“房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生巨大變革,已由短跑時(shí)代進(jìn)入馬拉松時(shí)代”,高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,隨著房地產(chǎn)去化速度的放緩,市場(chǎng)利率持續(xù)大幅的下降,以及消費(fèi)者需求的改變,過(guò)去快速擴(kuò)張的制造業(yè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,地產(chǎn)商要打破原來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式,未來(lái)要更加注重于服務(wù)方面,“不管你是否接受,房地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。在新的時(shí)代里,有一個(gè)顯著特征就是,運(yùn)營(yíng)模式將從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn),過(guò)去的邏輯更多的是持有資產(chǎn)并獲取溢價(jià),未來(lái)將更加關(guān)注輕資產(chǎn)”。

而SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹此前在談及SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的得失時(shí),也明確表示公司未來(lái)的發(fā)展方向是“一家盤(pán)活閑置寫(xiě)字樓辦公空間的輕資產(chǎn)管理公司”。據(jù)悉,高和資本近期也聯(lián)合翰同資本,組建了中國(guó)第一支專注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金。

對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱,“房企紛紛轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),一是房地產(chǎn)主業(yè)利率率持續(xù)下調(diào),目前已經(jīng)進(jìn)入個(gè)位數(shù),所以有轉(zhuǎn)型的必要;同時(shí),輕資產(chǎn)目前受到資本市場(chǎng)青睞,融資等渠道相對(duì)通暢;此外,從未來(lái)的市場(chǎng)前景看,包括物業(yè)服務(wù)等輕資產(chǎn),也是陽(yáng)光產(chǎn)業(yè),且都屬于房地產(chǎn)的相關(guān)衍生行業(yè),對(duì)于房企來(lái)說(shuō)轉(zhuǎn)型相對(duì)容易,成本也較低”。

輕資產(chǎn)領(lǐng)域吸金不斷

房地產(chǎn)領(lǐng)域的輕資產(chǎn)化,已經(jīng)成為目前行業(yè)發(fā)展的最熱趨勢(shì)之一。

萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、花樣年等各大傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商紛紛展開(kāi)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的探索。其中,轉(zhuǎn)型步子邁得最大的當(dāng)屬萬(wàn)達(dá),其對(duì)于輕資產(chǎn)的理念和目標(biāo)也更為清晰。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年初提出了第四次轉(zhuǎn)型計(jì)劃,宣布將從中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國(guó)企業(yè),從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè),形成商業(yè)、文化、金融、電商四個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。對(duì)此,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林坦言,“第四次轉(zhuǎn)型就是挖更寬更深的護(hù)城河,以獲得更大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”。而其在深交所演講時(shí)更是稱,“萬(wàn)達(dá)商業(yè)將去房地產(chǎn)化可能5年以后,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項(xiàng)目,完全輕資產(chǎn)化”。

花樣年集團(tuán)總裁潘軍也認(rèn)為,“未來(lái)存量房市場(chǎng)將取代增量市場(chǎng)成為市場(chǎng)主體。對(duì)于廣闊的存量房市場(chǎng),社區(qū)運(yùn)營(yíng)將打破房企傳統(tǒng)的融資、拿地、建房、銷售等重資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),這也成為花樣年未來(lái)發(fā)展方向”。

“房企嘗試輕資產(chǎn)的模式,第一是希望規(guī)避過(guò)去重資產(chǎn)模式下的業(yè)務(wù)模式,輕資產(chǎn)模式下能夠規(guī)避傳統(tǒng)拿地等成本負(fù)擔(dān)的問(wèn)題;第二是技術(shù)創(chuàng)新鼓勵(lì)此類模式,比如通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融平臺(tái)的打造;第三是通過(guò)輕資產(chǎn)的模式,能夠做撬動(dòng)杠桿的策略,利用企業(yè)品牌來(lái)?yè)Q取新一輪的戰(zhàn)略擴(kuò)張。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

實(shí)際上,輕資產(chǎn)模式也已經(jīng)成為資本追逐的熱點(diǎn),并且吸金不斷。其中,最典型的當(dāng)屬長(zhǎng)租公寓這一細(xì)分市場(chǎng)。比如,青客公寓獲得由賽富亞洲領(lǐng)投、紐信創(chuàng)投等跟投的1.8億元的B輪融資;華平投資則剛剛追投了魔方公寓,投資額高達(dá)1.4億美元。在其他細(xì)分市場(chǎng),融資行為同樣頻頻出現(xiàn),最新的例子有,辦公場(chǎng)地租賃平臺(tái)優(yōu)辦宣布獲得1000萬(wàn)美元的A輪融資。

孕育大量投資機(jī)會(huì)

“在地產(chǎn)的馬拉松時(shí)代,如何讓商業(yè)地產(chǎn)這只笨重的大象飛起來(lái)呢?需要插上‘互聯(lián)網(wǎng)+’和‘金融+’ 這兩只翅膀。”蘇鑫認(rèn)為,各大輕資產(chǎn)公司的蓬勃發(fā)展,就像是過(guò)去幾年P(guān)C端轉(zhuǎn)型移動(dòng)互聯(lián)端的發(fā)展路徑,未來(lái)的3年-5年將迎來(lái)快速發(fā)展的機(jī)遇期,其中孕育著大量投資機(jī)會(huì)。

而正是看中了這樣的機(jī)會(huì),高和資本近期聯(lián)合翰同資本,組建了中國(guó)第一支專注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金——高和翰同投資。據(jù)悉,該團(tuán)隊(duì)深耕地產(chǎn)行業(yè)超過(guò)15年,完成地產(chǎn)股權(quán)類投資超過(guò)200億元,長(zhǎng)期關(guān)注輕資產(chǎn)領(lǐng)域,時(shí)間超過(guò)8年,與主要輕資產(chǎn)企業(yè)建立了良好信任關(guān)系。

“如果說(shuō)制造業(yè)時(shí)代孕育了幾百個(gè)市值百億的房地產(chǎn)企業(yè),那么基于服務(wù)業(yè)時(shí)代中輕資產(chǎn)的復(fù)制性更強(qiáng),未來(lái)在房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)一大批市值超百億的企業(yè),這完全是可以期待的。”蘇鑫判斷,相對(duì)來(lái)說(shuō),更值得期待的,是那些帶有“外來(lái)者”色彩的所謂“小企業(yè)”,而大企業(yè)由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)將非常艱難,面臨的問(wèn)題也更多,包括企業(yè)文化慣性思維的制約,資源配置是否能夠充分、到位,還有激勵(lì)機(jī)制是不是真正有效等等。

“面對(duì)輕資產(chǎn)化趨勢(shì),我們應(yīng)該投什么樣的企業(yè),是大企業(yè)還是小企業(yè)?答案很明顯,是小企業(yè)。”蘇鑫表示,小企業(yè)當(dāng)然也有自身的發(fā)展痛點(diǎn),首先它當(dāng)然缺錢,而其實(shí)更缺的是有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人和各方行業(yè)資源。“我們的方式,不僅給你提供錢,還有行業(yè)的資源,給企業(yè)提供復(fù)制的可能性。怎么做?除了經(jīng)驗(yàn)、理念,最關(guān)鍵的是,我們能讓國(guó)內(nèi)最好的開(kāi)發(fā)商幫我們。為什么?因?yàn)樗麄兌加写罅康拇媪抠Y產(chǎn)需要盤(pán)活,同樣也可以給被投企業(yè)帶來(lái)資源”。