“互聯(lián)網(wǎng)+”無疑是過去的2015年中，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最關(guān)鍵、最時髦的詞匯。不得不說，把這道“加法題”算明白了的房企和中介，大多還真在“白銀時代”挖出了一點金子;

而此消彼長、興亡交替是市場不變的規(guī)律，因此有加就有減，去年，房企也在或主動或被動地“做減法”以輕裝前行。

如同學(xué)習(xí)四則運算時都要先從加減入手再升級到乘除法一樣，2016年中國樓市的環(huán)境和情形將更加復(fù)雜多變、新奇詭秘。僅靠“加減法”可能已不足以計量核算新一年的形勢和趨勢。

那么，剛剛開始的這一年，還將“加入”哪些新元素、新技術(shù)、新資源、組合成什么新玩法?“減去”哪些沒有與時俱進的傳統(tǒng)和戰(zhàn)略、哪些不合時宜的區(qū)域和產(chǎn)品?怎樣的強強聯(lián)合和燒腦策略又會達到“乘上”的加倍效果?還會有更多“玩不下去”的企業(yè)打出最后一記“黯然銷魂掌”后，被樓市江湖“除去”嗎?

中房網(wǎng)2016開年專題，就請房企高管、一線操盤手、機構(gòu)人士、業(yè)內(nèi)專家等，共同來議今年樓市的“加減乘除”怎么做。

減法篇：

說完了加法(相關(guān)閱讀>>2016中國樓市的“加減乘除”之加法篇)，輪到論減法了。與加法的各相加數(shù)量無差別不同，減法中，“—”前后的數(shù)分別是被減數(shù)和減數(shù)。2016的中國樓市，為獲得更好看的“得數(shù)”，有哪些部分需要作為“被減數(shù)”而扣除掉?且聽大佬和專家們言!

減法一：減杠桿，減風(fēng)險

江河地產(chǎn)總裁朱銳：“雙減”保安全

兩方面很要緊：一是減杠桿，二是減風(fēng)險。

減杠桿是因為“黃金時代”時，房企多以投資角度發(fā)展，不斷提高杠桿率，擴大規(guī)模，利用制度造成的土地稀缺性享受資源快速增值。盡管這種經(jīng)營模式十分粗放，但因為有銀行長期的寬松廉價信貸支持，他們并不擔(dān)心負(fù)債率的攀升，因為相應(yīng)提高的ROE更為誘人。但2010年以后，隨著土地成本、融資成本和人力成本的上漲，ROE“天花板效應(yīng)”開始顯現(xiàn)，甚至有不升反降的趨勢。特別是2014年以來，經(jīng)濟下行壓力不斷加大，對房地產(chǎn)這個上下游產(chǎn)業(yè)達數(shù)十種的行業(yè)造成的影響尤其明顯，給樓市增加了很多不確定性。因此，過往單邊上漲市場下的高杠桿模式難以為繼。

減風(fēng)險主要是指經(jīng)營層面上的投資風(fēng)險。有種誤區(qū)叫“一線城市絕對安全”。一線城市過高的地價催生了太多“被動豪宅”。這樣的產(chǎn)品前期投資壓力大，去化速度和資金回收期長，周轉(zhuǎn)速度較慢?？蛻羧后w也有限，會很快被分食消化。加上一線城市有更多投資渠道可選會分流財富。因此如果把雞蛋都放在一線城市這一個籃子里不是萬無一失的。從去年數(shù)據(jù)看，很多如蘇州、南京、武漢等非一線城市其實也表現(xiàn)不俗，因此可以把押在一線城市上的籌碼減出一些，分散在有潛力的二三線城市。

減法二：減掉不合時宜的區(qū)域和產(chǎn)品

陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖：裁員不非解困根本割舍不合時宜地區(qū)和產(chǎn)品才是

產(chǎn)能過剩、庫存壓頂，國內(nèi)很多區(qū)域的樓市已經(jīng)呈中度甚至重度飽和。這種背景下，還秉持傳統(tǒng)觀念、按照傳統(tǒng)方式建造同質(zhì)化的普通住宅必然行不通。所以要痛下決心甚至大刀闊斧地削減不合時宜的地區(qū)和產(chǎn)品。這并不容易，因為有的可能已經(jīng)買下了地，有的已經(jīng)在開發(fā)過程中，所以怎么把刀磨快了，從哪個角度下手能不留后患還少流血需要探究。

