中國樓市畢竟暴漲難期，是到了“磚頭換紙”的時候了，投資者需警惕樓市的“明日危機”。
由于最近的樓市寬松政策，一線城市的房地產市場已經出現(xiàn)了復蘇。
不少業(yè)內人士預計，6月份隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，以及政策面的持續(xù)寬松、信貸支持力度的加強、股市資金的逐步回流，一線樓市的火爆或將持續(xù)。
國家統(tǒng)計局18日公布數據顯示，5月份70個大中城市新房和二手房價格環(huán)比上漲的城市分別有20個和37個，分別比上月增加了2個和9個； 下降的城市分別有43個和28個，分別比上月減少了5個和6個。
具體而言，北京、上海、廣州、深圳5月份的房地產交易量累計分別同比上升9.0%、3.0%、14.8%和43.6%。
初步測算，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴大0.7個百分 點，二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅高于新建商品住宅。這是自去年6月份下跌以來，環(huán)比價格迎來第二個月回升。
鏈家地產市場研究部李巧玲認為，自2014年 “9.30”以來，一系列降息、降準以及二套首付比例調整的等利好政策不斷發(fā)酵，推動需求與預期回歸。地方政府也為刺激購房需求而采取了不少降低購房門檻的政策。這些都為行業(yè)復蘇輸送了最有效的動力。
然而，說房價回暖為時尚早，投資者需警惕樓市的“明日危機”。
首先，國內樓市整體分化仍在加劇。
“5月份房價環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致，城市間分化加劇。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉指出。
自“330新政”出臺及5月再次降息以來，政策效應在樓市得到了明顯的體現(xiàn)，包括上海、北京深圳在內的一線城市均現(xiàn)量價齊升行情。
數據顯示，5月份，北京、上 海、廣州、深圳4個一線城市新房和二手房價格環(huán)比普漲，4個城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%。這其中，深圳漲幅最高，新房和二手房漲幅分別達到 6.7%和6.3%，分別比上月擴大4.9和3.9個百分點。
在一線城市全線反彈之時，大部分三線城市房價仍然下降。對此，李巧玲分析稱，一線城市房地產市場需求量龐大，利好政策接連推出后，市場成交受到明顯拉動，在成交量大幅增加的作用下，房價也開始出現(xiàn)一定程度的上漲。
對于5月的一線城市房價數據，易居房地產研究院副院長楊紅旭分析稱，深圳房價領漲全國，反彈力度最大;上海僅次于深圳，新房住宅和二手房市場均表現(xiàn)強勁;廣州則更加積極地去庫存，存銷比走低;而北京各項指標則表現(xiàn)相對平穩(wěn)。
與一線城市不同的是，受制于不少二線城市及絕大部分三四線城市有限的需求水平和高企的庫存狀況，限購放松對于這些城市樓市的提振作用并不明顯。
雖然樓市在回暖，但城市間分化正在擴大。統(tǒng)計局稱，5月份，二線城市房價整體較為穩(wěn)定，但大部分三線城市房價仍然下降，說明大多數城市仍然處于去庫存階段，開發(fā)商甚至采取“以價換量”的手段促進銷售。
也就是說，輿論以一線城市的情況概論樓市，顯然是偏頗的，更多城市的房產還不足以具備投資的條件。
融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌坦言對樓市前景感到不太樂觀，他承認自己雖然是房地產開發(fā)商，但近兩三年來從來不看好房地產市場。
孫宏斌不看好房地產市場的直覺，是因為他認為當一個經濟體經濟下滑壓力很大的時候，大宗資產的價格在下跌的時候，股市和樓市還特別好，是不正常的。
“為什么現(xiàn)在國內的股市和樓市都很好呢？那是因為它是一個賭場。”孫宏斌說，“所以這些年我一直是不看好房地產市場的，在經濟下滑壓力很大的時候，房地產市場不可能一枝獨秀，當然股市也不可能。”
其次是剛需。剛需一直存在，畢竟住房是人們生產的基本要求；然而沒有收入支撐，剛需是否能轉換為購買力，那就另當別論了。在多重政策的刺激下，本輪住宅需求集中釋放是過去一段時間需求積累的結果。
很多成交，實際上都是半年前，甚至一年前房產銷售顧問開始跟蹤，直到借助“新政”助推實現(xiàn)的。
然而，未來的不確定性在于，收入水平并不能有效地支持住宅需求，從而導致國內房產市場在本輪剛需釋放之后的增長動力不足。
目前市場成交的主要購買力是“剛需”買家和“剛需改善客”，尤其是市場供應以三房以上的大戶型居多，對改善型買家的渴求更大。
以目前中心區(qū)一套三房來看，價格至少在250萬元左右，雖然近期一系列政策放松了首付比例，降低了貸款利率，但總房價高企仍是最大的購房壓力。
而且改善型買家年齡多以三四十歲或以上為主，不少人貸款年限不能超過25年，雖能拿出首付款，但月供常常達到萬元以上，對不少人而言還是壓力不小。
