“目前上海的甲級寫字樓只有幾十棟，但是上海的乙級寫字樓有幾百棟，大部分中小企業(yè)都只能夠租賃乙級寫字樓。但是目前乙級寫字樓內部品質并不高，這樣一來租金也不可觀。”柯羅尼資本亞太區(qū)董事總經理劉彥燊告訴《第一財經日報》記者。
現(xiàn)在劉彥燊還有一個新的身份：WE+首席執(zhí)行官，他希望通過聯(lián)合辦公的模式提高乙級寫字樓的租金。
劉彥燊給記者舉了一個例子，其在北京酒仙橋的一個乙級寫字樓里面運營了WE+的辦公室，其樓上是普通的租戶，租金是4元~4.5元/天·平方米，而WE+的租金標準是7.5元~8元/天·平方米。這意味著，同一棟寫字樓通過改造，租金最大溢價可以提高100%。
劉彥燊認為租金溢價是通過幾個方面來完成的。首先，通過設計和裝修來提高空間本身的舒適度，這就像精裝修房和清水房的租金價格存在很大差異一樣。再者，由于租賃的空間本身是“零售”性質，這個和整租相比自然價格就提高不少。同時，WE+可以通過匹配中小企業(yè)更多的服務來增加產品溢價提高租金。比如這些租賃WE+的企業(yè)在出差的時候可以享受WE+在其他地方的辦公空間，同時這些企業(yè)可以通過預訂WE+的協(xié)議酒店而節(jié)約住宿成本。
但是改造空間產生的成本呢?多位業(yè)內人士告訴記者，做這一類的升級每平方米的裝修成本大概在2000元。
翌成資產創(chuàng)始人沈敏愷認為，通過每平方米2000元~3000元的改造成本，可以吸引到很多從事創(chuàng)意文化等產業(yè)的中小企業(yè)，這一類人對租金不敏感，因此可以提高租金溢價。
而這個2000元的改造成本帶給人的愉悅感可能有4000元。之前有酒店人士向記者舉例，一個做工精致的茶壺淘寶買只要20元，但是放在房間里面立馬提升了房間的情調。此外，如果裝修的時候燈管埋在墻內，可以制造暖光效果，但是燈管本身可能只要10元。通過設計感，可以讓更多人為這個空間買單。
仲量聯(lián)行數(shù)據顯示，預計在2017年，北京、上海寫字樓的存量規(guī)模將突破2000萬平方米，成都、廣州、深圳將突破1000萬平方米。寫字樓市場的競爭將更加激烈，中信證券的一份研究報告認為，做聯(lián)合辦公共可以消解寫字樓空置率高的問題。
對此，劉彥燊認為聯(lián)合辦公更加順應目前80后、90后對于工作環(huán)境的認識：共享和移動。
“如果你有100個辦公空間，那么這些人可以選擇在任何一個空間進行辦公，這個辦公就移動化了。此外提供一些共享的空間，80后、90后會更加喜歡。”劉彥燊認為。
德必集團總裁賈波此前在接受記者采訪時表示，在2001年的時候，全球的移動辦公者的人數(shù)是3.75億，到了今天全球移動辦公者的人數(shù)是6.45億。這意味著傳統(tǒng)的辦公室需要被改良，基于容納員工和高效溝通的需求，未來將有更多的共享空間。
“目前的幾種盈利模式，一部分只是租，從租金獲取收益，另外一部分是孵化器，模式是租金較為低廉，空間提供方可能通過股權來獲取收益，這些收益是不可以通過短期租金來計算的。”高緯環(huán)球北京研究及顧問部高級經理陸明告訴本報記者。
克而瑞咨詢總監(jiān)黃甜則認為，聯(lián)合辦公提供的不只是辦公場所，還應該提供作為平臺的交流和空間。wework模式給了劉彥燊啟示，他認為未來這些辦公空間可以接入很多圍繞辦公的服務，比如給辦公者提供生病掛號服務等，解決辦公痛點，圍繞辦公進行服務，那么這些服務都產生了增值。
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