2016年，是中國樓市去庫存的關(guān)鍵年份。穩(wěn)增長在很大程度上要靠樓市，這已經(jīng)成為一種共識。
那么，國家現(xiàn)在手里還有什么牌，可以用來救樓市呢？
1、繼續(xù)降準(zhǔn)、降息。
“降準(zhǔn)”的全稱是“降低存款準(zhǔn)備金率”，其實質(zhì)是增加貨幣供應(yīng)量（也就是老百姓說的印鈔票），直接結(jié)果是導(dǎo)致M2增速提升。截至2015年11月的M2增速是13.7%，創(chuàng)造了17個月以來增速的最高。而且2015年全年的增速，可能也是最近幾年最高的。年初的時候，政府工作報告給出的預(yù)測是12%左右，現(xiàn)在看來大大增加了。
降準(zhǔn)是增加貨幣供應(yīng)量，降息是引導(dǎo)市場利率走低。其結(jié)果，都是增加市場流動性，這些流動性不去股市、債市就去樓市。但12月以來，降準(zhǔn)降息的預(yù)期屢次落空，說明管理層對貨幣放水仍然比較謹(jǐn)慎。預(yù)計2016年會有兩次左右的降息，每次0.25%；大概有四次降準(zhǔn)，每次0.5%。如果人民幣貶值速度偏慢，則熱錢外流加快，降準(zhǔn)次數(shù)會增加。
2、繼續(xù)降低首付
目前，非限購城市的首套房商業(yè)貸款，首付比例基本上都是25%，肯定會下調(diào)到20%。此外，非限購城市的二套房、三套房的首付，也有望下調(diào)。這其實就是給樓市加杠桿。國家現(xiàn)在對樓市杠桿比較警惕，但最終又不得不加杠桿。
3、開發(fā)貸款有保有壓
樓市不景氣，央行會給開發(fā)商貸款放水嗎？我的判斷是，有保有壓。因為國家想推動三四線城市降房價、去庫存，同時推動房企重組、去產(chǎn)能。所以，對于一些房企肯定會收緊貸款，促使其降價或者接受重組。而一些大房企，可能獲得更加寬松的信貸支持。當(dāng)年煤炭行業(yè)重組時上演的一幕，可能在房地產(chǎn)領(lǐng)域重演。
4、住房公積金制度改革
改革包括幾個內(nèi)容：第一，將更多的人納入住房公積金體系，享受低利率房貸，比如農(nóng)民工、個體戶；第二，放寬使用限制，可以異地使用，家庭成員、近親綁定使用；第三，推進(jìn)“住房公積金質(zhì)押貸款資產(chǎn)證券化”，其實就是給住房公積金加杠桿，相當(dāng)于給剛需購買者發(fā)放更多的補(bǔ)貼。
5、購房入戶、減稅、財政補(bǔ)貼
除了部分核心城市，大部分城市的落戶條件會放寬。在三四線城市，對剛需購房者會有力度更大的減稅、財政補(bǔ)貼等政策出臺。
6、政府購買積壓商品房
在一些城市，政府或許會用現(xiàn)金、土地補(bǔ)償?shù)确绞剑蜷_發(fā)商購買積壓的商品房，用來做棚戶區(qū)改造的安置房，政策性住房等。對于低收入階層，會先租后買，以租金抵房款。
7、改變規(guī)劃，調(diào)整容積率，甚至回收拍賣出去的土地
對于已經(jīng)拍賣出去的住宅用地，如果銷售前景極其不樂觀，政府會接受開發(fā)商的申請，調(diào)整規(guī)劃，降低容積率，甚至回收沒有動工的土地，消化潛在的庫存。
8、鼓勵個人和企業(yè)成立房屋租賃公司
此項政策在2015年年底已經(jīng)宣布，但尚未落地。未來在非限購城市，會鼓勵個人、企業(yè)大量收購積壓商品房，成立租賃公司，為社會提供租賃房源。這意味著，國家承認(rèn)了購房者的投資性需求。這類租賃公司在獲得貸款、稅費(fèi)等方面，可能獲得國家的支持。
上述政策里，貨幣政策是最大的“核武器”，管理層會控制力度。但如果市場壞到一定程度，M2增速可能會達(dá)到一個比較高的程度，二套房、多套房貸也許會降低到接近首套房的程度。到那時，房價這條擱淺的船，可能會被波濤洶涌的人民幣托起來。
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