目前，行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期間，企業(yè)也在或主動或被動地跟著轉(zhuǎn)。因此，身在其中的“人”，今年也會繼續(xù)動蕩變化。比如還會有去創(chuàng)業(yè)或加入互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“逐浪”者，也有一些因為不能與時俱進而被“后浪”拍在沙灘上的“前浪”。但雖然是“減”，其實總?cè)藬?shù)基本沒變。因為總會有新人填補或替代。房地產(chǎn)這個行業(yè)的很多環(huán)節(jié)無法標(biāo)準(zhǔn)化、流水化，人還是根本。只有人才能懂人，才能想人所想，設(shè)計建造出真正適宜人居住和使用的產(chǎn)品。因此裁員在2016年不會是普遍性和大范圍的，只有那些快活不下去的企業(yè)才會用裁員得到暫時的喘息。

真正減掉了就不會再加回來的，應(yīng)該是中介線下門店。很多天生帶著互聯(lián)網(wǎng)血統(tǒng)的公司，在屢屢挑戰(zhàn)傳統(tǒng)中介的權(quán)威，一批批品牌和平臺小的傳統(tǒng)中介被他們搞垮掉逼關(guān)門了?；ヂ?lián)網(wǎng)的確打破了過去中介門店的地域局限，也降低了成本投入和開銷。但房地產(chǎn)是低頻率、高成交的行業(yè)，需要中介機構(gòu)持續(xù)為客戶提供服務(wù)，因此線下門店仍有存在必要，不會完全消亡。值得注意的是，有的大品牌傳統(tǒng)中介已經(jīng)開始自行做“減法”，關(guān)閉距離較近，覆蓋范圍有重合的門店的其中一些，提高單店的作戰(zhàn)能力和盈利能力。

減法三：做減法建立在搞懂客戶基礎(chǔ)上

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶

“互聯(lián)網(wǎng)+”也好“+互聯(lián)網(wǎng)”也罷，房子終究是不動產(chǎn)，是實體，人們不能住到虛擬的網(wǎng)絡(luò)中去，這一點是不變的。但房子今后會變的只是一個驅(qū)殼、一個有著千百萬外延產(chǎn)品服務(wù)的承載物。比如已經(jīng)有設(shè)計師發(fā)現(xiàn)，當(dāng)85后、90后成為中國樓市的主力消費者或潛在客群，由于他們的工作性質(zhì)、生活習(xí)慣、有型概念和無形訴求等方面的特質(zhì)，很多住宅中物化的東西需要改變。比如客廳可能會變的沒用——因為居住者習(xí)慣在咖啡店、會所等更開放、便捷的公共場所聚會交流，或者由于過于忙碌，回到家洗了澡就直接進臥室睡覺了。因此曾經(jīng)一度流行的“大廳小臥”就顯得不合時宜了，那么客廳就應(yīng)該減減——減小或者干脆減掉!這種減不是憑想象和感覺，而是需要長期的研究、大量的調(diào)研，了解客戶生活需求和生活形態(tài)的變化方可做。

減法四：養(yǎng)老地產(chǎn)去地產(chǎn)化趨勢明顯

天地控股有限公司總裁張華綱

去年養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域雖還處于起步階段，但市場需求明顯加大，地方政府不斷出臺優(yōu)惠政策吸引企業(yè)投資。但越是投入大、期望高，當(dāng)回報達不到預(yù)期時，企業(yè)和市場的心理落差和運營壓力就越大。因而在今年，這樣的企業(yè)將會開始思考如何更針對性地篩選客戶、如何針對這些客戶進行產(chǎn)品配置并重新調(diào)整預(yù)算。

全流程服務(wù)模式、地產(chǎn)模式、金融模式……隨著養(yǎng)老地產(chǎn)項目的涌現(xiàn)，各種運營模式也在不斷出新。有人認(rèn)為2016年養(yǎng)老地產(chǎn)就會進入洗牌淘汰階段，但我覺得不會這樣快。因為目前大家都是在做各種嘗試，沒有對錯之分。但確定的是，未來的2—3年間，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)項目的增多，人力資源的缺口會進一步擴大，醫(yī)護人員將愈發(fā)緊俏。

“減法”之于養(yǎng)老地產(chǎn)，今年應(yīng)該是去地產(chǎn)化趨勢愈加明朗。之前有許多公司借著做養(yǎng)老地產(chǎn)的名義圈地、拿補貼，隨著監(jiān)管力度的加強和客戶需求的日益明晰，今年這類“忽悠型”的企業(yè)將會大大減少。