股市遭遇“端午劫”，樓市卻開始暗暗發(fā)力。6月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比上漲的城市達(dá)到20個(gè)，其中，一線城市漲幅明顯，深圳漲幅更是創(chuàng)全國(guó)之最，甚至出現(xiàn)了房主違約漲價(jià)，新房徹夜排隊(duì)等現(xiàn)象。雖然北京樓市并未出現(xiàn)太大轉(zhuǎn)折，但各售樓處的人氣正在回升，開發(fā)商對(duì)于售價(jià)也有了更多期待。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月份預(yù)計(jì)將有37個(gè)新盤項(xiàng)目入市，不但數(shù)量上創(chuàng)下新高，而且很多熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)項(xiàng)目的價(jià)格都有上調(diào)趨勢(shì)。

 

7月預(yù)計(jì)37個(gè)新盤入市創(chuàng)今年月度供應(yīng)新高

 

對(duì)于股市來說，近期是最壞的時(shí)候，上證指數(shù)從5100點(diǎn)跳水至4200點(diǎn)附近；但對(duì)于樓市來說，好日子似乎才剛要開始。“套現(xiàn)股票買房”、“房子才是永恒”、“沒有房連跳樓都沒地”等等宣傳語成了時(shí)下最熱門的調(diào)侃。

 

在行動(dòng)上，各大房企也開始抓緊機(jī)會(huì)，利用剛剛過去的端午假期，積極展開蓄客，推出端午節(jié)“定制”的促銷活動(dòng)。順義區(qū)的純新盤空港國(guó)際，就在22日開放了售樓處，并利用假期，邀請(qǐng)了數(shù)百名意向客戶現(xiàn)場(chǎng)參觀并舉辦聚餐游玩等活動(dòng)。項(xiàng)目銷售人員告訴北京青年報(bào)記者，項(xiàng)目主打4.5米的精裝修LOFT，當(dāng)天排號(hào)能享受每日房款遞減100元的優(yōu)惠，導(dǎo)致排卡火爆，僅在活動(dòng)當(dāng)天就辦理了100多張排號(hào)卡。

 

蓄客收獲理想效果，也為個(gè)項(xiàng)目的開盤入市創(chuàng)造了可能。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有37個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括順義的空港國(guó)際、方莊的方莊公館、通州的新北京中心、房山的遠(yuǎn)洋春天著等在內(nèi)的14個(gè)純新盤，以及包括首開·熙悅山瀾庭、首開·國(guó)風(fēng)美唐、春暉園·隨園等在內(nèi)的23個(gè)老項(xiàng)目后期。

 

這也是自5月北京商品住宅供應(yīng)開始抬頭以來，月度開盤量最多的一次，北京商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)也將連續(xù)3個(gè)月維持在30個(gè)項(xiàng)目以上。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，在滯后了一個(gè)月之后，供應(yīng)市場(chǎng)的回暖節(jié)奏已趕上成交，北京住宅市場(chǎng)的全面回暖已正式鋪開，而7月37個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開盤量也將創(chuàng)今年的月度供應(yīng)新高。

 

對(duì)于供應(yīng)回升的原因，郭毅認(rèn)為，最重要的是需求回升所拉動(dòng)的，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，自5月份開始大量中低端剛需及改善型項(xiàng)目推盤均受熱捧，甚至開始出現(xiàn)久違的“日光”現(xiàn)象，這一現(xiàn)象直接激發(fā)了尚在猶豫中的開發(fā)商加快入市。另外，從整體市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)上也能印證購(gòu)房需求的持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)顯示6月1-18日，扣除保障房及自住房后，北京純商品住宅成交套數(shù)為4563套，環(huán)比上月同期大漲40%。

 

精裝和現(xiàn)房占比加大成另類“提價(jià)法”

 

在7月預(yù)計(jì)入市的37個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，精裝修和現(xiàn)房成為最明顯的共同點(diǎn)，多達(dá)22個(gè)項(xiàng)目要么采用了精裝修提升附加值，要么索性熬成了現(xiàn)房比例高達(dá)60%。像房山區(qū)的遠(yuǎn)洋春天著和順義區(qū)的春暉園·隨園更是精裝修加現(xiàn)房?jī)刹坏⒄`。

 

對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，無論是精裝修還是現(xiàn)房，實(shí)際上雖然都增加了開發(fā)成本，但開發(fā)商仍舊樂此不疲，什么原因？就是為了追求利潤(rùn)最大化的另類“提價(jià)法”，在通過精裝修或現(xiàn)房提升了項(xiàng)目自身附加值以后，更有助于提升銷售利潤(rùn)。

 

其中，主打贈(zèng)送精裝修的不僅有方莊公館、海淀·上林溪這類普通住宅產(chǎn)品，還有像新北京中心、空港國(guó)際這樣的商住樓，甚至連易郡這類很少附加精裝修的別墅產(chǎn)品也參與其中。郭毅認(rèn)為，由于在目前市場(chǎng)環(huán)境并不支持價(jià)格上漲，因此項(xiàng)目通過“精裝修”這種能夠拉開產(chǎn)品品質(zhì)差距的手段來提升性價(jià)比的做法，開始在市場(chǎng)中蔓延，而隨著矛盾的進(jìn)一步加劇，預(yù)計(jì)未來北京商品住宅市場(chǎng)當(dāng)中精裝修將逐漸成為“標(biāo)配”。

 

