房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，土地財(cái)政難以為繼已成行業(yè)共識(shí)。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)公布數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市5月18日至5月24日土地成交量環(huán)比增加18%，出讓金環(huán)比減少64%。一線城市中，廣州成交3宗住宅用地，合計(jì)8萬(wàn)平方米，出讓金不足10億。
這是前五個(gè)月土地市場(chǎng)的縮影。易居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—4月，10大典型城市土地出讓金收入1833億元，與2014年、2013年同期相比分別下降48.0%和20.2%。
土地成交量下降背后，地價(jià)持續(xù)高位。以北京為例，前五個(gè)月共成交約34宗經(jīng)營(yíng)性用地，土地溢價(jià)率居高不下。
有分析人士認(rèn)為，商業(yè)用地資源減少會(huì)加劇房企在一線城市的競(jìng)爭(zhēng)；樓市回暖，下半年土地市場(chǎng)成交情況有望好轉(zhuǎn)。
不過(guò)，房企對(duì)土地的渴望似乎并未點(diǎn)燃。“現(xiàn)階段拿地必須慎之又慎。”一位一線房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，相比加大土地儲(chǔ)備量，企業(yè)更傾向于趁著行情好盡快去庫(kù)存。
一線城市土地市場(chǎng)沉寂
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一線城市的標(biāo)桿意義十分明顯。
今年一季度，北京的土地成交市場(chǎng)便出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的情況。據(jù)北京國(guó)土資源局及亞豪機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度北京共成交地塊28宗，同比減少22宗；經(jīng)營(yíng)性用地為25宗。其中，建設(shè)用地面積173.61萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積399.25萬(wàn)平方米，同比分別減少57.3%和42.4%。
土地出讓金方面，一季度北京約有484.73億元出讓金進(jìn)賬，同比減少269億元，降幅達(dá)35.7%。
分析人士認(rèn)為，成交數(shù)據(jù)的走低主要受推地節(jié)奏限制。分析稱，2014年整體的市場(chǎng)低迷以及地價(jià)的高企，使得部分房企對(duì)于土地市場(chǎng)“心有余而力不足”，為避免地塊受到冷遇，相關(guān)部門(mén)也放緩了推地節(jié)奏。
上海方面，截至4月底，土地成交建筑面積已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，但土地成交均價(jià)卻創(chuàng)下自2010年4月份以來(lái)的新高。
值得一提的是，上海在今年4月8日還發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》，將全生命周期管理范圍擴(kuò)大到經(jīng)營(yíng)性用地。
易居房產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽認(rèn)為，在上海建設(shè)用地負(fù)增長(zhǎng)背景下，根據(jù)土地集約節(jié)約利用的迫切需要，這一政策是通過(guò)控制源頭來(lái)倒逼房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的進(jìn)一步深化，產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、精細(xì)化、品質(zhì)化將行業(yè)是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
廣州方面，在此前公布的2015年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，今年預(yù)計(jì)出讓204幅地塊，總用地面積約1621萬(wàn)平方米，較2014年減少近24%；在出讓計(jì)劃大幅減少的情況下，廣州土地市場(chǎng)成交狀況也相當(dāng)慘淡，今年一季度僅完成全面目標(biāo)不足一成。
去庫(kù)存壓力依舊
一直炙手可熱的土地為何遭遇如此局面。除了政府控制土地入市速度外，市場(chǎng)方面庫(kù)存高企也是主要原因。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月國(guó)內(nèi)北上廣深四大一線城市商品住宅可售面積總量為3897萬(wàn)平米，達(dá)近五年最高水平，較2013年12月增長(zhǎng)近千萬(wàn)平米。而2014年，一線城市出清周期均值為13.5個(gè)月，同樣也是近五年最高。
易居房地產(chǎn)研究院公布的《2014年新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告年終版》，廣州2014年1月份新建商品住宅庫(kù)存為738萬(wàn)平方米，而到了第三季度末則達(dá)到了1009萬(wàn)平方米，到了第四季度，庫(kù)存處于一個(gè)高位盤(pán)整的態(tài)勢(shì)，到了年末則為994萬(wàn)平方米。
這就是今年開(kāi)年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的情況。
