近期佳兆業(yè)多個在售房源被鎖定，導(dǎo)致一些購房者開始恐慌：此類項(xiàng)目能否按期交房？而這樣一種恐慌背后，也滋生出一種新的市場風(fēng)險(xiǎn)，即購房者試圖以斷供的方式來規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。相比2014年受房價(jià)下跌影響而出現(xiàn)的斷供現(xiàn)象，今年此類因房源查封而觸發(fā)的斷供風(fēng)險(xiǎn)更值得關(guān)注。

 

房企因各種原因?qū)е马?xiàng)目延期交房，并不少見。但因房企經(jīng)營不穩(wěn)定而導(dǎo)致項(xiàng)目被鎖定，還是比較罕見的事。面對這樣一類“黑天鵝”事件，購房者未來的月供價(jià)值有多大、應(yīng)如何防范此類住房交易的風(fēng)險(xiǎn)，自然成為最關(guān)心的問題。

 

貿(mào)然斷供有風(fēng)險(xiǎn)

 

在傳統(tǒng)的商品買賣環(huán)節(jié)中，買賣主體之間的關(guān)系和權(quán)責(zé)比較明確。一旦一方發(fā)生違約，另一方自然有權(quán)利放棄曾約定的義務(wù)。但住房市場有其特殊性。在購房市場上最普遍的交易方式就是按揭貸款方式，商業(yè)銀行信貸部門在其中扮演了重要角色。換而言之，房產(chǎn)交易的法律關(guān)系體現(xiàn)為房企和購房者的關(guān)系，但按揭貸款的交易卻是圍繞商業(yè)銀行和購房者兩者進(jìn)行的。

 

這也意味著，房企本身的經(jīng)營行為，不論優(yōu)劣，均不能成為影響購房者按揭貸款行為的因素。

 

而且從商業(yè)銀行的角度看，發(fā)放這樣一筆房貸，本質(zhì)上只是其多種貸款中的一類，并無特殊性。而且購房行為是由購房者先發(fā)起的，其理應(yīng)對交易風(fēng)險(xiǎn)有充分的考慮，并不能因?yàn)榇祟惤灰状嬖陲L(fēng)險(xiǎn)，就“蠻橫”拒絕償還月供。此類房貸的合同中，甲方是購房者，乙方為商業(yè)銀行而非房企。從合同法的角度看，購房者沒有理由拒絕償付月供。

 

一旦不按時足額還貸，購房者自然將背負(fù)“棄房斷供”的嫌疑，進(jìn)而引發(fā)各類風(fēng)險(xiǎn)。

 

一般來說，商業(yè)銀行信貸部門會通過電話、郵件、上門拜訪等方式進(jìn)行催繳，從而督促購房者按時還貸。如果按揭貸款將到期時，購房者處于一個有心無力的狀態(tài)，即有還貸意愿但無足夠的支付能力，那么部分商業(yè)銀行還會提供一個變通的方式，即展期。在這種模式下，購房者應(yīng)該在借款到期前的時間內(nèi)向商業(yè)銀行申請展期，商業(yè)銀行同意后，可以和購房者簽訂展期還款協(xié)議書，從而緩和月供壓力。

 

但很顯然，如果僅僅拿房企項(xiàng)目出問題來回避月供的義務(wù)，其理由根本站不住腳。這時候，商業(yè)銀行會將此類未清償?shù)馁J款定義為逾期貸款，即通俗理解的“斷供”行為。商業(yè)銀行往往會對此類斷供的金額加收一定的利息，即罰息，且以日為單位進(jìn)行計(jì)算。更糟糕的是，即使后續(xù)房企有能力進(jìn)行交房，此類住房的所有權(quán)也會轉(zhuǎn)移到商業(yè)銀行手中，并以司法拍賣的方式進(jìn)行處置。

 

延期交房索賠難

 

對于一個購房者而言，貿(mào)然斷供的風(fēng)險(xiǎn)自然也能夠?yàn)槠渌庾R到。之所以違規(guī)操作，在于憋屈的心理作祟：自己已按購房合同規(guī)定按期支付月供，但房企為什么拖延交房呢？必須承認(rèn)，按約定條件、按時按質(zhì)交付房屋是房企的法律義務(wù)，逾期交房則是明顯的、嚴(yán)重的違約行為。從這個角度看，購房者完全有理由向房企索取賠償。當(dāng)然，對于這樣一個索賠的內(nèi)容，要視房企違約的程度和房企所處的經(jīng)營狀況而定。

 

可以回顧下2013-2014年部分房企延期交房的案例。當(dāng)時受融資環(huán)境收緊和房企資金鏈斷裂的影響，部分房企交房時間不斷往后挪。在這種情況下，房企和購房者已簽訂了商品房預(yù)售合同，那么房企在約定的交房時間內(nèi)不按時履約，購房者完全可以向此類房企進(jìn)行催促和索賠。當(dāng)然，實(shí)際情況是，部分房企會通過加快項(xiàng)目進(jìn)度、承諾提供無償精裝修服務(wù)等進(jìn)行補(bǔ)償。

 

