李嘉誠(chéng)以39.1億元人民幣的價(jià)格將其旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重慶解放碑大都會(huì)廣場(chǎng)整體出售給信托公司,此舉業(yè)內(nèi)再次對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)開(kāi)閘充滿(mǎn)期待。業(yè)內(nèi)有消息稱(chēng),住建部和央行已經(jīng)委托京滬深穗四個(gè)城市分別制定房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點(diǎn)的工作方案。

    分析指出,雖然REITs試點(diǎn)推出有望緩解商業(yè)地產(chǎn)的融資困境,但目前在電商的沖擊下,租金回報(bào)率偏低,因此,真正市場(chǎng)化運(yùn)作的REITs在收益率上或難具有吸引力。

    昨日,記者采訪(fǎng)多方相關(guān)人士,均表示暫未收到試點(diǎn)消息,但“930房貸新政”后,市場(chǎng)對(duì)這一業(yè)務(wù)都重燃期待。

    “暫時(shí)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)REITs要在廣州試點(diǎn)的確切消息,但是從趨勢(shì)上來(lái)看,這個(gè)融資手段遲早將放開(kāi)。”廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰表示。

    此前,在備受關(guān)注的“930房貸新政”中,除了重提要鼓勵(lì)住房抵押貸款支持證券(MBS)支持房貸投放,還提出另一個(gè)有利于緩解開(kāi)發(fā)商資金緊張情況的概念,即積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

    另外,多個(gè)信托公司人士也表示暫未聽(tīng)到這一消息。但對(duì)信托行業(yè)而言,有北京某信托公司的研究人士對(duì)記者表示,信托公司對(duì)REITS業(yè)務(wù)還頗為期待,因?yàn)樵谀壳叭谫Y類(lèi)信托增長(zhǎng)速度趨緩、轉(zhuǎn)型受限的背景下,這“好歹是條新出路”。

    與靠租金回報(bào)相比 REITs回籠資金更快

    研究人士指出,這種融資手段放開(kāi),一是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)化融資,也有利于滿(mǎn)足中小投資者投資房地產(chǎn)的需求以及機(jī)構(gòu)投資者需求。

    黃文杰表示,在目前的商業(yè)地產(chǎn)融資相對(duì)不暢的情況下,如果REITs能夠放開(kāi),“內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)肯定愿意以這種渠道去融資。”其分析稱(chēng),相比此前靠大額投入、逐漸租金回報(bào)的形式,這種融資方式能讓商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者所有者迅速回籠資金,并進(jìn)行復(fù)制、發(fā)展。

    問(wèn)題一:年租金回報(bào)率僅6%難達(dá)標(biāo)

    黃文杰認(rèn)為,由于REITs本身對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率有要求,達(dá)到了相應(yīng)的租金回報(bào)才能用,因此并非所有的商業(yè)地產(chǎn)都能通過(guò)這種方式來(lái)融資,恰恰相反的是,回報(bào)率達(dá)標(biāo)的物業(yè),往往不缺錢(qián)。“按照境外REITs的要求來(lái)看,年租金回報(bào)率至少要達(dá)到3~5個(gè)點(diǎn),香港的年租金回報(bào)率要達(dá)到7%~8%。內(nèi)地由于貸款利率本身比較高,因此對(duì)于年租金回報(bào)率肯定有更高的要求,內(nèi)地要想順利推動(dòng)REITs,物業(yè)本身的租金回報(bào)率不能低于8%。”

    而按照這一要求,目前廣州絕大部分商業(yè)地產(chǎn)并不達(dá)標(biāo)。黃文杰表示,由于前幾年廣州商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)容明顯,目前廣州絕大部分商業(yè)地產(chǎn)依然處于成長(zhǎng)期,尚未進(jìn)入成熟期,因此正常經(jīng)營(yíng)狀況下的商業(yè)地產(chǎn),平均年租金回報(bào)率“可能在4%~6%左右”,低的“只有2%~3%”。其表示,個(gè)別物業(yè),尤其是經(jīng)營(yíng)時(shí)間比較長(zhǎng),當(dāng)年初始投入比較低的物業(yè)可以達(dá)標(biāo),比如天河城等回報(bào)率確實(shí)超過(guò)了10%,但是這種類(lèi)型的物業(yè)并不缺錢(qián)。“很多銀行都想給這種優(yōu)質(zhì)物業(yè)貸款,這類(lèi)型物業(yè)完全沒(méi)必要通過(guò)這種方式來(lái)融資。”

    問(wèn)題二:信托投資管理能力仍欠缺

    也有分析人士認(rèn)為,在我國(guó)現(xiàn)行稅收制度下,國(guó)際上通行的REITs收益率標(biāo)準(zhǔn)(7%~8%的水平)難以得到滿(mǎn)足。按照現(xiàn)行稅制,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的租金收入最終只有租金的60%~70%。這也就意味著,在相關(guān)的免稅政策沒(méi)有出臺(tái)之前,REITs很難得到規(guī)模化發(fā)展。