不能改變產業(yè)結構、增進就業(yè)和收入、擴大中等收入人群的數量，外加相對不穩(wěn)定的經濟條件，決定了整體購買能力有限。同時我國住宅庫存仍在增加，特別是存量住房也加入市場供應，導致新建商品住宅去庫存難度大為增加。
同時，由于房價高企，投資房產獲利比以往更難，投資客選擇其他渠道投資的意愿更高，以自住客支撐的樓市價格只能以穩(wěn)為主。由此可見，無論是不斷放松的政策，還是市場營造出回暖的氣氛，若降低購房成本方面沒有大的變化的話，樓市向上的腳步邁起來都不會太輕松。
第三是人口。本輪部分二三城市樓市的回暖，呈現(xiàn)出與過去不同的新特征。
睿信管理咨詢總裁薛迥文指出，長三角、珠三角周邊的不少二三線城市共同面臨的問題是，由于當地產業(yè)轉型升級不成功，高端人才流向一線城市，中低端人口返鄉(xiāng)，人口流失問題逐年加劇，致使這些二三線城市樓市后繼增長乏力。
中原地產近期發(fā)布的一份研究報告認為，結合人口發(fā)展趨勢及結婚登記數據，2013年成為首置剛需最高點，隨后十年時間首置需求將持續(xù)萎縮。
“改善性需求釋放是政策放開的結果，只能短期提升成交量，但這無法改變剛需持續(xù)縮減的趨勢。”薛迥文說，現(xiàn)在大多數二三線城市面臨的問題是“后繼無人”，一個是因為人口結構發(fā)生了變化，另一個是人口增量在減少。
陜西、湖南長沙等多個省市統(tǒng)計局發(fā)布的2014年報告均稱，當地正面臨城市常住人口增加趨慢、老齡化進程進一步加快、人口紅利消失、勞動力不足的問題。
以婚齡人口為例，第六次全國人口普查數據顯示，中國20-39歲年齡的人數在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢，預計全國新結婚對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構成之一。
“限購限貸放開后，之前被壓抑的需求釋放了，促使杭州成交量回升。”某專家稱，只要成交量起來，投資需求也會隨之帶動起來。但浙江省各城市普遍問題是新增人口不足，核心產業(yè)如外貿一直在下滑，創(chuàng)富主體不是新興科技產業(yè)。
“比如寧波本地人購房之前幾年被嚴重透支，而外來人口有限，就存在購買乏力問題。”高院生指出。
國泰君安分析師認為，從2014年起，房地產長周期拐點已到，市場短期回暖難改行業(yè)長期下滑趨勢。
東莞本地一位不愿具名的房地產業(yè)內人士擔憂，在政策刺激下，很多地區(qū)的投資性需求再次釋放，掩蓋了人口危機問題，改善性需求在集中釋放后，市場需求后繼不足，真擔心這是市場最后一次瘋狂。
一旦寬松的貨幣政策以及股市財富效應退潮，樓市又將是一地雞毛。
第四是土地出讓金。地產數據顯示，2015年北京土地市場出現(xiàn)了供應明顯減少的現(xiàn)象。分析師分析指出：從土地成交情況來看2015年北京土地平均樓面價上漲了26%，但是因為供應量的明顯減少，北京總的土地出讓金在6月25日前只有648.22億元。
數據顯示，2014年上半年，北京的土地出讓金達1115.2億元，以此計算，2015年上半年同比2014年上半年下降41.87%。
亞豪機構數據統(tǒng)計也顯示，截至6月24日，北京土地市場僅實現(xiàn)土地成交34宗，比去年同期減少了55宗，這也是近8年來土地成交宗數最少的一年。更多相關信息請查閱中國報告大廳發(fā)布的土地行業(yè)市場調查分析報告。
分析認為，土地市場成交低迷最直接的原因來自于供地不利，在北京商品住宅成交與供應均回暖的背景下，土地供應不足使得土地市場并未跟隨住宅市場同期回暖。
根據國土資源部土地勘測規(guī)劃院院長助理張曉玲在本月初的表態(tài)，包括北京、上海、廣州等在內的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。
不少業(yè)內人士認為，這也將意味著未來一二線城市的土地資源將進一步稀缺，新增土地供應的減少會讓房企所面臨的競爭更為激烈，拿地成本也將進一步提高。
據統(tǒng)計數據顯示，6月以來，一二線城市土地市場的火爆程度就超過了前5月，一線城市已經成交11宗住宅用地，合計成交額高達248億元，平均樓面價也達到了1.68萬元/平方米的年內峰值。
“2015年，標桿房企集中一二線拿地，合計一二線城市購入土地金額高達1342億元，占所有土地支出的90.1%，創(chuàng)造了歷史最高紀錄。”張大偉分析認為，最近市場升溫之后，一二線土地一出現(xiàn)供應，房企就積極爭搶，地王依然頻頻出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對一二線市場的看多情緒。
在住宅市場供不應求時期，土地出讓、住宅庫存消化和房價上漲幾乎處于相互促進的關系；但在市場供過于求時，若住宅庫存消化好于預期導致房價上漲，則地方政府土地出讓意愿顯著增強，從而導致住宅庫存量再次上漲，對于房價回暖形成反向制約。
綜上，房價難上漲，須警惕下行趨勢之后的明日危機。因此，已經持有大量房地產的投資者，需要適當減持，尤其是減持那些小戶型、低租金收益的、年代久遠的房產。莫讓輿論誤導了投資方向，畢竟暴漲難期，是到了“磚頭換紙”的時候了。
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