在今年的全國(guó)土地日（6月25日），國(guó)土資源部提出創(chuàng)新存量用地倒逼機(jī)制，同時(shí)擬對(duì)部分城市新增建設(shè)用地實(shí)行“剛性約束”?？梢灶A(yù)見(jiàn)，全國(guó)將迎來(lái)史上最強(qiáng)的集約用地規(guī)范。

 

未來(lái)盤(pán)活土地資源，需要在土地增量有限的條件下發(fā)揮市場(chǎng)作用，讓行政剛性約束和市場(chǎng)彈性選擇形成合力，因地制宜地建立符合各個(gè)城市區(qū)域特點(diǎn)的存量土地盤(pán)活機(jī)制。

 

對(duì)于存量土地的理解，并非僅停留在暫緩開(kāi)發(fā)的囤地項(xiàng)目范圍。對(duì)于那些盲目擴(kuò)張缺乏產(chǎn)業(yè)配套或價(jià)值產(chǎn)出低的開(kāi)發(fā)區(qū)域，例如破產(chǎn)企業(yè)閑置土地、老工業(yè)區(qū)等，也要進(jìn)行土地的重新整理利用。這并不是政府對(duì)企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的越界，相反如果能將存量土地利用納入城市總體規(guī)劃，突破長(zhǎng)期依賴(lài)增量土地制度體系的慣性，將有利于發(fā)揮土地價(jià)值對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，緩解產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型壓力。

 

近年來(lái)集約用地的成績(jī)是有的，但是面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力更大的今天，還有很多值得改進(jìn)的方面。

 

第一，要充分利用價(jià)格杠桿，推行零增地技術(shù)改造。鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)利用現(xiàn)有廠(chǎng)房、土地或通過(guò)淘汰產(chǎn)能落后項(xiàng)目騰出空間并進(jìn)行技術(shù)改造。在不改變土地用途且符合合理利用目標(biāo)的前提下，鼓勵(lì)引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)廠(chǎng)房改造加層擴(kuò)大生產(chǎn)用房建筑面積, 提高土地利用效率。

 

第二，發(fā)揮企業(yè)用地的市場(chǎng)主體作用，創(chuàng)新推廣多元化土地盤(pán)活路徑。集約用地的原則不僅給各地土地利用立下了剛性約束，同時(shí)注重引導(dǎo)各地建立符合自身城市發(fā)展特點(diǎn)的土地優(yōu)化利用政策。盤(pán)活路徑由單一模式向多元模式轉(zhuǎn)變，在現(xiàn)有土地法律基礎(chǔ)上，允許和鼓勵(lì)由市場(chǎng)主體直接參與功能改變，拆除重建，提升容積率等各種城市存量建設(shè)用地的盤(pán)活。

 

第三，可將容積率獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制適用范圍擴(kuò)展到存量土地利用范疇，提高市場(chǎng)主體集約開(kāi)發(fā)的積極性。目前，我國(guó)許多城市都制定了容積率獎(jiǎng)勵(lì)的政策，但是應(yīng)用實(shí)例并不普及且通常用于增量土地利用。開(kāi)發(fā)商往往選擇直接向政府要求調(diào)高容積率，而不是利用容積率獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制來(lái)爭(zhēng)取，這樣就難以同步提升城市公共環(huán)境改善與項(xiàng)目建設(shè)容積率，造成所在區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的損失。我國(guó)大城市的容積率普遍落后于國(guó)外大都市，但是都市人口增長(zhǎng)速度并未放緩，提升城市平均容積率將成為重要命題，否則將重回“攤大餅”似的老路，加劇交通擁擠和環(huán)境污染程度，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。