42億、44.9億、86.25億，2015年第一周，豐臺區(qū)就在北京土地市場上再三掀起波瀾。三塊高價地連續(xù)出讓，其中，白盆窯地塊更是刷新了北京土地市場的總價地王紀(jì)錄。這讓業(yè)界將目光聚焦到城六區(qū)樓市中“被低估”的豐臺。
長期當(dāng)“落后生”
2015年伊始，豐臺因高價地成交熱潮引起業(yè)界關(guān)注，與整個京西南板塊區(qū)域價值的迅速升高不無關(guān)系。事實上，在之前相當(dāng)長的一段時間，豐臺區(qū)的發(fā)展速度在北京市城六區(qū)中一直處在較為滯后的位置。
有政府人士向記者透露，在北京的城市功能定位中，東、西、北三個方向上都有明確的城市功能區(qū)，唯有南中軸附近沒有城市功能中心區(qū)分布。復(fù)雜的區(qū)域構(gòu)成以及缺乏明確的戰(zhàn)略規(guī)劃也在一定程度上制約了豐臺的整體發(fā)展水平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，豐臺區(qū)處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，并且地鐵貫通較遲，因此一直以來在北京區(qū)縣中發(fā)展較為緩慢，房價漲幅也一直無法同海淀、朝陽等相比。不過，今年開年區(qū)域內(nèi)三宗高價地的出讓，使得區(qū)域“面粉貴過面包”，對于區(qū)域整體樓市來說無疑是利好的。
京西南連現(xiàn)高價地
2015年剛剛開年，北京的土地市場就一掃2014年的陰霾，眾多房企紛紛聯(lián)手入市拿地。僅僅一周之內(nèi)，豐臺區(qū)的三宗土地就為北京土地市場貢獻(xiàn)了170億元以上的出讓金。但事實上，從2013年開始，豐臺區(qū)的西南三、四環(huán)沿線就已經(jīng)云集了一批高價地，實力房企早已進(jìn)駐。
據(jù)北京市國土局資料顯示，2013年7月，懋源以超4萬元/平方米的價格摘得南三環(huán)夏家胡同地塊。去年2月起，豐臺區(qū)連續(xù)有高價地出讓。先是在位于西三環(huán)的西局，龍湖、泰禾均以6萬元/平方米左右的樓面價分別摘得一宗地塊。10月28日，緊鄰北京園博園的張郭莊，金隅房地聯(lián)合體以每平方米2.4萬元和2.57萬元的樓面價摘得兩地塊。今年年初剛成交的三宗地，其純商品住宅部分的樓面價也均在3.7萬-4.9萬元/平方米的區(qū)間。
“這三宗高價地同之前出讓的西局、夏家胡同地塊距離不算很遠(yuǎn)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，而且目前豐臺區(qū)的幾個高端項目，比如京投萬科西華府、中海九號公館以及紫辰院等都與之同處于西南三、四環(huán)區(qū)域，“一條沿西南三、四環(huán)分布的高端住宅帶正在形成。”
房企看好區(qū)域未來發(fā)展
“區(qū)域地價已經(jīng)擺在這里，未來這里成為新的高端住宅聚集地已成定局。”泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男表示。他認(rèn)為，北京的房價高低主要和資源有很大關(guān)系。而決定區(qū)域價值的主要因素還是看區(qū)域所處的環(huán)線位置和城市中心之間的距離。“另外，豐臺臨近金融街、西單，將承接金融街的輻射和外溢。多家品牌房企同時進(jìn)入開發(fā)西南三四環(huán)區(qū)域，會形成聯(lián)動效應(yīng)，對整個區(qū)域來說都是一種持續(xù)的利好。”