另外，部分房企項(xiàng)目被鎖定和延期交付，或和其不具備房地產(chǎn)開發(fā)主體資格的原因有關(guān)。此類項(xiàng)目之所以進(jìn)度緩慢，在于一些手續(xù)不齊全，需要補(bǔ)辦。這種情況下，房產(chǎn)違規(guī)預(yù)售，和地方管理部門監(jiān)管缺失必有關(guān)聯(lián)。當(dāng)然，直接找相應(yīng)管理部門進(jìn)行索賠并不現(xiàn)實(shí)。普遍做法是，此類管理部門會督促房企加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、給購房者進(jìn)行各類貨幣補(bǔ)償。

 

當(dāng)然，最糟糕的就是房企本身面臨了破產(chǎn)的危機(jī)。對于此類房企房源被鎖定、無法按期交房的現(xiàn)象，將涉及到債務(wù)清償?shù)膯栴}。從目前企業(yè)破產(chǎn)清算的償債優(yōu)先次序看，將優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用，其次是解決企業(yè)員工的薪酬等福利問題。待此類問題解決后，將解決企業(yè)破產(chǎn)前應(yīng)繳納的稅款問題。最后才會涉及企業(yè)債權(quán)償付的問題。而在企業(yè)債權(quán)索賠方面，將優(yōu)先考慮機(jī)構(gòu)的利益。因?yàn)樵趯?shí)際賠償過程中，此類機(jī)構(gòu)能夠獲得更多的信息，也更容易和企業(yè)管理層進(jìn)行接觸。近期佳兆業(yè)風(fēng)波后，各大信托公司紛紛發(fā)公告，“宣誓”債務(wù)的優(yōu)先索取權(quán)，背后反映了其希望盡早獲得債務(wù)的兌付權(quán)。

 

所以說，當(dāng)真正出現(xiàn)房企清算的問題時，購房者權(quán)益被補(bǔ)償?shù)目赡苄詫⒎浅Ｐ?。一來是購房者和房企之間的財(cái)產(chǎn)爭議對象為房產(chǎn)，而非貨幣類資產(chǎn)。二來是此類被清算的房企往往背負(fù)高昂債務(wù)。待別的群體優(yōu)先受償后，購房者或會尷尬發(fā)現(xiàn)，其已難以再分一杯羹。

 

心有定力防風(fēng)險(xiǎn)

 

購房者滋生斷供的念頭，背后折射出住房交易過程中機(jī)制的缺失。這和目前國內(nèi)市場特定的住房制度有關(guān)。比如說，在住房預(yù)售過程中，購房者往往是信息掌握最不完全的群體，而且也往往缺乏專業(yè)的住房交易知識。一旦利益受到侵害，在投訴和索賠無結(jié)果的時候，采取過激的手段自然也能得到理解。

 

當(dāng)然，要真正屏蔽此類風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要設(shè)置一堵防火墻，這可以借鑒國外其他國家的經(jīng)驗(yàn)。比如在美國，住房交易各個環(huán)節(jié)中會嵌入保險(xiǎn)制度。這里以美國住房抵押貸款保險(xiǎn)制度為主要表現(xiàn)。另外，由于美國商業(yè)保險(xiǎn)市場比較發(fā)達(dá)，進(jìn)而也能夠在住房交易環(huán)節(jié)中處處體現(xiàn)保險(xiǎn)的元素。美國購房者的置業(yè)計(jì)劃背后，可能有著律師、稅務(wù)師、理財(cái)師在內(nèi)的團(tuán)隊(duì)支持，其會對住房交易進(jìn)行各類風(fēng)險(xiǎn)提示。所以一些購房者從防范交易風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，會主動簽訂住房保險(xiǎn)合同。

 

中國其實(shí)并不缺這樣一道防火墻。早在1988年，中國人民保險(xiǎn)公司財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)總公司就出臺了《個人購置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)條款》，首次推出個人購置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。但實(shí)際情況是，此類保險(xiǎn)計(jì)劃多為商業(yè)銀行所采納，以防范銀行信貸投放風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)。而購房者對此類保險(xiǎn)合同的興趣并不大。即使在商業(yè)保險(xiǎn)范疇中，各類保險(xiǎn)條款主要是防范購房者償付按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而非防范房企拖延交房的風(fēng)險(xiǎn)。這就出現(xiàn)了一個不對稱的現(xiàn)象：購房者若無法按時還貸，那么保險(xiǎn)公司可以代為償付，從而減少商業(yè)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。而在房企交房不及時的情況下，購房者卻很難找到一個有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段。

 

因此，進(jìn)行保險(xiǎn)制度的創(chuàng)新，為購房者住房交易風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避設(shè)置防火墻，可以成為接下來住房市場管理的重要任務(wù)。但更為重要的是，購房者在面對這樣一種危機(jī)時，應(yīng)該有定力。這樣一個定力才是真正的防火墻。

 

面對目前房源被鎖定的風(fēng)險(xiǎn)，購房者大可不必恐慌。實(shí)際情況是，若房企違約的動靜太大，地方政府勢必會介入。一般會通過引入第三方機(jī)構(gòu)的資金、保留相同的項(xiàng)目工程施工隊(duì)、引入新的項(xiàng)目運(yùn)營方等，從而確保住房項(xiàng)目能按期交房。而對于斷供的念頭，購房者自然應(yīng)主動將其掐斷！(騰訊財(cái)經(jīng)智庫成員嚴(yán)躍進(jìn)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員)