此外，因?yàn)槌蔀楝F(xiàn)房而不受監(jiān)管部門價(jià)格干預(yù)的項(xiàng)目也不在少數(shù)，最近火熱的“通州售價(jià)8萬元項(xiàng)目”V7九間堂也可能在7月份面市。該項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)的報(bào)價(jià)突破了8萬元/平方米。在記者的探訪中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目主打通州區(qū)域少有的別墅產(chǎn)品，并且全部是溫泉入戶的現(xiàn)房別墅，每戶還附加大量的贈(zèng)送面積。并且項(xiàng)目周邊還有公園、商業(yè)等成熟配套，因此申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)確實(shí)報(bào)了一個(gè)比較高的價(jià)格，但實(shí)際開盤時(shí)的價(jià)格肯定不會(huì)是8萬元，預(yù)計(jì)每平方米將在4萬-5萬之間。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，由于北京優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格高企以及各家房企土地儲(chǔ)備的減少，導(dǎo)致房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目愈加重視，不再像以往那樣挖個(gè)坑就賣，而是寧愿花大價(jià)錢好好雕琢，以求控制銷售速度，追求利潤(rùn)的最大化。

 

拿地早的熱銷盤偏好加推

 

在7月預(yù)計(jì)入市的新盤中，不乏一些熱銷項(xiàng)目的身影，像亦莊·金茂悅、首開·國(guó)風(fēng)美唐、合生濱江帝景等，這些項(xiàng)目都是今年入市熱銷后的再次加推。

 

其中首開·國(guó)風(fēng)美唐在5月入市之后當(dāng)月便實(shí)現(xiàn)成交192套，6月截至18日已實(shí)現(xiàn)成交150套。此番，再次加推出貨意圖明顯。郭毅表示，老項(xiàng)目拿地時(shí)間早成本相對(duì)較低，因此在定價(jià)上具備先天優(yōu)勢(shì)。再加上老項(xiàng)目在銷售期的過程中，項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配套的完善程度不斷提升，使得自身的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)愈發(fā)突出。這都促使一些老項(xiàng)目在不斷尋求加推入市的機(jī)會(huì)。

 

另外，一位國(guó)有房企負(fù)責(zé)人也表示，許多在售老項(xiàng)目周邊都涌現(xiàn)出高價(jià)地，促使購(gòu)房者更加肯定了區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。而這些銷售多年的老項(xiàng)目每次入市的房源都控制在100套左右，銷售差不多的時(shí)候再次加推，這就造成了持續(xù)熱銷的景象，也為未來的價(jià)格提升提前打好基礎(chǔ)。

 

熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格跳漲

 

在7月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目對(duì)于售價(jià)依舊三緘其口，少數(shù)公布價(jià)格的項(xiàng)目中，京投銀泰·琨御府因?yàn)槎▋r(jià)超過10萬元，而顯得格外吸引人。

 

該項(xiàng)目最新一期的報(bào)價(jià)為105000元/平方米。而去年首期入市時(shí)的成交價(jià)格僅在5萬元左右，不到一年時(shí)間，售價(jià)翻了一倍。這主要得益于今年10萬元以上項(xiàng)目的密集扎堆，導(dǎo)致像琨御府這樣自身位置優(yōu)越，前期定價(jià)并不高的項(xiàng)目，快速補(bǔ)漲，晉級(jí)10萬元加俱樂部。

 

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年將有16個(gè)10萬元以上的頂豪項(xiàng)目入市，而上半年已入市的僅有萬柳書院一個(gè)。郭毅預(yù)計(jì)，貨幣信貸政策的不斷放松，以及股市震蕩加劇的財(cái)富擠出效應(yīng)，借助高端階層重新進(jìn)行資產(chǎn)配置的有利時(shí)機(jī)，下半年，頂豪項(xiàng)目將會(huì)扎堆入市，今年也將成為頂豪供量最多的一年。

 

除了豪宅以外，通州因?yàn)槎鄠€(gè)利好消息，導(dǎo)致區(qū)域樓盤售價(jià)也出現(xiàn)了明顯跳漲。統(tǒng)計(jì)顯示，7月通州區(qū)預(yù)計(jì)將有4個(gè)項(xiàng)目入市，其中兩個(gè)為首次入市的商住樓，另外一個(gè)為普通住宅項(xiàng)目合生濱江帝景，以及現(xiàn)房別墅V7九間堂。其中合生濱江帝景率先大幅提升報(bào)價(jià)，該項(xiàng)目去年8月的入市價(jià)格為29500元/平方米，而在各項(xiàng)利好傳言之后，該項(xiàng)目高調(diào)宣稱漲價(jià)，如今已經(jīng)將報(bào)價(jià)攀升至35000-37000元/平方米。

 

郭毅認(rèn)為，支撐通州房?jī)r(jià)大幅跳漲的原因主要是來自于購(gòu)房需求的迅猛增加。數(shù)據(jù)顯示，截至本月18日，通州區(qū)純商品住宅的網(wǎng)簽量已高達(dá)1272套，是5月同期的3倍半。有了需求的拉動(dòng)，開發(fā)商自然有了漲價(jià)、加推新貨量的底氣。而需求的增加，既有傳聞帶來的預(yù)期提振，更有當(dāng)前通州各項(xiàng)配套及基礎(chǔ)設(shè)施的完善對(duì)樓市的實(shí)際支撐。她預(yù)計(jì)，如果年底通州積分落戶制度的細(xì)則能夠如期出臺(tái)，還將會(huì)觸發(fā)區(qū)域銷量的新一輪暴漲。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，從新盤供應(yīng)上不難看出，在調(diào)控政策利好不斷的市場(chǎng)背景下，北京樓市已經(jīng)走出低谷，整體市場(chǎng)進(jìn)入了上揚(yáng)周期，隨著5月、6月、7月，樓市持續(xù)處于高速供應(yīng)的行情中，市場(chǎng)成交量隨之被連續(xù)拉升后，漲價(jià)項(xiàng)目將會(huì)不斷增多，北京新房市場(chǎng)的整體價(jià)格水平也將開始步入升溫期。