新掌門面臨"去化"考驗：華遠地產(chǎn)152億存貨壓頂
任志強在外界的關(guān)注下?lián)]一揮衣袖瀟灑退休，對于華遠地產(chǎn)新任掌門人孫秋艷而言，面臨的考驗之一，則是三季度末接近152億的存貨“堰塞湖”。
《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2009年以來，只有2010年“新國十條”和2011年“新國八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，當(dāng)年華遠地產(chǎn)前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別約-5.33億元和-2.66億元，其他年份均為正值，但2014年前三季度，華遠地產(chǎn)該數(shù)據(jù)約為-27.68億元，同比減少近1905%。
“公司今年前三季度銷售業(yè)績確實不好，有三個原因：一是市場比去年差了很多；二是有些項目開發(fā)進度影響了開盤的時間，進而對銷售業(yè)績有一點影響；三是在北京有很多保障房原本計劃會很快開盤，但因為有很多審批環(huán)節(jié)，也耽誤了一些時間。最后一個季度會改善一些。”華遠地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，預(yù)計2014年銷售簽約額不會少于去年，銷售簽約面積應(yīng)該也與去年差不多。
前三季銷售簽約額同比跌21%
10月底，華遠地產(chǎn)發(fā)布了2014年第三季度經(jīng)營情況簡報，這是其2009年以來首份第三季度經(jīng)營情況簡報。
上述簡報顯示，2014年前三季度華遠地產(chǎn)營業(yè)收入近43億元，同比增長幾乎翻番，但歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.89億元，同比跌7.54%。
據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度，135家A股上市房企共實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤近432億元，同比下跌3.21%；這是2008年以來，上市房企整體盈利首次出現(xiàn)負增長。
業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上述情況既受到銷售不景氣的影響，也有降價以求走量的影響。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個月下跌，同比下跌1.57%。
對銷售不景氣體現(xiàn)最為明顯的指標(biāo)就是銷售簽約額。2014年前三季度，華遠地產(chǎn)開復(fù)工面積和竣工面積分別約205萬和32.4萬平方米，同比增長分別達29%和72%；然而完成銷售簽約額為29.5億元，同比減少21%。
無獨有偶，前三季度營收增長超60%的世茂股份，合同簽約金額僅同比增長13%，截至9月末實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的72%；而去年同期合同簽約額同比增長44%，并已提前實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。
此外，有公開報道顯示，今年前三季度，超過20家品牌房企中，銷售完成率低于七成的占70%，部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末，多家重點房企已完成或接近完成年度銷售任務(wù)。
存貨集中于在建工程和土地儲備
銷售完成率低直接導(dǎo)致存貨高企。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，2009年到2014年，華遠地產(chǎn)第三季度末的存貨余額分別約為24.54億元、43.5億元、67.17億元、76.88億元、111.89億元和151.83億元，上漲勢頭強勁。
盛富資本總裁黃立沖等業(yè)內(nèi)資深人士表示，行業(yè)內(nèi)計算上市房企存貨消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存貨余額，除以去年的平均月銷售額（即銷售簽約額），計算結(jié)果具有比較好的參考意義，而用今年前三季度月預(yù)收賬款或營業(yè)成本做除數(shù)時效性更強。
《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，華遠地產(chǎn)去年完成銷售簽約額56.1億元，月銷售簽約額為4.675億元。若以此為分母，以華遠地產(chǎn)2014年第三季度末151.83的存貨余額為分子，存貨消化周期是32.48個月。
華遠地產(chǎn)今年前三季度預(yù)收賬款下滑較大，月均為3.56億元；營業(yè)成本約33.74億元，同比跌逾70%，月均3.75億元。若以預(yù)收賬款和營業(yè)成本為除數(shù)，存貨消化周期則更長，分別約42.65個月和40.49個月。
相關(guān)調(diào)研機構(gòu)表示，今年第三季度，部分房企庫存積壓嚴(yán)重，存貨消化周期大幅躍升。若按照上述方法計算 （2014年第三季度末存貨余額/2013銷售簽約額*12），萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團消化庫存所需時間分別約為24.66個月、26.34個月、26.21個月和22.97個月。
華遠地產(chǎn)并沒有在第三季報中對存貨進行解釋，但2014年半年報顯示，華遠地產(chǎn)存貨余額約為144.56億元，其中開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品分別約134.98億元和9.58億元。
“存貨增加對于地產(chǎn)公司來說是一件很好的事情，說明公司規(guī)模在擴大，最重要的是存貨的質(zhì)量；公司存貨中開發(fā)產(chǎn)品即現(xiàn)房余額很少，開發(fā)成本包括在建工程和土地儲備等。”上述華遠地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人稱。
半年報顯示，華遠地產(chǎn)開發(fā)成本項下共有14個項目，分布在北京、長沙和西安；其中，北京新通源遠項目、長沙地韻項目和長沙人韻項目期末余額共計5.6億元，沒有開工時間和預(yù)計竣工時間表。上述業(yè)內(nèi)資深人士表示這幾個項目應(yīng)該是土地儲備。
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