢凸顯，市場去庫存速度也正在適度提高。
“從一線城市及基本面良好的城市來看，市場基本面有可能會率先好轉，年底或將出現(xiàn)‘翹尾’行情。但這并不代表樓市已經回暖，也不代表開發(fā)商資金面已經不再緊張。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析判斷：從當前市場特征看，銀行“惜貸”的基本面并沒有改變，房企的年度銷售業(yè)績指標面臨較大壓力，此時，市場仍然面臨去庫存的壓力，開發(fā)商的資金面仍然較為緊張。從當前市場表現(xiàn)看，年底出現(xiàn)“翹尾”行情背后開發(fā)商或蘊含更多困境，包括年底沖量階段利潤率難保、不敢直接漲價“有賊心沒賊膽”、用房子抵扣工程款等。
“歲末年初，開發(fā)商將在三個方面面臨困難。”張宏偉認為，一是年底“沖量”難保利潤率。
臨近年底，表面看市場成交量確有回升，甚至成交量出現(xiàn)“翹尾”，但這可能只是市場表象。從年底成交量“翹尾”行情出現(xiàn)背后的實情看，一方面，開發(fā)商年底階段面臨銷售業(yè)績指標的壓力，不得不打雞血貼著成本跑量，以盡可能縮小今年銷售結果與業(yè)績指標的差距；另一方面，銀行“惜貸”持續(xù)，房企資金面緊張的基本面仍然沒有改變，此時，盡快回籠資金成為年底階段開發(fā)商解決燃眉之急的必然選擇，甚至可見部分土地成本較高的項目虧本入市銷售。
二是不敢真的馬上漲價。張宏偉認為，就年底市場特征看，除北上廣深，其他城市取消了限購政策、部分城市地方政府救市措施給力、“央四條”等政策出臺等實質利好，扔難改變年內大部分城市庫存較大的市場現(xiàn)狀。就市場指標看，去庫存仍然是市場主旋律，大部分城市房價仍有下行壓力，即使當前部分品牌房企傳出漲價，也是“有賊心沒有賊膽”，不敢真的馬上漲價，仍然會維持小幅促銷、小幅優(yōu)惠等“平價”策略。甚至還有一部分房企因為資金面較緊張，而依然維持“以價換量”的市場策略。
三是用房子抵扣工程款等沖業(yè)績。張宏偉認為，今年房企資金面普遍緊張是不爭的事實，如今臨近年底，建筑商開始催繳墊付的工程款，園林景觀單位、材料供應商、營銷代理及廣告媒體等都在加緊催款。開發(fā)商只有加快銷售，回籠資金，但是，使出渾身解數(shù)還是面臨較大的資金缺口。于是，有些開發(fā)商開始用新房抵扣工程款。此時，無論是建筑商，還是其他合作單位，不得不接受開發(fā)商“要錢沒有，用房抵扣費用”的做法。從一定程度來講，這也是開發(fā)商常用的緩解現(xiàn)金流較為緊張并做大銷售額的手段，這其中不乏大型開發(fā)商。
“年底遭遇銷售業(yè)績壓力，我們不得不啟動全員營銷。”某房企管理人員表示，希望借力年底促銷、優(yōu)惠、抽獎活動等手段實現(xiàn)沖業(yè)績跑量的目標。
“事實上，目前市場對開發(fā)企業(yè)壓力很大，大幅降價，會引起老業(yè)主集體不滿，如不降價就沒有辦法完成銷售業(yè)績，處于兩難境地。”張宏偉分析，為解決這個問題，一部分開發(fā)商將一部分房源直接以折扣形式賣給自己員工，這對員工來講，既有利可圖，又可以實現(xiàn)自己的銷售業(yè)績，對公司來講，又不會引起老業(yè)主不滿，此時，多贏局面何樂而不為，因此，不少有實力的員工開始趁機抄底買房，甚至部分看到市場機會的員工還集資購買公司內部房源，以期獲得未來增值收益。
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