房企海外投資帶來的機(jī)遇，并不僅僅涉及房地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)。和地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的金融業(yè)務(wù)，也在開發(fā)商的海外拓展需求下獲得了良機(jī)。碧桂園馬來西亞公司的負(fù)責(zé)人坦言，房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)發(fā)展靠銷售，海外發(fā)展就是靠金融。但截至目前，最早涉足海外業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)國(guó)有銀行的發(fā)展步伐并不大。反倒是一些小型的信托、基金管理公司卻因?yàn)檫@些拓展獲得了機(jī)遇。造成這一現(xiàn)象的原因是什么？對(duì)金融企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)海外拓展能否為金融行業(yè)變革創(chuàng)造新的空間和機(jī)會(huì)？

2015年11月中旬，交通銀行廣東分行高調(diào)舉辦了一場(chǎng)海外房地產(chǎn)投資分析會(huì)，國(guó)際合作方即是大名鼎鼎的澳洲聯(lián)邦銀行集團(tuán)，探討的是美國(guó)、澳洲和新西蘭的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

目前，萬科、綠地、萬達(dá)、碧桂園等國(guó)內(nèi)龍頭房企加速向歐美、澳洲等海外市場(chǎng)布局，諸多金融機(jī)構(gòu)也看到了這一巨大商機(jī)。不單單是傳統(tǒng)銀行類金融機(jī)構(gòu)，諸如中融、鵬華等非銀類金融機(jī)構(gòu)發(fā)展勢(shì)頭也異常兇猛。

一位金融業(yè)資深人士表示，布局海外樓市，主力還是大銀行，只能說這兩年，信托、基金、第三方理財(cái)之類的機(jī)構(gòu)開始“出海”配置資產(chǎn)，表現(xiàn)顯著而已。

布局海外樓市 誰是主力？

2015年10月下旬，一家名為“首控基金”的資本機(jī)構(gòu)在成都發(fā)布了一場(chǎng)金融產(chǎn)品說明會(huì)，其聯(lián)合光大銀行推出的“投資行全球”和“移港走世界”兩款金融產(chǎn)品的核心看點(diǎn)是針對(duì)海外房地產(chǎn)投資。

在金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，首控基金給投資人的賣點(diǎn)，除了可獲得預(yù)期收益外，還可獲得免費(fèi)歐洲房產(chǎn)、澳洲地產(chǎn)首付，中國(guó)香港保險(xiǎn)、美國(guó)移民項(xiàng)目擔(dān)保等多重增值服務(wù)。

在海外美元基金運(yùn)作上，一款名為“美亞陽光基金USA-A（有限合伙）”的產(chǎn)品引起記者注意。該產(chǎn)品主要針對(duì)國(guó)內(nèi)投資者，將募資投向美國(guó)加州、德州等地的全新房產(chǎn)或再開發(fā)項(xiàng)目，運(yùn)作該基金的美亞集團(tuán)，與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、寶安集團(tuán)、銅鑼灣集團(tuán)等均為合作伙伴。

2015年10月，萬達(dá)商業(yè)赴港IPO的基石投資者中，即有中融信托的影子，其通過海外平臺(tái)中融國(guó)際資本設(shè)立5000萬美元的中融港融通集合資金信托計(jì)劃，借助QDII通道以基石投資人身份參與。

2016年初，新湖中寶公告稱，其委托國(guó)投瑞銀與鵬華基金進(jìn)行海外資產(chǎn)投資，委托財(cái)產(chǎn)不超過8.5億美元。實(shí)際上，這兩個(gè)公募基金在地產(chǎn)公募產(chǎn)品及不動(dòng)產(chǎn)投資上均有所嘗試，尤其是鵬華基金在海外地產(chǎn)更領(lǐng)先一步，創(chuàng)新勢(shì)頭不減。

一個(gè)較為典型的現(xiàn)象是：與當(dāng)前信托、基金、第三方理財(cái)?shù)葯C(jī)構(gòu)“出海”活躍相比，像中國(guó)銀行等大型銀行系金融機(jī)構(gòu)給外界的一個(gè)印象是其“出海”擴(kuò)張步伐要緩慢一些。

一位金融業(yè)資深人士解釋說，這兩年，信托、基金之類的資本機(jī)構(gòu)“出海”配置資產(chǎn)變得較為明顯，但主力還是大銀行或金控集團(tuán)。

