價格傳導難系列
大宗商品開始經歷漫長的寒冬。覆蓋22種基礎商品的彭博大宗商品指數(shù)2014年跌幅超過10%,創(chuàng)下五年新低,其中普氏鐵礦石(62%)指數(shù)累計下跌4成左右。而倫敦金屬交易所(LME)期銅價格本周三盤中大跌超8%,創(chuàng)2011年9月以來的最大跌幅。在銅價走跌的影響下,鋁、鐵、鋅、鉛等有色金屬價格全線走跌。值得關注的是,隨著美元升值,還可能進一步導致大宗商品價格下跌。
大宗商品價格下降,是否給下游產業(yè),尤其是房地產這些正處于困境之中的產業(yè)帶來一定利好,提供更多的利潤空間和產品降價空間?而業(yè)內人士號稱,對于房地產而言,鋼筋降價節(jié)省成本僅每平方米40～50元,尚不足以彌補人工費上升帶來的建安成本上升。而成本大頭依然是地價和各類稅費。
大宗商品價格下降難直接傳導到房價上
“其實像您說的這一類建材價格下跌,對于房地產成本影響的確不大。”一位在某大型地產公司負責房地產造價方面的人士對記者直言,純建安成本大約為每平方米3000元左右,如果加上園林綠化配套,最多可以達到4000元每平方米,這其中包括人工和材料兩方面的成本。目前在房地產建安材料成本中,鋼筋占的比重較大。“一般來說,每平方米的房子需要用到40～50公斤的鋼筋,按照去年同期的價格,鋼筋已經降價了1000多元一噸,但是這些體現(xiàn)在房價上僅僅為每平方米40～50元。”
另一個材料成本的大頭是混凝土,該人士表示,河沙價格居高不下,混凝土價格并未出現(xiàn)大幅下跌,反而有所上揚。
而對于最近暴跌的銅、鋁等有色金屬,該人士表示,有色金屬在房地產建造中運用的比例本身就十分小。“以鋁來說,我們主要是用在門窗這些地方,一平方米也就用幾公斤鋁材,目前鋁材2萬元一噸,即使降幾千元一噸,對每平方米而言,也就僅僅是幾元錢的成本差距。”
對于精裝房之中可能出現(xiàn)的空調等電器是否會受到成本下降“傳導”給供貨商價格也出現(xiàn)下降,該人士表示“很難,價格基本是透明的,沒有發(fā)現(xiàn)降價的現(xiàn)象。”
該人士表示,按照目前兩萬元左右的房價來看,建安材料成本下滑若能夠給房價帶來百分之一的下降空間,除非鋼筋能再對半降價,同時混凝土價格降幅達到20%以上。
業(yè)內人士:人工上漲“吃掉”材料下跌利潤
目前,大宗商品價格下跌、銀行信貸放松、購房者入市情緒增強等有望改善房企盈利狀況。
但另一位建筑行業(yè)管理人士則表示,雖然鋼筋等成本有所下降,但越來越高的人工費已經“吃掉”了這一部分的利潤空間。“2008年到現(xiàn)在,人工成本已經漲至當年的三倍,尤其是近兩年,人工成本接近翻倍。”其介紹稱,目前普通工人工資達到300～400元每日,而在2008年,這一數(shù)字只有100多元。“在幾年前,我們的材料費和人工的比重是六四或者七三分,但是現(xiàn)在,已經變成五五開,人工成本占比明顯加大。”
中銀國際證券的研報顯示,土地成本和下降的利潤率已體現(xiàn)在業(yè)績層面,房價下跌疊加地價上升,料仍將擠壓開發(fā)商的盈利空間。
背后:
地價與稅費占最大頭
易居房地產研究院研究員嚴躍進表示:“在房價中,土地成本占30%,稅費占30%左右。”
而上述房企人士則認為,在廣州市,很多土地價格成本已經占到了最終房價的一半以上,加上稅費成本,可以占到總成本的七成。
算筆賬:
商品房的建安成本
混凝土成本:河沙價格居高不下,混凝土價格并未出現(xiàn)大幅下跌,反而有所上揚。
鋼筋成本:按照去年同期的價格,鋼筋已經降價了1000多元一噸,但是這些體現(xiàn)在房價上僅僅為每平方米40～50元。
鋁材成本:一平方米也就用幾公斤鋁材,目前鋁材2萬元一噸,即使降幾千元一噸,對每平方米而言,也就僅僅是幾元錢的成本差距。
人工成本:2008年到現(xiàn)在,人工成本已經漲至當年的三倍,尤其是近兩年,人工成本接近翻倍。
土地及稅費成本:在廣州市,很多土地價格成本已經占到了最終房價的一半以上,加上稅費成本,可以占到總成本的七成。
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房企頻“試水”
輕資產模式
“輕資產”已經成為房企熱衷的關鍵詞。前日晚間,萬達商業(yè)地產公布,與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議,4家機構擬投資240億元,建設約20余座萬達廣場。此前,萬科也已經在輕資產的模式上做出了一些努力。
業(yè)內人士表示,從輕資產模式看,最容易試水或者落地的領域應該就是商業(yè)地產領域。
業(yè)內:商業(yè)地產
更適合“輕資產”模式
接近萬達的人士介紹,輕資產模式企業(yè)收入來源于租金分成,不需通過房地產銷售獲得現(xiàn)金流,可使企業(yè)收入不受房地產市場波動影響,變得更加安全。萬達不需投一分錢,但每年獲得的收益相當可觀,高于行業(yè)平均水平,可減少資金壓力,降低企業(yè)負債,大幅提升凈利潤率和凈資產收益率,并有利于企業(yè)迅速擴大規(guī)模,提高市場占有率。
這一模式也與政府對于行業(yè)的發(fā)展方向引導不謀而合。前日,住建部將支持房地產開發(fā)企業(yè)改變經營方式,從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變。
“如果從輕資產模式看,最容易試水或者落地的領域應該就是商業(yè)地產領域。因為商業(yè)地產本身是有比較大的品牌認同感的,對于聚集高端消費需求、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流如租金等方面明顯要比住宅等其他物業(yè)有優(yōu)勢。所以說,萬達此次走輕資產模式,本質上要比萬科此前嘗試的輕資產模式更吻合輕資產模式的規(guī)律。”易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。
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