當前有一種比較流行的觀點，認為樓市正處于去庫存階段，這種說法并不準確。實際情況是我國樓市整體仍處于庫存增長階段，去庫存階段尚未到來，但已經(jīng)比較臨近。我們先來看一下全國房地產(chǎn)待售統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
自2011年以來，我國房地產(chǎn)待售面積一直處于不斷增長狀態(tài)，從2011年底的2.72億平方米增長到2015年6月的6.57億平方米，待售與銷售比自2011年以來也在不斷擴大，這表明近幾年我國房地產(chǎn)處于增庫存階段。在這個階段必須控制新增供應(yīng)量，同時加快消化庫存，才能迎來樓市的去庫存階段。
2011年以來，全國房地產(chǎn)投資額一直高于銷售額，表明開發(fā)商資金正在不斷沉淀于存貨中，只有銷售額大于投資額才能說明去庫存開始減少。
雖然整體去庫存階段尚未到來，但庫存的消化已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化：一是庫存增長幅度明顯放緩;二是5月住宅庫存比4月減少121萬平方米，是2011年來的首次減少。
由于庫存量不斷增長，房地產(chǎn)供求失衡局面加劇，對于絕大部分二線及以下城市來說，供應(yīng)泡沫已經(jīng)取代房價泡沫成為行業(yè)主要矛盾。
供應(yīng)泡沫和房價泡沫的危害一樣大：一是積壓巨量資金;二是少數(shù)項目面臨爛尾危險;三是影響金融安全和財政收支平衡，拖累經(jīng)濟發(fā)展;四是導致房地產(chǎn)行業(yè)收益率整體下降，部分項目面臨虧損。
供應(yīng)泡沫雖然沒有房價泡沫那樣惹眼，但如不及時治理則有可能對房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟金融造成打擊。
房地產(chǎn)是地方性產(chǎn)業(yè)，供應(yīng)泡沫的治理首先需要地方政府擔負起應(yīng)有的責任。地方政府是土地的壟斷供應(yīng)方，供應(yīng)泡沫主要是地方政府多年來不夠節(jié)制出讓土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方政府控制土地出讓規(guī)模，讓房地產(chǎn)供求慢慢恢復平衡。目前地方政府普遍負債過重，要控制土地出讓規(guī)?？陀^上存在難度，但不控制供應(yīng)泡沫可能危及經(jīng)濟和金融安全。
其次是鼓勵需求。目前利率下行，前幾年限制需求的政策逐步解除，鼓勵需求的政策陸續(xù)出臺，這對消化供應(yīng)泡沫有好處。
對于開發(fā)商來說，如何應(yīng)對供應(yīng)泡沫是一個直接關(guān)系到發(fā)展快慢甚至生死存亡的問題。筆者的建議主要有兩點：
一是清醒認識到供應(yīng)泡沫的客觀存在及其危害。房地產(chǎn)黃金時代的發(fā)展致使很多開發(fā)商形成思維慣性，沒有徹底意識到房地產(chǎn)已經(jīng)進入一個全新階段。供應(yīng)泡沫危害性很大，隱蔽性較強，它會慢慢侵蝕行業(yè)和企業(yè)的健康，掏空項目利潤。
供應(yīng)泡沫時代是開發(fā)商利潤逐步被侵蝕或轉(zhuǎn)移、歸還社會的過程。對于大部分城市來說，房地產(chǎn)已進入一個庫存不斷增加、隨后逐步消化的中長周期，這個周期的長短取決于各個城市土地過度供應(yīng)的程度和銷售去化的速度。在這個過程中，房地產(chǎn)資產(chǎn)整體上可能正處于一個顯性貶值(房價下跌)或隱形貶值(房價停止上漲或漲幅低于社會平均投資利潤率或通貨膨脹率)階段中。少數(shù)房地產(chǎn)資產(chǎn)升值也會有，但不屬于普遍現(xiàn)象。
第二，拋棄幻想，果敢行動。在庫存不斷增長和庫存逐步消化的中長周期中，需要結(jié)合不同板塊和不同產(chǎn)品，冷靜分析房價上漲的概率。實際上，隨行就市是市場經(jīng)濟最基本的一個規(guī)律，價格規(guī)律不會以人的意志為轉(zhuǎn)移。
供應(yīng)泡沫就是一種產(chǎn)能過剩，形成需要很多年的積累，消化同樣需要時間。有很多開發(fā)商都是第一次遇到這樣的一個行業(yè)周期大轉(zhuǎn)折，大部分開發(fā)商還來不及建立新的思維模式和應(yīng)對方案。
開發(fā)商一般對短周期相對敏感。在應(yīng)對這種周期過程中，開發(fā)商必將加速分化，能隨行就市、高周轉(zhuǎn)、及時接受低利潤甚至虧損現(xiàn)實的開發(fā)商市場份額將越來越大，利潤率雖然下降但總體利潤可能還會增長。在價格上不夠靈活、依然期望好收成的大部分開發(fā)商在很大程度上掩護了高周轉(zhuǎn)開發(fā)商的出貨，銷售規(guī)模可能停滯不前，利潤不斷下滑。
在這種周期波動十分明顯、顯性的短周期與隱形的中長周期同時存在的情況下，開發(fā)商必須思考和直面一個根本性問題：我們處于周期的哪個階段?我們是選擇與周期共舞，還是與周期抗衡?
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