龍湖集團(tuán)媒介總監(jiān)劉男男也認(rèn)為，從供地結(jié)構(gòu)上看，豐臺區(qū)有北京目前僅存的核心地塊，因此自然成為目前房企爭奪的焦點。“現(xiàn)在，南四環(huán)、南五環(huán)的房價基本上也已經(jīng)到了4萬元/平方米的水平。與之相比，西南三、四環(huán)沿線，包含西局、玉泉營、花鄉(xiāng)這些板塊更成熟，而且有商圈、有地鐵，未來的發(fā)展空間會非常大。”
豐臺區(qū)
長板
●鄰近主城區(qū)，交通便利，有京港澳、京開等多條高速，以及北京西站、南站等火車站樞紐?？梢哉f是城南重要的“陸碼頭”。
●后發(fā)優(yōu)勢，可開發(fā)土地面積在北京城區(qū)中名列前茅，并且擁有麗澤金融區(qū)這一城區(qū)中最后一塊成規(guī)模待開發(fā)區(qū)域。
●同東城、西城、海淀、大興、房山、門頭溝等多個區(qū)域相連接，是連接上述區(qū)域的重要紐帶。
豐臺區(qū)
短板
●分布著長途客運站、新發(fā)地批發(fā)市場、玉泉營建材市場等人流物流集散地，聚集了大量流動人口，不易管理。
●因與多個區(qū)接壤，城鄉(xiāng)接合部多，城中村多，人口構(gòu)成復(fù)雜，拆遷難度大?；A(chǔ)設(shè)施相對落后。
●同中關(guān)村、望京、朝陽CBD等區(qū)域相比，未能有效形成資金、企業(yè)的聚集地，對資金吸引力有限。
名企、地鐵助力區(qū)域
不溫不火的總部基地
“新晉總價地王”白盆窯地塊對區(qū)域的影響更多地停留在增強房企信心這一層面，周邊房價上并沒有明顯波動。對此，郭毅分析，這主要是因為在白盆窯附近目前已經(jīng)形成了一個城南高端住宅帶。而且白盆窯地塊的樓面價相對此前出讓的幾塊高價地來說“并不是很高”。
白盆窯所在的總部基地-郭公莊板塊位于四環(huán)的西南角。其中，總部基地于2003年就已經(jīng)開工，規(guī)劃建成一個能和CBD、金融街、中關(guān)村并駕齊驅(qū)的城市新經(jīng)濟(jì)中心，但多年來不溫不火。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，由于北京“東富西貴”的傳統(tǒng)城市格局，使得南城一直不被投資者所看好。從現(xiàn)狀看，總部基地還遠(yuǎn)不能和望京、朝外等商圈相比。
郭公莊新盤均價已超4萬
與總部基地毗鄰的郭公莊板塊，則在近幾年迎來了多家品牌開發(fā)商入駐。中海、京投、萬科等相繼在此打造高端項目。京投萬科西華府均價在4萬元/平方米以上，而且去年大賣，以30.33億元的銷售額奪得北京商品住宅銷售額第三名。張大偉也介紹，目前該區(qū)域二手房總體價格已超過3萬元/平方米。
而隨著地鐵房山線和9號線的貫通，郭公莊區(qū)域的價值提升已經(jīng)顯現(xiàn)，其樓市正在承接中關(guān)村、金融街和麗澤商務(wù)區(qū)的外溢置業(yè)需求。陳云峰就表示，該區(qū)域未來還是有很大升值潛力的。
環(huán)境、價格“加分”
主打低密住宅
得益于北京園博會的舉辦，2013年前后，園博園板塊逐步走進(jìn)了人們的視野，不論是基礎(chǔ)設(shè)施，還是住宅品質(zhì)都得到了有效提升。目前，板塊內(nèi)絕大部分住宅項目集中在毗鄰園博園的豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)。同市區(qū)及附近的房山長陽等區(qū)域相比，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境無疑是該區(qū)域最大的競爭優(yōu)勢。
