房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有一種觀點十分盛行——“最怕房價下跌的不是房企，而是銀行，因為銀行是房企的最大債主”，這種觀點甚至曾經(jīng)演變出“兩大行業(yè)誰比誰先死”的爭論。
但是，記者查閱大量房企財務(wù)報告注意到，對于很多中小型房企來說，銀行已經(jīng)不再是其最大的“債主”，通過發(fā)行信托計劃和資管計劃融資是多數(shù)中小型房企正在做、以及未來仍將做的。不過，據(jù)記者測算，“非銀”類貸款的價格可不算親民，其利率較銀行貸款上升了至少四成。
在拿地熱再現(xiàn)的背景下，融資成本不同的直接后果則是——“中小型房企輸在了起跑線上”，某資深律師對記者表示。
中小房企
銀行貸款稀缺
與大型房企坐擁低成本貸款不同，對于中小房企而言，銀行貸款正在逐漸變成稀缺品。
在140余家A股上市房企中，2014年的營業(yè)收入超過400億元的僅有5家，這“TOP”五也是名副其實的第一軍團；而營業(yè)收入在20億元-200億元的60余家中型房企可以作為第二軍團，這些房企的營業(yè)和收入排名在不同的季度時點變化較大，互有勝負；而營業(yè)收入在20億元以下的房企約有70余家，其中15家去年的營業(yè)收入尚不足1億元。
記者在三類房企中抽取了10余份2014年年報進行調(diào)查，其中，中型房企和小型房企對于信托和資管融資的依賴性明顯高于大型房企。
例如，2014年營業(yè)收入僅0.11億元的榮豐控股財報顯示，截至2014年12月31日，以同期同檔次國家基準利率上浮一定百分比的利率計息的銀行借款本金人民幣1.7億元。而該公司去年年底的金融負債合計9.39億元，銀行貸款的占比僅為18%。
中型房企中的領(lǐng)軍企業(yè)華夏幸福2014年年報也顯示，該公司截至2014年年底的融資總金額301.95億元，其中銀行貸款余額70.75億元，信托、資管等其他融資余額231.19億元；期末公司對外擔保金額297.02億元，均為對控股子公司擔保。
大型房企與銀行的關(guān)系大多依舊親密，其銀行貸款的獲得也比較容易，甚至有富余。招商地產(chǎn)將銀行借款作為主要資金來源，2014年年底該公司尚未使用的銀行借款額度為262億元（2013年年底為234億元）。即使個別大型房企出現(xiàn)了“去銀行化融資”，其發(fā)展趨勢也是境外低利率融資，而并非主要依托信托和資管公司，這體現(xiàn)了房企借款選擇的主動性。
例如，萬科在2014年年報中表示，“公司有息負債中，銀行借款占比為39.94%，應(yīng)付債券占比為16.83%，其他借款占比為43.23%。報告期內(nèi)，公司發(fā)揮境外融資優(yōu)勢，充分利用境外低成本資金支持公司發(fā)展。截至報告期末，公司有息負債中，境內(nèi)負債占比80.35%，境外負債占比19.65%。人民幣負債占比83.24%，外幣負債占比16.76%，外幣負債占比較2013年底提高了5.68個百分點”。
此外，記者查閱多份上市房企2014年年報發(fā)現(xiàn)，房企大多對于未來的資金保障進行了分析，其中，中小房企普遍的表述是“公司將通過自有資金，銷售資金回籠，銀行、信托、資管公司、基金等各類型金融機構(gòu)借款等途徑和方式來解決。而大型房企的表述則多類似于“與各大銀行保持著長期合作關(guān)系，形成了穩(wěn)定的信貸資金來源”、“在項目層面引入合作方進行‘股權(quán)+債權(quán)’ 的融資方式”。
“非銀融資”
資金成本上升
“非銀”融資利率高企資管計劃與銀行貸款的利率差距究竟有多大？同一家公司的兩類借款數(shù)據(jù)無疑更具有可比性。
榮豐控股2014年年報顯示，該公司在同一時間段進行了資管計劃融資和銀行貸款，前者執(zhí)行年利率9.8%，在三年的合同有效期內(nèi)利率保持不變；后者借款利率按法定基準利率上浮20%執(zhí)行，借款當期執(zhí)行利率為7.2%。此外，去年，該公司申請的三年期銀行貸款利率較基準上浮30%，借款當期執(zhí)行利率為7.995%，但在今年連續(xù)降息以及未來有望繼續(xù)降息的背景下，成本有望降至7%。
而華夏幸福2014年年報也顯示了銀行貸款和非銀融資的價格差。該公司利息資本化金額為25.3億元，去年公司融資加權(quán)平均利息率為9.64%，其中銀行貸款的平均利息成本7.22%，信托、資管等其他融資的平均利息成本10.43%，最高項目融資成本為13.9%。按照銀行貸款和非銀融資的平均息差計算，“非銀”較銀行貸款高出44.46%。
“如果能從銀行途徑借到錢，誰也不會愿意找信托和資管通道，但是目前銀行對于中小型房企的審貸非常嚴格”，東北地區(qū)某小型開發(fā)商的財務(wù)負責人對《證券日報》記者表示，“銀行的白名單管理已經(jīng)實施了好多年，我們這類沒有二級資質(zhì)的小型企業(yè)很難獲得貸款。”
“名單制審批通常很難突破，房企的開發(fā)貸我們支行層面僅有權(quán)上報，審批要總行最終完成”，某股份制銀行浙江地區(qū)支行行長對本報記者表示。
輸在“拿地”
起跑線上
對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，資金成本能夠影響的事項確實很多，其中，對于“拿地”環(huán)節(jié)的隱性影響更是不容小覷。
“大型房企之所以能屢屢成功奪地，是因為這些房企與大多數(shù)中小房企從開始就不在同一個起跑線上”，資深房地產(chǎn)律師對《證券日報》記者表示，“價格競拍只是一種程序公平，但實際上大型房企的資金成本要比中小房企低得多，兩類企業(yè)對于同一個地塊測算出來的盈虧平衡點也是不一樣的，報價的底氣自然也不一樣”。
“雖然我們的資金成本比較高，但是在自身扎根的地區(qū)還是有著一定的區(qū)域優(yōu)勢”，上述小型開發(fā)商的財務(wù)負責人相對還是比較樂觀的，“二、三線城市當?shù)氐姆科笸煜ぴ搮^(qū)域地塊的升值潛力，人脈也比較廣，在項目運作中可以盡量壓縮時間，畢竟時間成本對于房企來說也不可小覷。”
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