35城樓市庫(kù)存11個(gè)月來(lái)首現(xiàn)下降 機(jī)構(gòu)稱(chēng)房?jī)r(jià)將由跌轉(zhuǎn)漲

 

《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，臨近春節(jié)，房企沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)動(dòng)力弱化，推新盤(pán)放緩，一手房“存貨”成交比例提升。

 

昨日，《證券日?qǐng)?bào)》記者從上海易居房地產(chǎn)研究院獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年1月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為27121萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.7%，同比增長(zhǎng)17.1%。

 

“這意味著這35個(gè)城市樓市庫(kù)存在連續(xù)11個(gè)月的上漲后首現(xiàn)下降。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王曉燕向記者表示，其中，一線城市樓市庫(kù)存環(huán)比下跌3.9%。不過(guò)，從存銷(xiāo)比來(lái)看，35個(gè)城市的庫(kù)存量仍需14.5個(gè)月才能消化完。

 

對(duì)此，王曉燕認(rèn)為，春節(jié)臨近，房企沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的動(dòng)力弱化，推新盤(pán)入市節(jié)奏有所放緩，導(dǎo)致存貨消化比例提高，目前來(lái)看，樓市成交總體上比房企推盤(pán)的熱度更大。

 

此外，從35個(gè)城市庫(kù)存及存銷(xiāo)比的數(shù)據(jù)可以看出，去庫(kù)存周期的數(shù)據(jù)基本“脫險(xiǎn)”，在去年8月份存銷(xiāo)比出現(xiàn)首次下拐之后，本月庫(kù)存也首次下拐，“雙拐”之后，房?jī)r(jià)將很快由跌轉(zhuǎn)漲。

 

一線城市庫(kù)存環(huán)比微跌

 

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，1月份，35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量小于新增成交量(其中1月份新增成交量為1651萬(wàn)平方米，環(huán)比減少30%，同比減少1.2%)。新增供應(yīng)不及新增成交量，促使1月份的庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，30個(gè)城市庫(kù)存同比增長(zhǎng)，5個(gè)城市同比下滑。

 

值得一提的是，從區(qū)域上來(lái)看，截至2015年1月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3748萬(wàn)平方米、19049萬(wàn)平方米和4324萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)分別為-3.9%、0和-0.8%，同比增長(zhǎng)分別為35.5%、14.8%和13.7%。

 

對(duì)此，王曉燕表示，一線城市庫(kù)存環(huán)比下滑幅度較為明顯。實(shí)際上，在過(guò)去一年中，一線城市庫(kù)存已經(jīng)保持連續(xù)8個(gè)月的環(huán)比正增長(zhǎng)，2014年10月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，但年底前的最后兩個(gè)月馬上反彈。直至2015年1月份，庫(kù)存重新出現(xiàn)環(huán)比下跌，這反映了當(dāng)下在一線城市供求雙方關(guān)系中，市場(chǎng)成交規(guī)模更大。

 

另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年底，開(kāi)發(fā)商為了完成銷(xiāo)售任務(wù)，在一線城市大量推新盤(pán)入市，這導(dǎo)致一線城市庫(kù)存量攀升，但隨著年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的結(jié)轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)壓力得到短暫緩解，加上傳統(tǒng)的春節(jié)銷(xiāo)售淡季，因此并不急于推盤(pán)，多是在銷(xiāo)售此前入市尚未賣(mài)完的存貨，進(jìn)而導(dǎo)致樓市庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比微跌的跡象。

 

35城住宅消化周期達(dá)14.5個(gè)月

 

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，2015年1月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為14.5，這也意味著市場(chǎng)需要用14.5個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而2014年12月份，該存銷(xiāo)比數(shù)值為14.9個(gè)月。

 

王曉燕表示，這說(shuō)明1月份去庫(kù)存的速度有所加快，這和1月份供求關(guān)系出現(xiàn)變化有直接關(guān)聯(lián)。同時(shí)，各類(lèi)救市政策的效應(yīng)在積極釋放，也會(huì)帶來(lái)存銷(xiāo)比的繼續(xù)下滑。

 

王曉燕認(rèn)為，從衡量去庫(kù)存速度的存銷(xiāo)比指標(biāo)可以看出，2014年庫(kù)存去化周期經(jīng)歷了“倒U形”的走勢(shì)，這體現(xiàn)了各類(lèi)救市政策效力在顯現(xiàn)，進(jìn)而使得住建部“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的目標(biāo)得以更快的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，2月5日央行降準(zhǔn)后，釋放了積極效應(yīng)，預(yù)計(jì)春節(jié)后隨著供需雙方入市節(jié)奏的加快，各大城市去庫(kù)存速度仍有望繼續(xù)加快。

 

不過(guò)，上述業(yè)內(nèi)人士則向本報(bào)記者表示，一線城市庫(kù)存暫時(shí)性小幅下降，并不能給市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。以北京土地市場(chǎng)為例，在43天之內(nèi)，北京賣(mài)地收入接近430億元。由于房企受到融資渠道狹窄、融資成本高和銷(xiāo)售不暢，回款不力等資金壓力，拼高周轉(zhuǎn)、加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度是房企當(dāng)前拼殺的重要指標(biāo)。鑒于此，這些土地儲(chǔ)備以及去年推遲入市的項(xiàng)目很快將進(jìn)入市場(chǎng)，屆時(shí)庫(kù)存量將再度被推高。

 

事實(shí)上，從整體上來(lái)看，房企的普遍共識(shí)是加快去庫(kù)存，而大部分城市樓市的去庫(kù)存壓力是有增無(wú)減的。