近日，萬達與光大安石(北京)房地產投資顧問、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付4家投資機構，分別簽署了有關合作協(xié)議，4家投資機構將出資240億元用于投資萬達20個萬達廣場，萬達商業(yè)只負責建設和管理，這些新商業(yè)開發(fā)項目的收入將在萬達和投資機構之間四六分成。
這是萬達集團首次引入外部投資機構。萬達有關方面稱，這筆240億元的交易標志著萬達“輕資產戰(zhàn)略的正式推出”。
萬達主推“輕資產”模式
“輕資產”戰(zhàn)略的核心在于充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的盈利能力。
當然，房企輕資產、重資產模式并非絕對，只是企業(yè)在不同市場環(huán)境下的不同選擇。當土地升值速度高于資金成本時，所有房企都會尋求儲備更多土地，土地儲備多少成為衡量房企價值的最主要標準，即房企重資產模式。但當樓市遇冷，土地升值減緩，過度儲備意味負價值，這標志著土地紅利時代結束，房企必須轉型，從重資產轉向輕資產模式，房企拿地優(yōu)勢不再，轉而對商業(yè)模式與金融模式等不斷創(chuàng)新，以提高效率并贏取更高效益。
據(jù)了解，剛剛在港上市的萬達商業(yè)地產轉型力度大，主推“輕資產”模式。萬達城市綜合體商業(yè)地產，過去都是通過房地產銷售獲取現(xiàn)金流，是典型的重資產模式，萬達董事長王健林談到，未來，萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務由萬達做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。
在這一戰(zhàn)略下，萬達將減少對地產銷售的依賴，同時也將減輕資本投入過大帶來的壓力，轉向一種機構投資、租賃分成的“輕資產”模式，這種模式投資少風險小，其盈利能力自然強。多家大型房企殊途同歸事實上，萬科郁亮去年9月就明確表示，萬科的商業(yè)地產業(yè)務會進行輕資產運營。今年初，有關負責人也再次強調，中國目前的資金成本條件下，重資產沒辦法做，只有打通國際資本，才能找到萬科商業(yè)的未來道路。
萬科輕資產運營最引人關注的模式是“小股操盤”，按照萬科的解釋，小股操盤是指公司在合作項目中不控股，但項目仍然由公司團隊操盤，使用公司品牌和產品體系，共享公司的信用資源和采購資源。
深圳壹海城原為萬科29.6億元拿下的項目，但隨后萬科將該項目一半權益轉讓給招商地產，但該項目全由萬科操盤。業(yè)內人士分析，萬科的小股操盤屬于輕資產的一種嘗試，即以最少占用自己資金達到利潤最大化。
除萬科，遠洋、保利地產、泛海、世茂房地產等在內的龍頭企業(yè)去年都相繼提出了輕資產戰(zhàn)略轉型。如保利地產大力發(fā)展房地產基金業(yè)務以及養(yǎng)老社區(qū)運營平臺，也是屬于輕資產運營模式。也有房企提出進行社區(qū)服務、代建等輕資產業(yè)務。
又如泛海建設輕資產化發(fā)展戰(zhàn)略之路，泛海建設以現(xiàn)金收購泛海系旗下民生證券73%的股權，從房地產企業(yè)轉變?yōu)?ldquo;地產、金融、戰(zhàn)略投資”的綜合性上市公司。
業(yè)內資深人士分析，隨著行業(yè)利潤不斷下降，如果還強調資產規(guī)模，自有資金就會越投越多，投資回報率就會不斷被拉低，目前不少房企謀求輕資產化，是一個自然趨勢。
日房企“輕資產”度危機
輕資產戰(zhàn)略，國外在這方面的先進經驗很有借鑒價值，如日本、新加坡。
上世紀90年代日本經濟及需求下行，日本龍頭房企通過處置大量閑置土地、出售海外資產以及收益性較差的資產，以提升財務狀況和保證流動性，現(xiàn)金為王，持幣過冬。不僅如此，日本土地泡沫的破滅也使得以往依賴于土地升值獲利的日本房企發(fā)現(xiàn)舊的盈利模式難以為繼，于是開始探尋新的盈利模式——輕資產模式：如三井不動產將未來定位為日本領先的房地產解決方案和服務提供商;住友不動產在90年代中期將定制建設列入公司支柱業(yè)務等;三菱地產注重引入第三方資金以加強非資產業(yè)務。
據(jù)有關專家介紹，上世紀90年代以來，日本土地資產價格呈下降趨勢，地產企業(yè)囤積土地不僅不能貢獻利潤，還可能導致資產貶值和損失;于是企業(yè)普遍轉向訂單開發(fā)市場，在這種模式下，雖利潤率不高，通常只有5%-10%的水平，但周轉率卻達到2倍以上，有的日本房企訂單開發(fā)模式下的周轉速度可提高到4-5倍水平,總資產回報率可達到兩位數(shù)水平。
對于房企輕資產戰(zhàn)略，新加坡房企也多有探索。如新加坡的嘉德置地早在2000年就已專門成立了嘉德金融部門。2008年管理資產總額就已達到約人民幣1300億元。在轉型擴張中，僅有20%-25%的資金來自于內部資金流，35%-40%的資金來自外部資金融資，40%資金來自外部借款融資。
輕資產戰(zhàn)略不僅適應房企
“盡管房地產行業(yè)在短時間內無法擺脫對銷售額的依賴，但無可否認輕資產模式代表著地產行業(yè)一個新的方向。”業(yè)內人士分析。據(jù)了解，香港頂級開發(fā)商如新鴻基、恒基地產以及九龍倉地產銷售占總收入不到一半。
近日萬達首次引來投資機構合作開發(fā)萬達廣場商業(yè)地產，并進行利潤分成，這一輕資產模式也不免引來外界誤讀。不少人認為輕資產是房企為了解決當前資金困境，實際上輕資產本質是企業(yè)在資產回報降低、行業(yè)競爭加劇的時代，通過效率資源和資本資源的優(yōu)化配置來提高行業(yè)整體效率水平和優(yōu)勢企業(yè)的市場空間。
輕資產戰(zhàn)略無疑大大減輕了企業(yè)的資金壓力。提高效率，創(chuàng)新服務，與資本市場結合，與金融資產掛鉤，將重資產轉化為輕資產經營，這是目前不少房企暗中尋求利益最大化的戰(zhàn)略途徑。
事實上，輕資產這一戰(zhàn)略途徑，不僅適應房企，其他行業(yè)企業(yè)也正借鑒，如服裝行業(yè)李寧、安踏等企業(yè)對輕資產戰(zhàn)略的運用也是爐火純青。
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