近年來，由于城市商品住房價格出現(xiàn)過快上漲，“小產權房”的存在在一定程度上滿足了中低收入者購買低價房的需求。但是，因“小產權房”到目前為止無論在政策上還是法律上均得不到認可，在出現(xiàn)產權糾紛或財產分割時往往存在較大爭議，而對于在離婚案件中“小產權房”能否予以分割各地法院也有不同的理解和認識，由此導致了在案件處理結案上的地域差異，筆者近期代理的一宗離婚罪案件中的“小產權房”爭議再次引起筆者對上述問題的思考。

“小產權房”并非法律術語，而是人們約定俗成的一種稱謂。目前是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產，在現(xiàn)實中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”，在目前的法律及政策下，其并不真正構成嚴格法律意義上的產權。根據(jù)我國土地管理法和有關政策規(guī)定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。任何單位和個人不得租用、占用集體土地搞房地產開發(fā)。所以，現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止“小產權房”基于買賣、交易等法律行為發(fā)生物權變動(所謂物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權力，包括所有權、用益物權和擔保物權)，其基本的價值取向在于貫徹和落實嚴格的土地用途管制制度，以保護集體用地。

因此筆者認為，人民法院在審理離婚案件中，對于夫妻共同購置的“小產權房”不能作為物權分割，但可以對房屋的財產權益予以分割，原因在于：第一，“小產權房”首先是“房”，?其具有房屋的一些物理屬性，其與“大產權房”的使用性是一樣的。夫妻離婚時往往爭執(zhí)最大的就是房屋，對該財產人民法院在審理時一刀切不予以分割顯然不利于消除紛爭。至于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第21條關于“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用”的規(guī)定則是建立在爭議房屋有國家合法產權基礎上的，而“小產權房”目前不可能取得商品房的產權，法院不能將其作為商品房進行分割，但可以對房屋本身具有的財產權益進行分割。第二，“小產權房”沒有產權，也就是沒有物權沒有爭議，但具有相應的財產權益，夫妻離婚時應對房屋本身具有的財產權進行分割。因為購買時也不是按照有物權的房屋價格購買的，所以分割時也不能按照物權價格來分割。但房屋畢竟有一個增值因素，雙方對“小產權房”的現(xiàn)有市場價可以進行議價，議價不成時可以進行重置價評估，要房的一方應給對方市場價一半的補償。

當然，需要強調的是，“小產權房”的分割僅限于夫妻相對方，不具有對世權。人民法院在處置“小產權房”時，應充分論證房屋的性質，明確說明分割的是財產權，且財產權益僅限于相對人，不具有對世權，避免當事人企圖通過法院裁判文書的形式使“小產權房”得到合法確認。

最后，筆者善意提醒廣大市民，房屋是大商品，購房是人生大事，在目前的法律及政策下，購買“小產權房”存在較大的法律風險，應慎重對之。