據(jù)悉，在經(jīng)濟學意義上，“長尾理論”是指只要商品的種類和銷售渠道足夠多，即使需求和銷量不高的產(chǎn)品所占據(jù)的共同市場份額，也可以和主流產(chǎn)品的市場份額相當甚至更大。
按照傳統(tǒng)思路，商業(yè)地產(chǎn)投資應該追求修建高端綜合體、購物中心等，但是“長尾理論”卻告訴我們，眾多小市場也可匯聚成與主流相匹敵的市場能量。
據(jù)此，有業(yè)內(nèi)人士認為，重慶商業(yè)地產(chǎn)“長尾時代”已經(jīng)來臨。
本刊走訪重慶市場發(fā)現(xiàn)，目前，不論是“社區(qū)商業(yè)”還是“文化消費”，抑或是“體驗式商業(yè)”，甚至“O2O模式”，已經(jīng)有一些先行者在開疆拓土，力求在商業(yè)地產(chǎn)的“長尾時代”開辟另一片藍海。
傳統(tǒng)模式遭挑戰(zhàn)
新中地產(chǎn)董事總經(jīng)理何偉堅認為：“重慶商業(yè)地產(chǎn)缺乏好的運營模式，開發(fā)商面臨的困擾在于自持還是出售。”
他指出，商業(yè)地產(chǎn)投資大、回報周期長，對于資金的依賴程度比住宅更甚，出售部分物業(yè)成了不少企業(yè)的無奈選擇，然而分割出售后帶來的統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)分散，會與原來的項目定位形成沖突，甚至引發(fā)商業(yè)混戰(zhàn)。
此外，招商難、同質(zhì)化所造成的租金上不去也日益困擾著眾多商業(yè)地產(chǎn)項目。重慶一開發(fā)企業(yè)高管透露，目前中國大陸地區(qū)各類已經(jīng)開業(yè)的購物中心超過了3500家，其中只有10%的購物中心盈利。據(jù)介紹，在招商過程中，面對一些主力店和奢侈品店，開發(fā)企業(yè)會降低租金甚至免租金，主動倒貼裝修費來作為條件引進商家。
下半年競爭或加劇
來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2015年重慶預計新增優(yōu)質(zhì)購物中心122萬平方米，這還不包括體量眾多的社區(qū)商鋪。
有業(yè)內(nèi)人士預計，年內(nèi)重慶新增商業(yè)體量將超過400萬平方米，未來3年還有將近3000萬平方米的商業(yè)體量登陸重慶。
在今年下半年，重慶商業(yè)地產(chǎn)熱情不減，包括位于化龍橋的嘉陵天地1期、位于新牌坊的恒大中渝廣場、位于巴南區(qū)的旭輝樂活城、位于觀音橋的萬匯中心等多個項目都將新推或加推。
專家指出，新增項目在進一步提升重慶商業(yè)環(huán)境，使得品牌更加多元化的同時，也將給招商運營方面造成更大的壓力，下半年商業(yè)地產(chǎn)空置率或?qū)⑸仙?，租金增長亦有可能放緩。
社區(qū)、體驗、O2O成新熱點
在電商不斷擠壓市場份額及購物中心井噴式發(fā)展的雙重背景下，開發(fā)商們紛紛提出跨界轉(zhuǎn)型、商業(yè)重構(gòu)等未來商業(yè)地產(chǎn)計劃，社區(qū)商業(yè)、文化消費、體驗式商業(yè)、O2O模式……儼然成為“長尾時代”下新的熱點與探索方向。
今年5月，金科商業(yè)戰(zhàn)略正式發(fā)布，提出打造社區(qū)商業(yè)運營專家。
金科股份商業(yè)管理公司總經(jīng)理唐暢表示：“社區(qū)商業(yè)并不是沒有需求，而是開發(fā)商不夠重視，最終使社區(qū)消費被壓抑。”同時，國富·沙磁巷走差異化之路，大打“文化牌”，將沙磁文化、巴渝文化等重慶代表性文化進行改造和升華。
體驗式商業(yè)具有集客能力強等特質(zhì)，也逐漸成為商業(yè)綜合體的“標配”，尤其是兒童體驗式業(yè)態(tài)。
例如，大坪龍湖時代天街引入首個兒童職場公園星期八小鎮(zhèn)；協(xié)信星光時代廣場的孩子王面積達到1.2萬平方米；東原新新PARK立志打造重慶首家以兒童為主題的購物中心……此外，開發(fā)商也在發(fā)展新的思路和模式，進一步探索O2O模式的運用，包括大數(shù)據(jù)搜集、營銷和網(wǎng)上支付方面。
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