一二線城市樓市因其穩(wěn)定的剛性需求和相對穩(wěn)定的利潤空間，正在成為品牌房企的業(yè)績保障。
相比之下，三四線城市幾乎成為政策“免疫”區(qū)，庫存壓力大，銷售困難。“撤離三四線、布局一二線”，成為越來越多房企的選擇。
在房地產(chǎn)市場先抑后揚的發(fā)展態(tài)勢下，房企走完了樓市上半場。整個今年上半年，房企間的陣營分化更加明顯。
中國指數(shù)研究院的監(jiān)測顯示，截至6月30日，銷售額超過50億元房企達到69家，比去年同期增加了16家。
上半年，萬科再次率先跨越千億。恒大、綠地、保利、中海外、碧桂園和萬達上半年銷售額也超過500億元，整體表現(xiàn)出強者恒強的發(fā)展態(tài)勢。其中，萬科、保利、綠地、中海、綠城、融創(chuàng)、世茂和華潤置地等企業(yè)一二線城市在售項目占其所有在售項目比例超過70%；恒大、碧桂園做強三四線市場的同時逐步實施回歸一二線的戰(zhàn)略決策，上半年兩家企業(yè)在一二線城市的在售項目數(shù)量占比已超過30%。
而從已發(fā)布6月銷售業(yè)績的15家房企來看，6月合計銷售總額已環(huán)比5月份上漲34.8%。其中，12家房企上半年業(yè)績已同比上升。
“我們對下半年房地產(chǎn)形勢非?？春谩＜瘓F會延續(xù)上半年的推貨節(jié)奏，在此基礎上快速去庫存，加快資金回籠。”合生創(chuàng)展品牌負責人對中國房地產(chǎn)報記者表示。
上半年：
平均目標完成率41%
在一系列房地產(chǎn)新政及降息降準的政策刺激下，6月樓市延續(xù)了5月份的復蘇態(tài)勢，并帶動大型房企銷售業(yè)績大幅回暖。
其中，萬科以1099億元銷售額排名“半程銷冠”。曾經(jīng)的“招保萬金”演變成“萬恒中保”（萬科、恒大、中海外、保利）。
萬科銷售簡報顯示，6月份實現(xiàn)銷售額251.9億元，同比增長29.9%。上半年累計實現(xiàn)銷售金額1099.6億元。
恒大地產(chǎn)6月實現(xiàn)合約銷售額247.5億元，同比大增88.8%。這也是恒大6月份單月銷售額首次突破200億元。至此，恒大前6個月中有5個月銷售額突破百億元，上半年累計合約銷售額約871.1億元，完成年度合約銷售目標1500億元的58.1%。
花樣年、深圳控股、保利地產(chǎn)等企業(yè)也實現(xiàn)了銷售額的明顯上升。其中，花樣年上半年銷售額同比大漲125%；得益于深圳樓市的快速回暖，深圳控股上半年銷售額同比猛漲142%。
保利地產(chǎn)上半年實現(xiàn)簽約金額760.42億元，同比增長16.74%。僅6月單月，簽約金額256.52億元，同比增長55.28%，占據(jù)上半年總銷售的33%。此前，保利地產(chǎn)一季度的總簽約金額也不過195.05億元。
保利地產(chǎn)內部人士表示，今年上半年，公司的主要基調是去庫存，對已投資了80%至90%的項目，尤其是已經(jīng)或即將成為現(xiàn)房的項目進行“突擊去化”，加快公司項目和資金運轉速度。而從城市布局看，上半年，保利地產(chǎn)的銷售主力主要是華南大本營、北京、上海等重點區(qū)域。其中，華南銷售130億元，北京和上海銷售均達到80億元。
遠洋地產(chǎn)6月份銷售業(yè)績亦環(huán)比大增，上半年共實現(xiàn)協(xié)議銷售138億元。不過，按照董事局主席李明在2014年業(yè)績會上透露的比上年增長5%的銷售目標，遠洋地產(chǎn)目前僅完成全年目標的33%。
中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的20家品牌房企上半年平均目標完成率41.4%。恒大、綠城、中海外、華潤置地、越秀、雅居樂均完成年度目標的45%以上。按照下半年銷售普遍略高的慣例來看，這些企業(yè)完成全年銷售目標可期。
下半年：
抓緊推盤+調整布局
萬達集團董事長王健林近日公開表示，無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化，因為土地的供應和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應，用三年時間去庫存，中國的房地產(chǎn)市場才能進入健康的狀態(tài)。
正是基于對市場分化的判斷，2015年上半年，北上廣深四個一線城市，以及重慶、成都、杭州等中西部、長三角的二線城市，成為品牌房企項目銷售的熱點區(qū)域。萬科、保利、綠地、綠城、融創(chuàng)、華潤置地等在北京、上海、杭州、重慶、成都5個城市在售項目數(shù)量占全國比例均超過20%，其中綠地、萬科該占比則高達33%和22%。
“今年以來，庫存連續(xù)幾個月已經(jīng)開始下滑，包括去化周期也開始下滑。但是絕對值方面，一線城市的庫存量較低，去化周期是11個月，二線城市的去化周期為15個月，三線城市的去化周期需要20個月。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。
盡管從今年二季度起，房企銷售業(yè)績普遍大漲，但一季度銷售業(yè)績的頹勢，仍有部分房企上半年銷售目標完成率不高。
在中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的20家品牌房企中，碧桂園、招商局地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、遠洋地產(chǎn)6家房企上半年完成率均不足四成，下半年將承受較大的業(yè)績壓力。
這種情況下，房企在2015年下半年主旋律仍然是抓緊推盤、去庫存。調整城市布局、創(chuàng)新營銷策略，或成為下半年房企跑贏大市的關鍵。
“房企應在去庫存中合理調整自己的布局。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對中國房地產(chǎn)報記者表示，一線城市地價不斷攀升，房企應采取以利潤為核心的策略；二線城市土地供應較充分，市場需求仍有增長空間，房企可繼續(xù)采用高周轉模式，部分供大于求的二線城市，房企則應保持謹慎的進入態(tài)度；三四線城市大部分面臨供過于求問題，房企可根據(jù)企業(yè)布局戰(zhàn)略選擇性進入。
“下半年，房企最好根據(jù)項目所在城市的消費需求特征，及時提升相應產(chǎn)品的比重。”克而瑞分析師朱一鳴也表示。
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