坊間曾有一條段子這樣說道，如果你跟一個周圍的人想成為朋友，你就問一句你覺得現(xiàn)在的房價怎么樣，這樣馬上就可以和周圍的人聊成一片?？梢姳藭r房地產(chǎn)行業(yè)的火爆。

而這種狀況正在隨著行業(yè)供應(yīng)過剩、行業(yè)增速放緩改變。后房產(chǎn)時代，房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績普遍走低，轉(zhuǎn)型已勢不可擋。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)應(yīng)該如何突圍？在未來的財富資產(chǎn)配置中，對房地產(chǎn)投資是否還是安全的選擇，需要做哪些調(diào)整？一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

房企轉(zhuǎn)型才是王道？

2015年的上半年，盡管房地產(chǎn)利好頻出，但樓市整體仍顯低迷。行業(yè)現(xiàn)狀是，從2014年初起連續(xù)5個季度住宅成交面積出現(xiàn)同比下降，除個別以外，房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績普遍走低。房價已從單邊快速上漲轉(zhuǎn)為上下區(qū)間波動，房地產(chǎn)行業(yè)總體銷售收入增速開始放緩，利潤率下滑，導(dǎo)致的房企資金短缺等問題也越來越突出。

“中國房地產(chǎn)行業(yè)告別飛速發(fā)展時代，人均超過1.1間房，那么這個城市的需求就是飽和了，目前，房價有能力推升的城市只有10個左右，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已勢不可擋。”近日，諾遠資產(chǎn)主辦的中國資產(chǎn)管理行業(yè)高峰論壇上，萬科企業(yè)集團前高級副總裁毛大慶道出了目前房企突圍不得不面臨的事實，隨著互聯(lián)網(wǎng)時代到來，沒有互聯(lián)網(wǎng)思維做不好房地產(chǎn)。房企多元化，新品類經(jīng)營才是王道。

而在漢富城開執(zhí)行董事&漢富控股副總裁楊彬看來，房地產(chǎn)市場要突圍，必須擺脫傳統(tǒng)開發(fā)模式，實現(xiàn)滾動開發(fā)，通過募集基金投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)再進行招商運營，引進發(fā)展中的中小型企業(yè)。

對于目前新房入市的價格，毛大慶認為已經(jīng)是遠遠超出了住房剛需的承載能力。“這些剛需又需要房子，實際上又買不起一所房子，這個怎么辦？刺激了很多新的、持有性和經(jīng)營性的房地產(chǎn)品類，比如青年公寓等等，包括把存量資產(chǎn)進行改造，進行經(jīng)營性的公寓出租，填補這些城市的住房需求。”對于后房產(chǎn)時代房企轉(zhuǎn)型實例，毛大慶這樣舉例。

有意思的行業(yè)現(xiàn)象是，多位行業(yè)大佬認為，中國未來會面臨一個相當(dāng)長的房地產(chǎn)分化期和消化期。不過，他們同樣認為，大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的推動下，國內(nèi)部分城市出現(xiàn)了房產(chǎn)新需求。

上海聯(lián)創(chuàng)國際設(shè)計集團董事長薄曦就指出，中國房地產(chǎn)市場在增量向下走的情況下，仍然存在大量的增量房。“現(xiàn)在房地產(chǎn)的銷售量是40%賣不出去，還存在大量的增量房，在可見的未來，增量房產(chǎn)在不斷地利用和改造，并面臨橫向和縱向兩個方面的變革，還有很長的路要走。”他認為，中國將會出現(xiàn)增量房地產(chǎn)不斷進行利用改造，無論從開發(fā)商，到投資人，未來可關(guān)注存量房產(chǎn)的更新?lián)Q代。

“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型了，互聯(lián)網(wǎng)時代轉(zhuǎn)型了，90后成為客戶了，我覺得這個是中國房地產(chǎn)行業(yè)一次重要進步的推動力的開始，這是很好的一個事情，但是今天如果是不懂得客戶變了，不懂得他們是在互聯(lián)網(wǎng)長大的人的需求的話，我想房子蓋好了仍然沒有人要。”毛大慶補充道，后房產(chǎn)時代的房企，要去懂得新的客戶是什么，他們要什么，他們要什么樣的辦公環(huán)境，什么樣的居住和商業(yè)環(huán)境。“我想通過這個理解和懂得，慢慢中國房地產(chǎn)會摸索新的方向出來，這不動產(chǎn)會抬升，這個可能是一個很有意思的未來方向。”

地產(chǎn)仍是安全的投資選擇？

在房產(chǎn)企業(yè)正膠著轉(zhuǎn)型之下，房地產(chǎn)投資的魅力對于國人似乎正在下降。不過，第一財經(jīng)日報執(zhí)行主編楊宇東則認為，未來在中國做房地產(chǎn)投資，從安全的角度來看，房地產(chǎn)還是安全的選擇，但要把握住安全的底線在哪里。

“北上廣深，流入人口比較多，另外還有一些創(chuàng)業(yè)企業(yè)密集的城市，都是值得投資的方向。”他指出，未來中國的房地產(chǎn)或也會進入一種常態(tài)，呈現(xiàn)區(qū)域化的特點。對于投資選擇，他舉例稱：“要么是像上海，一方面流入的人口比較多。另一方面是金融的人才聚集，有點像華爾街像紐約。這是房子的中心地段，房子的剛需還是存在。第二類可能是比較靠近一些創(chuàng)業(yè)的集聚的地區(qū)，至少是阿里起來之后，杭州的房價漲得很高。”

值得一提的是，由于近兩年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場反復(fù)，股市起伏震蕩，國內(nèi)部分投資者關(guān)注點放到了海外房地產(chǎn)投資市場。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟首任主席&中投漢富共贏基金創(chuàng)始合伙人陳梁在論壇上稱，有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在的海外投資方興未艾，去年美國整個的房地產(chǎn)市場，中國的買家占了三成有余。

對于熱衷海外房地產(chǎn)投資的人群，安永合伙人殷國偉則給出了建議，他認為，人民幣(6.3312, -0.0138, -0.22%)匯率波動加劇，未來房地產(chǎn)走勢如何，難下定論，也借著這個可能性，投資人人民幣變成是本金，在國外的市場上，或可得到一定匯率的回報；其次，國外投資是一個很復(fù)雜的市場，門檻很高，不能與國內(nèi)的房價做橫向?qū)Ρ龋壳耙矔簳r不會對國內(nèi)房產(chǎn)市場投資產(chǎn)生威脅；最后，他認為，投資人在海外投資的目的是復(fù)雜的，海外置業(yè)之前要對自己的投資目的有清楚的定位，要降低風(fēng)險，需把資金交給專業(yè)機構(gòu)來打理。

對于目前的海外房地產(chǎn)市場，美國鐵獅門高級副總季泰力則稱，目前海外房地產(chǎn)投資有很大的機會，回報可能給投資人有一個新的投資的方向。“2014年大家到海外購買資產(chǎn)，現(xiàn)在是在海外，特別是在美國，整個的基本面都比較(國內(nèi))強一些。”他這樣稱。