日前，Wind資訊根據(jù)上市房企2015年中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，142家上市房企上半年負(fù)債合計接近3.4萬億元，同比增長幅度約達(dá)13%。同時，這批上市房企平均負(fù)債率為76.8%，創(chuàng)下近年來的峰值，超過四成的房企資產(chǎn)負(fù)債率超過70%紅線。
“隨著樓市行情和資金環(huán)境的變化，房企的融資、資金周轉(zhuǎn)壓力將會進(jìn)一步加大，盈利能力受到極大的考驗。”華南一家上市房企投資者關(guān)系部管理層表示。
“新一輪資金鏈緊張”
“由于房地產(chǎn)資金投入大、開發(fā)周期長等特點，70%為房企負(fù)債率的警戒紅線。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。然而，截至2015年中期，負(fù)債水平處于高位的房企梯隊規(guī)模逐步擴大，其中，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%的房企占22.54%，70%-80%之間的占比為20.42%，60%-70%之間的占比為20.4%。
“負(fù)債水平持續(xù)高企與房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境息息相關(guān)，即使融資環(huán)境較去年有一定程度的寬松，但投資機構(gòu)向房地產(chǎn)投資輸送資金則越來越謹(jǐn)慎，以至于房地產(chǎn)行業(yè)面臨‘拿不到錢’的新一輪資金鏈緊張考驗。”平安銀行(000001)一位從事開發(fā)貸業(yè)務(wù)的人士分析。
他指出，以往由于銀行額度有限，很多房企要獲得開發(fā)資金通常會走信托、委托貸款等非標(biāo)通道，用新債還舊債。然而，隨著房地產(chǎn)各方面的風(fēng)險系數(shù)提高，業(yè)界對房地產(chǎn)的評估也越發(fā)謹(jǐn)慎，“即使房企賬面上的各項財務(wù)指標(biāo)都比較理想，都不一定能夠拿到錢”。
多家受訪的房企人士對上述觀點深有感觸。其中，一家港股內(nèi)地房企的投資部門人士陳先生指出，與以往房企熱衷境外融資不同，受人民幣貶值等因素影響，境外融資成本走高，因此很多房企對境外融資的熱度降低。與此同時，境內(nèi)的資金成本較低，因此很多房企發(fā)債融資由外轉(zhuǎn)內(nèi)，選擇在境內(nèi)發(fā)債融資。
克而瑞研究中心報告顯示，去年房企在海外的融資，年化利率最高達(dá)13.63%，最低也有8.13%。有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2014年108家主要上市房企發(fā)行債券、票據(jù)融資規(guī)模約3520億元人民幣，其中在境外以外幣計算的融資占比高達(dá)54%；而2015年前7月這些房企發(fā)行債券、票據(jù)融資規(guī)模近2650億元人民幣，其中境內(nèi)人民幣債占比高達(dá)76%，公司債發(fā)行規(guī)模達(dá)1425億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受媒體采訪時表示，負(fù)債規(guī)模上升的房企背后，是其外部融資規(guī)模在繼續(xù)增加。通過持續(xù)負(fù)債的方式，為房企的去庫存獲取新的資金。同時，這也說明此類上市房企依然在積極謀求戰(zhàn)略擴張。
然而，陳先生認(rèn)為，以其所在房企為例，雖然其境外和境內(nèi)融資的成本持平，資金環(huán)境也相對寬松，但也不敢過于擴大借貸規(guī)模。“銷售回籠資金放緩，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)周期延長，如果過于擴大借貸規(guī)模，則房企的經(jīng)營困境會進(jìn)一步提高”。
上述受訪的華南上市房企投資者關(guān)系部管理層表示，當(dāng)前房企面臨的較大考驗是如何在積極擴張和負(fù)債危機中保持平衡，上市公司除了賬面上的負(fù)債規(guī)模外，還承擔(dān)了不少通過其他融資平臺獲得的“隱形負(fù)債”，償債能力的高低除了受資金環(huán)境的影響外，房企自身去庫存快速回籠資金的能力起到?jīng)Q定性作用。
邊捂“錢袋子”邊漲價
房企負(fù)債率高企之下，資不抵債的壓力也逐步增大。
以珠江控股(000505)為例，截至2015年中期，該房企資產(chǎn)負(fù)債率為105.5%，同比增長9%。其中，與15.88億元的資產(chǎn)總額相比，該房企的負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到16.75億，而實現(xiàn)營業(yè)收入僅1.36億元，凈利潤僅2149.26萬元，對于高額負(fù)債而言，恐怕杯水車薪。
數(shù)據(jù)顯示，珠江控股的公司資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，從2010年的64%升至2014年底的98.8%。其間公司凈利潤出現(xiàn)三次虧損，兩次盈利，但凈利潤均在千萬元左右。
同時，房企持續(xù)已久的“微利”困境可能會繼續(xù)加劇。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，截至8月25日，已公布半年報的60家房企營業(yè)收入合計3011.4億元，凈利潤僅為252.57億，凈利潤率僅8.4%。其中萬科、綠地、保利、招商、碧桂園5家龍頭房企凈利潤率分別為9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。
該機構(gòu)分析指出，與2013年、2014年房企分別為11.97%、10%的平均凈利潤率相比，2015年中期平均凈利潤率大幅下降，多數(shù)房企目標(biāo)完成率不足四成，各房企半年凈利潤總體上呈現(xiàn)下滑趨勢。
一邊捂緊“錢袋子”一邊漲價，將會成為房企減緩負(fù)債高企、凈利下降壓力的措施。
“銷售方面并沒有預(yù)期的火熱，資金回籠進(jìn)入減速通道，同時各項運營支出成本加大，利潤空間被壓縮，公司不得不通過各種手段狠抓利潤。”華南上市房企一位財務(wù)部人士向記者透露該房企管理層半年工作會議上的信號。
該人士稱，在銷售層面方面，公司總部上半年在去庫存的壓力下并沒有通過各地方項目漲價的計劃，“只有一部分城市的銷量提上來，一些小城市的銷售依然低迷，因此公司下半年的‘開源’需求會更大，可能會考慮漲價”。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，從房企今年的銷售數(shù)據(jù)來看，市場是在逐步回暖。因此，看多下半年的房地產(chǎn)企業(yè)自然也想追高下半年利潤，提高利潤率最直接的辦法就是漲價，但能不能漲價需要理性區(qū)分看待。一線及重點二線城市隨著拿地的熱度攀升房價水漲船高，三四線城市依然不具備這個潛質(zhì)，未來不同城市房價分化將會進(jìn)一步加劇。
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