    “未來(lái)廣州的商用物業(yè)總體租金水平,都應(yīng)該是維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài),不會(huì)大起大落。”黃文杰表示,但是根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況的不同,收租率和租金、各個(gè)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)冷熱不均,“好的可能越來(lái)越好,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出平均水平,差的可能收不到錢(qián),未來(lái)雖然整體市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定,但是會(huì)出現(xiàn)兩極分化,好的和差的項(xiàng)目會(huì)越拉越遠(yuǎn)。”他預(yù)計(jì),未來(lái)能夠達(dá)到REITs要求的物業(yè)會(huì)越來(lái)越多,“一兩年之后,有一些成長(zhǎng)期的物業(yè)會(huì)逐漸進(jìn)入成熟期,租金回報(bào)率達(dá)到REITs的要求。”

    此外,上述信托研究人士指出:“REITs成立后要管理投資房地產(chǎn),但國(guó)內(nèi)信托這方面的投資管理能力還不足,所以信托目前還不具備獨(dú)立承擔(dān)REITs運(yùn)作的能力,更可能相當(dāng)于信貸資產(chǎn)證券化的受托人角色。”

    他認(rèn)為,REITs的成功與否取決于制度設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)走勢(shì)等多種因素。“市場(chǎng)需求還是挺迫切的,主要在于政策層面,制度設(shè)計(jì)一直沒(méi)有出來(lái)。還有房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗,也可能抑制投資。”

    反思:內(nèi)地現(xiàn)有“REITs”存硬傷

    北京某信托公司研究人士對(duì)記者表示,區(qū)別于一般的融資類(lèi)房地產(chǎn)信托,REITs相當(dāng)于股票投資形式,每年以分紅形式給投資者回報(bào)。而從收益率水平來(lái)看,境外REITs投資收益率平均要高于國(guó)債水平,波動(dòng)性低于股票。

    事實(shí)上,此前越秀集團(tuán)、中信證券等先后試水這類(lèi)融資方式,將商業(yè)地產(chǎn)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓并進(jìn)行信托份額化。

    廣東地區(qū)一位信托公司人士對(duì)記者表示,由于這些基金的管理方都不是獨(dú)立的第三方,因此都不算是真正意義上的REITs。而其運(yùn)作模式均存在典型硬傷,即租金率不足以覆蓋付給投資者的收益率。“現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資基金其實(shí)是一種變相抵押借錢(qián),實(shí)質(zhì)是一種將利息租金化的方式。比如說(shuō),融資方可承受的成本是10%,那么其就將商業(yè)地產(chǎn)的租金標(biāo)準(zhǔn)提高,然后讓集團(tuán)自己的公司去租這些物業(yè),再將租金變成收益給予投資者。”

    目前靠融資方的信用變相兜底

    此外,他指出,現(xiàn)有的運(yùn)作模式類(lèi)似于自融,因此其“安全墊”主要靠融資方的信用變相兜底,若大型國(guó)資企業(yè)背景則風(fēng)險(xiǎn)較低。與此同時(shí),這類(lèi)產(chǎn)品大多數(shù)只有收租權(quán),沒(méi)有產(chǎn)權(quán)和所有權(quán),若持有人將物業(yè)再次抵押融資可能就會(huì)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

    硬傷

    商業(yè)地產(chǎn)平均年租金回報(bào)率可能在4%~6%左右,低的只有2%~3%,難以滿(mǎn)足信托基金的收益率要求。

    政策層面上,包括交易模式、交易方職責(zé)、上市規(guī)則、稅收等制度缺位。

    國(guó)內(nèi)信托在這方面的投資管理能力還不足,所以信托目前還不具備獨(dú)立承擔(dān)REITs運(yùn)作的能力。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗,抑制投資需求。

    相關(guān)法律法規(guī)尚不完善。

    除寫(xiě)字樓外 其他商業(yè)物業(yè)收益率

    均低于10年期國(guó)債收益

    廣發(fā)證券此前的研究報(bào)告也顯示,從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,商業(yè)物業(yè)收益率高于10年期國(guó)債收益率是REITs發(fā)行成功的關(guān)鍵因素,其通過(guò)對(duì)我國(guó)商業(yè)物業(yè)收益率進(jìn)行了測(cè)算并與10年期國(guó)債收益率進(jìn)行了比較,發(fā)現(xiàn)除了寫(xiě)字樓的收益率略高于10年期國(guó)債收益率外,其他商業(yè)物業(yè)的收益率均低于10年期國(guó)債收益率。

    而同時(shí),盡管我國(guó)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)即將邁入新階段,商業(yè)地產(chǎn)取得了一定發(fā)展,但仍處于初步發(fā)展階段,供給偏弱,空置率較高,租金漲幅有限。

    名詞解釋

    REITs:即一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。