在拿地15個(gè)月后，北京農(nóng)展館地王獲得了“進(jìn)場(chǎng)證”。
昨日（12月14日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者從北京市住建委網(wǎng)站上看到，剛剛過(guò)去的周末，北京市共有五個(gè)項(xiàng)目獲得了預(yù)售許可證，觀瀾嘉苑項(xiàng)目是其中之一。該項(xiàng)目地塊便是在去年9月，由融創(chuàng)中國(guó)以21億元總價(jià)加27.8萬(wàn)平方米異地醫(yī)院樓建設(shè)費(fèi)獲得，實(shí)際成交總價(jià)為43.24億元，最終實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)7.3萬(wàn)元/平方米，成為單價(jià)地王。目前首期入市的價(jià)格獲批為165023元／平方米。
“獲批的單價(jià)目前在北京期房項(xiàng)目是最高的，現(xiàn)房還有更高的。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在其看來(lái)，農(nóng)展館地塊入市獲批的價(jià)格符合之前的預(yù)期。
獲證速度超出預(yù)期
根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示，觀瀾嘉苑項(xiàng)目本次共獲批51套房源，其中包括35套住宅以及16套商業(yè)。其中，住宅產(chǎn)品戶型在245~383平方米，商業(yè)產(chǎn)品的主力面積則分為200平方米左右、250平方米左右以及300平方米左右三種。
記者注意到，在獲批的房源中，其中一套4單元602室房源，預(yù)售均價(jià)為19萬(wàn)元，合計(jì)建筑面積為373.89平方米，這套均價(jià)最高的房源總額大約在7107萬(wàn)元。而最低的一套1號(hào)樓302室，總價(jià)也為3763萬(wàn)元。
由于現(xiàn)房銷售不受預(yù)售價(jià)格審批的限制，所以目前該項(xiàng)目獲批的16萬(wàn)元擬售均價(jià)并非北京市場(chǎng)上最貴的房子，但這已是目前北京商品住宅銷售中獲批的最高預(yù)售均價(jià)。“目前入市的住宅只有幾十套，后期的價(jià)格會(huì)更高。”一位高端市場(chǎng)分析人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，一期對(duì)于房企來(lái)說(shuō)都希望走量回籠資金，同時(shí)也是為了后期銷售做鋪墊，16萬(wàn)元的均價(jià)并非農(nóng)展館項(xiàng)目的“終點(diǎn)”。
2013年10月，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，如果項(xiàng)目售價(jià)是15萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)并不高，臨湖的部分房源售價(jià)將超過(guò)30萬(wàn)元/平方米。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，農(nóng)展館地塊合計(jì)建筑面積為59152平方米（其中有部分不可售），如果按照均價(jià)16.5萬(wàn)元計(jì)算，項(xiàng)目總貨值在97.6億元左右，如果后續(xù)項(xiàng)目有一定溢價(jià)，總貨值勢(shì)必突破100億元。如果按照43億元的拿地成本，5億元的建安成本，各種稅費(fèi)管理成本大約5億~10億元，剩下的盈利多少就取決于銷售周期長(zhǎng)短所影響的資金成本。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，農(nóng)展館項(xiàng)目取證的速度超出預(yù)期，“但賣的話應(yīng)該要明年了，需要周期來(lái)預(yù)熱市場(chǎng)蓄客。”上述分析人士認(rèn)為。就此，記者昨日也聯(lián)系了融創(chuàng)中國(guó)方面，但對(duì)于該項(xiàng)目入市的情況，融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)人士并未回復(fù)。
頂級(jí)豪宅競(jìng)爭(zhēng)加劇
作為今年首個(gè)入市的昔日地王項(xiàng)目，位于北京薊門橋的保利海德公園在今年6月14日獲得了預(yù)售審批，最高擬售均價(jià)為9.7萬(wàn)元/平方米，這也是今年北京住宅項(xiàng)目獲批的首個(gè)最高單價(jià)。但這一紀(jì)錄并未維持多久。
在多位高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人看來(lái)，“9·30房貸新政”對(duì)于改善性需求的釋放加速了北京高端項(xiàng)目入市的腳步。
對(duì)此，嘉源置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)張大東對(duì)記者表示，高端市場(chǎng)價(jià)格是否上漲主要取決于市場(chǎng)，從長(zhǎng)期而言，高端市場(chǎng)是一個(gè)十分穩(wěn)健的市場(chǎng)。
“從整體市場(chǎng)來(lái)看，2014年北京頂級(jí)豪宅 （一般指單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米，單套總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)元的住宅）市場(chǎng)穩(wěn)定且跑贏房地產(chǎn)‘大市’。”郭毅向記者表示，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)，北京豪宅市場(chǎng)成交量一直較為穩(wěn)定，單套總價(jià)3000萬(wàn)元以上的產(chǎn)品年均去化數(shù)量在100套至200套之間。
伴隨著農(nóng)展館項(xiàng)目的獲準(zhǔn)入市，去年成交的多宗高價(jià)地塊都將陸續(xù)在明年入市，包括萬(wàn)柳地王以及龍湖與泰禾的西局地塊及夏家胡同地塊等。對(duì)于明年北京豪宅市場(chǎng)的走勢(shì)，多位豪宅項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人均向記者表示，明年單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元∕平方米的高端項(xiàng)目將會(huì)扎堆入市，頂級(jí)豪宅之間的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。
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