2015年11月份于重慶舉辦的光大控股投資年會(huì)上，該集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO陳爽曾公開表示，公司仍將以跨境資產(chǎn)管理為核心業(yè)務(wù)，同時(shí)著眼全球，滿足客戶不同的跨境投資需求。2014年，光大控股旗下光大安石曾重倉(cāng)入股在新加坡上市的英利國(guó)際置業(yè)，意在將后者優(yōu)質(zhì)商業(yè)包裝成REITs并實(shí)現(xiàn)海外上市。

北京大學(xué)金融學(xué)博士、房地產(chǎn)基金研究中心副主任杜猛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說，中國(guó)金融力量在提升，中國(guó)購(gòu)買力在增強(qiáng)，中國(guó)企業(yè)走出去，人民幣國(guó)際化，全球化并購(gòu)業(yè)務(wù)迅猛，加上全球范圍內(nèi)房子都不好賣，加劇了全球化資產(chǎn)配置需求，房地產(chǎn)作為國(guó)際金融范疇，是最核心的金融產(chǎn)品，也是其深入發(fā)展的基石。

房企海外發(fā)展 要靠金融？

如果說金融機(jī)構(gòu)“出海”更多是基于金融創(chuàng)新與空間擴(kuò)張的話，那么房企“出海”不是拿地就是直接收購(gòu)，一出手就是數(shù)量驚人的幾十億美元甚至更高，他們又將如何運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目？

碧桂園馬來西亞公司負(fù)責(zé)人坦言，房企在國(guó)內(nèi)發(fā)展靠的是銷售，在海外發(fā)展就要靠金融。

即便是在國(guó)內(nèi)，當(dāng)前房地產(chǎn)與金融的關(guān)系也越來越密切，金融地產(chǎn)化與地產(chǎn)金融化雙向加速滲透。目前，綠地、萬達(dá)、萬科、碧桂園、富力等房企在海外擴(kuò)張中又如何借金融推動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)？

以綠地澳洲市場(chǎng)而言，2015年綠地成功收購(gòu)悉尼核心區(qū)域總投資逾18億元的兩幅地塊之后，綠地在澳洲開發(fā)項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)。

從澳洲市場(chǎng)來看，綠地的海外思路是區(qū)域深耕，將重點(diǎn)聚焦經(jīng)濟(jì)活躍、市場(chǎng)成熟、人口集聚、投融資便利的地區(qū)加快布點(diǎn)，在先期進(jìn)入的海外地區(qū)則努力實(shí)現(xiàn)多城市、多項(xiàng)目的規(guī)?；?、系統(tǒng)化布局。

記者注意到，在金融支持上，與綠地合作的是德意志銀行。雙方通過簽訂合作諒解備忘錄，將于全球范圍內(nèi)在融資、資產(chǎn)管理、投資銀行等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全面深入合作。

實(shí)際上，德意志銀行被稱之為“全能銀行”，不同于國(guó)內(nèi)五大行的業(yè)務(wù)模式，其涵蓋了傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)、投行業(yè)務(wù)和財(cái)富管理業(yè)務(wù)等，國(guó)內(nèi)的“光大控股”更像它。

第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務(wù)部高級(jí)董事黃國(guó)鈞向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)在海外的監(jiān)管更嚴(yán)格，金融產(chǎn)品也很難做到成本很低，比如首先要建立當(dāng)?shù)匦庞?，有更多的加分?xiàng)，才能讓產(chǎn)品資金成本更低，相比國(guó)內(nèi)的海外金融機(jī)構(gòu)或銀團(tuán)的資金成本較低，業(yè)務(wù)也更齊全，那些房企巨頭更愿意與他們合作。

“那些房企巨頭在海外項(xiàng)目一般相對(duì)優(yōu)質(zhì)，實(shí)際上并不需要太多的金融機(jī)構(gòu)參與，因?yàn)樗麄儾⒉贿^于擔(dān)心產(chǎn)品銷售問題，如果參與機(jī)構(gòu)多了，勢(shì)必會(huì)拉高成本，分食一部分利潤(rùn)。”黃國(guó)鈞說。

前述金融業(yè)資深人士也補(bǔ)充說，一般的信托、基金等即使“出海”，但業(yè)務(wù)較為單一，雖然也有發(fā)展機(jī)會(huì)，但機(jī)會(huì)更多的還是在國(guó)內(nèi)與那些房企有經(jīng)常合作的大銀行，畢竟大的金融機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)囟际浅峙品种踔潦欠ㄈ藱C(jī)構(gòu)。