王佐區(qū)域及周邊分布著青龍湖公園、北宮國家森林公園、北京園博園、世界地?zé)岵┯[園、青龍湖水上公園等，七大國家級公園各具特色。整體綠化率達(dá)到了60%。目前在售樓盤僅有幾個，均主打低密度的改善型住宅。億城燕西華府200平方米疊拼別墅均價在600萬元/套左右。湯泉墅、領(lǐng)秀·翡翠山，單價也在2.3萬-2.8萬元/平方米之間。同去年相比，區(qū)域項目銷售均價漲幅不大。
下一個海淀？
湯泉墅一位銷售人員向記者表示，由于整個園博園區(qū)域剛起步，教育、商業(yè)等配套尚不完善，但近些年各方都在持續(xù)引進(jìn)優(yōu)勢教育資源。
“從未來發(fā)展來看，王佐區(qū)域或許將是下一個海淀。”領(lǐng)秀翡翠山項目負(fù)責(zé)人王東屹此前表示，隨著北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，豐臺區(qū)也逐漸加大了接納海淀外溢資源的力度。“畢竟，豐臺區(qū)同市區(qū)的距離不遠(yuǎn)，而相對于已經(jīng)接近飽和的通州區(qū)域，豐臺還擁有更多的開發(fā)空間。”
地王入市還遠(yuǎn) 二手房成交冷淡
二手房單價約3.5萬元
“住這五年多了，周邊還是有一點城鄉(xiāng)接合部的感覺。不過從馬家堡到首經(jīng)貿(mào)都是這樣。”家住玉泉營附近萬年花城的王小姐說。
萬年花城位于豐臺中部、玉泉營橋西南角，總建筑面積達(dá)到200萬平方米。馬家堡則位于玉泉營的西北方，在南三四環(huán)間，地鐵10號線、4號線在角門西站交會。偉業(yè)我愛我家相關(guān)人士表示，玉泉營-馬家堡板塊的二手房成交量都相對較少。目前玉泉營附近的二手房均價在34000元/平方米左右，馬家堡區(qū)域的二手房成交均價則在35000元/平方米左右。鏈家地產(chǎn)分析師張旭也表示，去年這一板塊的年度成交均價跌回2013年的水平，成交量也比2013年減少29.2%。
未來新房將破8萬？
雖然二手房價不高，成交冷淡，但開發(fā)商卻信心滿滿。1月5日，華潤置地與招商地產(chǎn)、平安不動產(chǎn)及九龍倉組成的聯(lián)合體，以摘牌方式獲取豐臺區(qū)亞林西（玉泉營環(huán)島東北側(cè)）2地塊，包含限價房，總計建筑面積共計約33.8萬平方米，土地成交總價共計86.9億元。
“面粉貴過面包了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，華潤兩地塊的商品房樓面價逼近每平方米4萬元和5萬元，加上稅費和成本，未來這一區(qū)域的新房將會突破8萬元/平方米。
據(jù)悉，馬家堡板塊周邊在售新盤稀少，星河城后期“璽萌公館”預(yù)計在4月推售，共599套房源，70年產(chǎn)權(quán)，但銷售人員稱售價還未定。
最早“富人區(qū)”已平民化
雙地鐵，配套齊全
方莊位于南二三環(huán)，1984年開始統(tǒng)一開發(fā)，曾被稱為北京最早的“富人區(qū)”。不過從目前來看，以普通住宅為主。
正因為開發(fā)時間早，又位于城市核心區(qū)，方莊的區(qū)域配套十分完善。目前，地鐵5號線穿過方莊，明年底地鐵14號線也將橫穿方莊。蒲芳路上，有物美超市、方莊購物中心、家樂福超市、美食一條街等商業(yè)設(shè)施，教育配套上有十八中學(xué)、芳城園小學(xué)、芳古園小學(xué)等，醫(yī)療配套則有東方醫(yī)院、方莊第一醫(yī)院等。值得一提的是，首開璞瑅項目引進(jìn)了北京四中和黃城根小學(xué)，目前已開學(xué)。
家住芳古園小區(qū)的劉小姐說，方莊的社區(qū)商業(yè)特別棒，美中不足是沒有太知名的醫(yī)院和學(xué)校，樓棟密度也較高，綠地、廣場、圖書館等稍少。
