“本來以為要放假了，結(jié)果因?yàn)橐粭l消息又要重新加班。”北京南六環(huán)一個(gè)樓盤的項(xiàng)目總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
消息來自于央行。
在央行降息75天后，2月4日晚間，中國(guó)人民銀行宣布，將從2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，為加大對(duì)小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)的支持力度，央行決定對(duì)小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個(gè)百分點(diǎn)。
此次降準(zhǔn)釋放的資金將達(dá)到6000億-7000億元。“從過往歷史看，降準(zhǔn)與降息是房地產(chǎn)發(fā)展的推進(jìn)劑，只要降準(zhǔn)，基本就代表了房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一波上漲。” 北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者亦致電多個(gè)商業(yè)銀行獲悉，降準(zhǔn)后，銀行也將逐漸調(diào)整自己的信貸政策，后續(xù)房貸尤其是首套房利率還將有進(jìn)一步下調(diào)空間。
加速去庫存
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，1月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10564元人民幣，環(huán)比微漲0.21%。這是百城房?jī)r(jià)連續(xù)8個(gè)月下跌之后的首次“回正”。
在張大偉看來，房地產(chǎn)最難過的時(shí)期已經(jīng)過去，且有望隨著貨幣政策的放松暖上加暖。
“從歷年經(jīng)驗(yàn)來看，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響最為直接，此次降準(zhǔn)將進(jìn)一步明確購房者預(yù)期，加快推動(dòng)各類住房需求入市，緩解各地高庫存壓力。” 中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜介紹。
除了降準(zhǔn)的利好，樓市的另一大利好來自于各種微刺激的樓市新政。
在住建部年底工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)陳政高在部署2015年工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定住房消費(fèi)。
“穩(wěn)定住房消費(fèi)的核心就是促進(jìn)銷售，去庫存。”上海易居研究院院長(zhǎng)楊紅旭判斷，2015年，各地還將在穩(wěn)定住房消費(fèi)上，出新招。
楊紅旭亦判斷，這也標(biāo)志著第三輪去庫存的政策通道開啟。
1月6日，住建部出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購商品房。
與此同時(shí)，收購市場(chǎng)存量商品房為保障房或者棚戶區(qū)安置房也成為去庫存的有效措施。
在2015年1月，福建、陜西等多省份落地出臺(tái)了收購保障房為商品房的政策文件。
除此之外，四川資陽市也在不日前下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的實(shí)施意見》提出，針對(duì)首次置業(yè)者，當(dāng)?shù)卣淮涡元?jiǎng)勵(lì)7000元，房交會(huì)上成交的再獎(jiǎng)勵(lì)2000元，取消境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在當(dāng)?shù)刭彿肯拗?，保障農(nóng)民在農(nóng)村各項(xiàng)權(quán)益的基礎(chǔ)上鼓勵(lì)他們進(jìn)城買房等。
“高庫存的魔咒也將在貨幣政策、樓市新政等疊加利好下，逐步化解。”張大偉判斷。
3月或迎小陽春
黃瑜判斷，受春節(jié)影響，降準(zhǔn)對(duì)樓市的促進(jìn)作用，應(yīng)該在一個(gè)月后開始顯現(xiàn)。
張大偉也認(rèn)為，各商業(yè)銀行也需要1-2個(gè)月的時(shí)間調(diào)整貨幣政策，釋放降準(zhǔn)后的流動(dòng)性資金，因此傳統(tǒng)樓市的銷售旺季“3月小陽春”，有望重現(xiàn)，而這也是本輪市場(chǎng)復(fù)蘇的一個(gè)窗口期。
雖然降準(zhǔn)對(duì)樓市利好明顯，但在張大偉看來，在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背景下，房?jī)r(jià)上漲的可能性并不高。
以北京為例，上述北京南六環(huán)的項(xiàng)目總監(jiān)也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，北京的樓盤的項(xiàng)目成本太高了，之前該降的都降了，降準(zhǔn)的直接效果是止跌，短期內(nèi)仍不會(huì)提價(jià)。
經(jīng)張大偉測(cè)算，現(xiàn)在北京剛需項(xiàng)目開盤當(dāng)日的去化比例大概是七成左右，2014年上半年去化大概是一半，下半年最低跌到三四成。
“市場(chǎng)處于明顯的上升通道，不過相比2012年、2013年的開盤日光的狀況，還有一段距離，新房漲價(jià)的空間仍有限。”張大偉說。
盡管如此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，房企亦不能因降準(zhǔn)等新政盲目樂觀，樓市的分化也將因此進(jìn)一步拉大。
從區(qū)域來看，朱中一判斷，2015年，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)企穩(wěn)，但三四線城市并沒有把握。
張大偉亦表示，銀行已經(jīng)提高了對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)于一二線城市以及大企業(yè)來說，流動(dòng)性資金肯定是利好；三四線城市是重災(zāi)區(qū)，降準(zhǔn)利好有限。
從企業(yè)角度來說，“大企業(yè)的集中度越來越高，中小企業(yè)仍將面臨資金難題，企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將會(huì)加快。”朱中一判斷。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年末全國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)13.2萬個(gè)，比2008年增加50.3%。
“現(xiàn)在城市的常住人口，按照城鎮(zhèn)化53.7%測(cè)算，大概在6.5億-7億之間。”朱中一介紹，也就是說，每5000個(gè)常住人口就有一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)數(shù)量過于龐大，房企間的兼并重組也是個(gè)方向。
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