近年來，各種城市綜合體、超級大盤在三、四線城市涌現(xiàn)，如今卻成了其去庫存化過程中的“痛點”。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一、二線城市開始出現(xiàn)持續(xù)回暖跡象，但三、四線城市仍然陷于房價下跌、庫存高企的“困局”。記者了解到，由于市場持續(xù)低迷，一些中小城市的開發(fā)商資金鏈緊繃，緩建、停工、爛尾等問題顯現(xiàn)。部分項目由于涉及大量民間融資，極易引發(fā)一系列社會風(fēng)險。
庫存積壓難消化“馬太效應(yīng)”凸顯
根據(jù)國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)，今年5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價漲幅明顯；二線城市房價整體較為穩(wěn)定；大部分三線城市房價仍然下降。
在業(yè)內(nèi)人士看來，自“330新政”出臺以及5月再次降息以來，一線城市出現(xiàn)了量價齊升行情。但絕大多數(shù)三、四線城市的房地產(chǎn)市場并沒有明顯好轉(zhuǎn)，和一、二線城市相比呈現(xiàn)嚴(yán)重分化格局。
記者在湖南多地采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前三、四線城市房地產(chǎn)市場去庫存化形勢依然嚴(yán)峻。湖南正大行房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為，三、四線城市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量大，去庫存周期大都在20個月以上，有的甚至達(dá)到30、40個月。
湖南永州市祁陽縣是人口過百萬的大縣，也是湖南省縣域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。據(jù)統(tǒng)計，2015年1至4月，祁陽縣商品房銷售成交面積同比下降50%，商品房積壓了15萬多平方米，而2014年全年的銷售面積也只有22萬多平方米。
在湖南省中部的一個縣級市，這幾年建設(shè)的高層電梯房有30多棟，但很多樓盤銷售慘淡，去年商品房銷售面積同比下降6成。當(dāng)?shù)刈畲蟮某鞘芯C合體項目負(fù)責(zé)人介紹說，2012年以來當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場是“王小二過年，一年不如一年”，稱現(xiàn)在銷售壓力很大，感覺是歷史上最低迷的時候。
分析人士認(rèn)為，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢決定房價率先止跌回升，而三、四線城市庫存高、城市吸引力不足，這是其樓市持續(xù)低迷的主要原因。此外，去年下半年以來的樓市利好政策的效果集中體現(xiàn)在一、二線城市，在三、四線城市反映得并不明顯。
湖南一些地級市和縣城的居民告訴記者，現(xiàn)在很多地方通了高鐵，交通日益方便，有錢人更愿意到省會長沙買房，他們的子女也在長沙讀書，一到周末很多人組團(tuán)去省城“看房”、“看孩”。
“三、四線城市的購買力被一、二線城市吸收，由此出現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的馬太效應(yīng)。” 任澤認(rèn)為，購房者不看好三、四線城市的發(fā)展，高庫存難以被消化，這些城市房地產(chǎn)市場的回旋余地將非常有限。
部分項目資金鏈斷裂引發(fā)系列風(fēng)險
在銷售慘淡、庫存高企的背景下，三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊繃，有的項目因高度依賴民間融資而產(chǎn)生的“金融風(fēng)險”也浮出水面。事實上，去年以來，一些地方爆發(fā)了較為嚴(yán)重的民間集資風(fēng)險，并集中反映在房地產(chǎn)領(lǐng)域。
據(jù)了解，與實力雄厚、資金回籠快的大型開發(fā)商相比，三、四線城市的一些小房企由若干股東臨時組建，自有資金不多，有的股東需要大量的民間借貸。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，很容易引發(fā)樓盤爛尾、經(jīng)濟(jì)糾紛等一系列問題。
湖南省中部某縣級市，一個商住兩用項目位于市區(qū)最繁華地段，其中商業(yè)項目原計劃2014年開業(yè)，但由于后續(xù)缺少上千萬元資金，只能完全“停擺”，涉及的債權(quán)人達(dá)數(shù)百人。還有一個項目已經(jīng)銷售了200多套商品房，但2014年6月至今一直停工，政府部門不得不成立工作組，并組織召開債權(quán)人會議，力爭做好項目復(fù)工和債務(wù)清理工作。
記者了解到，由于資金鏈斷裂，一些房地產(chǎn)項目即使順利竣工，也難以辦理規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、消防等驗收手續(xù)。有的項目拖欠水電費、電梯款，已經(jīng)入住的業(yè)主面臨著停水停電、電梯停運局面的可能性，正常生活無法得到保障。
一位地方房產(chǎn)局的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，很多房地產(chǎn)項目，如果有幾百萬資金就可以順利完工，但就是差最后“臨門一腳”。開發(fā)商與材料商、建筑商、農(nóng)民工、購房者形成“連環(huán)債”，導(dǎo)致財富流失的“放大效應(yīng)”和社會影響的“連鎖反應(yīng)”。
為了減輕資金壓力，有的開發(fā)商不得不延緩開發(fā)進(jìn)度，或者緊急叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費。位于湖南某縣新區(qū)的一個樓盤規(guī)劃建筑面積70多萬平方米，廣告上對外宣稱是“超級大盤”。但由于市場不景氣，目前這個項目進(jìn)展緩慢，已建成的大約只有1/5，其他土地尚處于閑置狀態(tài)。
任澤認(rèn)為，受限購政策、土地成本等因素影響，前幾年開發(fā)商蜂擁至三、四線城市，開工建設(shè)了大量項目?，F(xiàn)在房子賣不出去，資金壓力特別大，很多開發(fā)商選擇“恐慌性撤離”。
分城施策+產(chǎn)業(yè)支撐
專家學(xué)者認(rèn)為，三、四線城市房地產(chǎn)市場面臨的供過于求、資金緊張等問題，這既與整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場行情有關(guān)，也有中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性。
有分析人士稱，不同城市之間存在同質(zhì)化競爭，每個城市都轟轟烈烈地進(jìn)行過量開發(fā)，結(jié)果是大家都在找出路，又都沒有出路。特別是一些中小城市沒有區(qū)位、資源優(yōu)勢，缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，醫(yī)療、教育資源向大城市集聚，難以吸納、留住更多的人口，這成為其房地產(chǎn)市場發(fā)展的掣肘。
記者采訪到的多位地方房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前中央及省一級出臺的房地產(chǎn)新政對三、四線城市的考慮較少，影響也較小。政策不應(yīng)“一竿子到底”，應(yīng)該充分考慮中小城市的實際情況，真正做到“分類施策、分城施策”。湖南省國土廳此前發(fā)布的報告分析稱，受國內(nèi)積極的樓市新政影響，房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴嘏?。保障剛性需求，做好分類調(diào)控仍是湖南未來房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)建議，后續(xù)圍繞庫存而制定的政策，應(yīng)從總量調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)調(diào)控的思路，讓各地政府從地方實際出發(fā)，圍繞供地計劃、城市開發(fā)邊界劃分、房源收購、二次置業(yè)等方面出臺更細(xì)的政策。
從長遠(yuǎn)來看，中小城市的產(chǎn)業(yè)和人才集聚能力亟待提高。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過去地方政府采取比較激進(jìn)的土地政策，希望“做大城市”，往往事與愿違。三、四線城市房地產(chǎn)市場要持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)鍵是要有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，積極提供就業(yè)機(jī)會，并解決住房周邊的配套問題，才能避免出現(xiàn)較高的空置率。
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