“瘋狂拿地，到快速開(kāi)發(fā)，再到行業(yè)突然預(yù)冷，去年末應(yīng)該是地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題集中爆發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。一度搶手的房子變成了難以消化的庫(kù)存，這就是為什么在現(xiàn)有情況下開(kāi)發(fā)商冷落土地市場(chǎng)，而專心致志賣(mài)房子。”一位行業(yè)分析人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。
確實(shí)，今年3.30新政后，政府還推出了降準(zhǔn)、降息等利好消息，對(duì)急需資金的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的活力。同樣，在每一次利好的背后，都上演著樓盤(pán)熱賣(mài)、準(zhǔn)備漲價(jià)的戲碼。但是，在行業(yè)研究人員看來(lái)，都是只是房企加快去化的手法。
目前，房地產(chǎn)回暖呼聲頗高。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，5月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%，同比下跌3.73%，跌幅收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)。
雖然價(jià)格有所上揚(yáng)，但庫(kù)存壓力依然不小。
我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2014年商住房月均成交套數(shù)為1112套，而2015年第一季度，商住房月均成交套數(shù)進(jìn)一步下滑至782套。與2013年相比，下滑幅度超過(guò)50%。而2014年5月至今，北京商住房庫(kù)存套數(shù)為36653套。
下半年土地市場(chǎng)必升溫？
伴隨房?jī)r(jià)的微漲，6月份的土地市場(chǎng)也已經(jīng)是風(fēng)云再起，最受關(guān)注非以廣州為首的華南區(qū)域莫屬。
5月20日，廣東佛山順德區(qū)舉辦了5年來(lái)最大規(guī)模的一次土地推介會(huì)，25宗優(yōu)質(zhì)土地吸引了包括萬(wàn)達(dá)、保利、中海、碧桂園在內(nèi)的37家房企。順德區(qū)國(guó)土局有關(guān)人士就表示。
“這次推地的規(guī)模是近年來(lái)最大的，土地也比較優(yōu)質(zhì)。因?yàn)槲覀儗?duì)今年的市場(chǎng)有信心。”
5月27日，在福建廈門(mén)的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，恒大力壓萬(wàn)科、華潤(rùn)、金地等房企，以超過(guò)30億元的總價(jià)拿下了當(dāng)天拍賣(mài)會(huì)上最大的一幅住宅用地。
5月28日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局官網(wǎng)顯示，廣州將于6月26日以拍賣(mài)方式出讓7宗地塊，起始總價(jià)高達(dá)198億元。7宗地塊主要是商務(wù)和商住用地，集中在廣州金融城、廣紙以及廣鋼新城等舊廠舊村等改造地塊項(xiàng)目。
信息顯示，地塊起始總價(jià)達(dá)115億，樓面價(jià)高達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米。其中2宗商住混合地總占地面積達(dá)30萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)72萬(wàn)平方米，因其面積巨大，地處市區(qū)注定將成為焦點(diǎn)。
此外，天津、昆明等地也明確表示6月份將有多宗土地掛牌轉(zhuǎn)讓。
這都被廣泛看作是繼房?jī)r(jià)回暖之后土地市場(chǎng)抬頭的信號(hào)。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，下半年將是土地市場(chǎng)的窗口期，房企在一波上行行情，將積極去化，去化的下一步即是積極補(bǔ)倉(cāng)。
不過(guò)也有分析者認(rèn)為，下半年土地市場(chǎng)未必會(huì)升溫。
“土地市場(chǎng)的冷熱，直接取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況。眼下，群眾購(gòu)房意愿上升，很多人看漲房地產(chǎn)行業(yè)。如果不抓住機(jī)會(huì)盡快去化，而是選擇過(guò)早補(bǔ)倉(cāng)，一旦樓市稍微降溫，企業(yè)庫(kù)存高企壓力依然很大。”一位行業(yè)分析人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，對(duì)土地入市速度的控制和去庫(kù)存速度達(dá)到合理配比，商品房供應(yīng)過(guò)剩的情況才能得到有效解決。
該分析人士還表示，很多房企正在朝著多元化和輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，對(duì)土地的渴望已非“欲罷不能”。
對(duì)于下半年土地市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，他表示，“相比前5個(gè)月，肯定會(huì)出現(xiàn)一定的反彈，但應(yīng)該不會(huì)太劇烈”。
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