我愛我家方莊店的一位中介對記者說，方莊約有20個社區(qū)活躍著二手房交易。“方莊二手房非常穩(wěn)定，我們監(jiān)測區(qū)域最貴的二手房項目是首開璞瑅，去年錄得的成交均價為63056元/平方米。”鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，2014年方莊板塊成交均價為35778元/平米，年尾比年初跌了有6.8%，但全年比2013年還是上漲了1.4%，成交量也非常穩(wěn)定，僅比2013年跌了2%。
新盤南移，單價超5萬
近幾年，方莊沒有新的土地出讓，只有在其南部的成壽寺有少量土地成交。記者實地了解到，方莊核心板塊已經(jīng)沒有新住宅出售，在售的方恒·偶寓空間位于方莊橋南，是50年商住的老項目后期。而即將開賣的70年產(chǎn)權(quán)純新盤方莊公館則位于方莊偏南，靠近10號線成壽寺地鐵站，主打124-240平米以上的大戶型，預(yù)計今年上半年開盤，精裝修，報價為57000元/平方米。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，方莊公館是北京房地置業(yè)在2011年4月以1.32億元拍下的成壽寺地塊，2棟樓一棟是住宅，1棟是商業(yè)獨棟，本預(yù)計在去年10月入市，但樓市低迷，入市時間也一拖再拖，但項目住宅就只有46套，屬于高利潤產(chǎn)品，開發(fā)商并不急售。
金融區(qū)、高端住宅待興
龍湖泰禾項目正加緊開發(fā)
麗澤-西局板塊地處西南二三環(huán)之間，目前整體還處于剛剛開發(fā)階段。其中，東起西二環(huán)菜戶營橋、西至西三環(huán)麗澤橋的麗澤金融區(qū)，占地8.09平方公里，規(guī)劃總建筑規(guī)模800萬-950萬平方米，是北京三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的待開發(fā)區(qū)域。
按照北京麗澤金融區(qū)商務(wù)控股有限公司官網(wǎng)顯示，目前，麗澤金融區(qū)已完成投資270億元，總建筑規(guī)模120萬平方米，累計引進(jìn)114家機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)。麗澤路北側(cè)133公頃的土地開發(fā)也將馬上啟動，將為新興金融機(jī)構(gòu)提供金融商務(wù)承載空間。
不過，麗澤金融區(qū)的建設(shè)較為緩慢。記者探訪時看到，麗澤還存在大面積的城中村，麗澤路北側(cè)的房屋拆遷工作也剛開始。整個區(qū)域距離規(guī)劃落地尚需時日。
相比之下，緊鄰麗澤金融區(qū)的西局區(qū)域開發(fā)迅速。去年拿地的龍湖、泰禾均已進(jìn)場，目前正處于加緊開發(fā)階段。兩家公司此前均表示，將在此地打造高端項目。不過對于項目入市的具體日期，兩家企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人都沒有明確透露。
暫無新房，二手房單價超4萬
記者發(fā)現(xiàn)，目前麗澤-西局板塊已經(jīng)沒有商品房在售。菜戶營橋附近鏈家地產(chǎn)一門店經(jīng)理透露，目前區(qū)域內(nèi)的二手房價在4.2萬元/平方米左右，并沒有受到近日豐臺高價地連續(xù)出讓的影響，相比去年最高點時還有不小幅度的回落。比如緊鄰西二環(huán)的順馳藍(lán)調(diào)，均價為每平方米4.8萬元，而去年同期約為5.2萬元。
“麗澤金融區(qū)馬上就要起來了?，F(xiàn)在這里絕對是北京樓市的一個價值洼地，以后肯定會升值的。”這位門店經(jīng)理說。
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