2016年1月7日，在 “中國首屆房地產(chǎn)去庫存高峰論壇暨房企轉(zhuǎn)型促進政府與資本合作大會”上，相關(guān)專家指出，政策的制定需要結(jié)合整個國民經(jīng)濟的運行情況，房地產(chǎn)的去庫存化是一個長期的任務(wù)，在當前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的作用再度被強化。
去庫存成樓市主基調(diào)
在業(yè)界看來，中央的表態(tài)正是今年刺激銷售政策進一步加碼的明確信號。去庫存需要中央出臺宏觀調(diào)控政策，創(chuàng)造有利于維護市場穩(wěn)定的大環(huán)境，但化解樓市庫存還需開發(fā)商積極響應(yīng)。專家指出，一向走“高冷”路線的開發(fā)商必須正視，任何產(chǎn)業(yè)都會從短缺經(jīng)濟走向總量平衡。特別是對于三四線城市來說，走到拐點的房地產(chǎn)業(yè)，結(jié)合這次大會精神通過公益扶助機制去庫存與轉(zhuǎn)型升級是必然的選擇。
據(jù)國家統(tǒng)計局此前公布的數(shù)據(jù)，截至2015年10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再次達到歷史新高。其中，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的待售面積分別增加1180萬平方米、56萬平方米和709萬平方米。
開發(fā)商們在去庫存的持久戰(zhàn)中不遺余力。龍湖通過重新定位單盤、降低利潤空間以及壓縮土地儲備總量進行存量控制。從萬科重慶以租金抵房款的做法來看，金融創(chuàng)新成為眾房企推動去庫存的重要手段。綠地推出了金融產(chǎn)品“置業(yè)寶”，即購房者買房后，在5—20年內(nèi)能獲得返還房款的20%—100%。越秀地產(chǎn)推出了“認籌寶”和“眾籌寶”。而新城控股則求助于資本市場，希望通過融資能力，同時與生活類品牌加強合作商業(yè)住宅互相支撐，房企的目標很統(tǒng)一：增加去化動力，進一步去庫存。
業(yè)內(nèi)人士表示，“一線城市的庫存壓力并不大，這也是為什么今年眾多開發(fā)商擠破頭到一線城市拿地，三四線的房價降不降價已經(jīng)無關(guān)緊要，因為根本沒有那么多需求。”
三四線城市是去庫存“重災(zāi)區(qū)”嗎?
三四線城市似乎成了業(yè)內(nèi)去庫存的“重災(zāi)區(qū)”。但此前，碧桂園集團副總裁、新聞發(fā)言人朱劍敏在“2015·第五屆‘中國責任地產(chǎn)’課題發(fā)布會”上向《中國企業(yè)報》記者表示，“碧桂園還會堅持三四線城市的戰(zhàn)略，因為我們就是從三四線城市一路走來的。”他透露道，“2015年前十個月碧桂園花在拿地上的投入就達到300多億元，是前年的兩倍多，而且很多都是在三四線城市。碧桂園就是要打造三四線城市開發(fā)的升級版。”
在朱劍敏看來，碧桂園要打造的勞斯萊斯項目，都是三四線城市最好的地段，擁有最好的教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，也有最好的戶型規(guī)劃。“隨著住宅需求的變化，包括國家二胎政策的放開，碧桂園在三四線城市根據(jù)這種供給側(cè)，在項目品質(zhì)、戶型設(shè)計、綜合配套方面都會進行一定的調(diào)整。我們相信，將來碧桂園還會在三四線城市，給廣大客戶提供更有價值的產(chǎn)品。”
據(jù)悉，碧桂園2015年的年初設(shè)定目標是1350億元。截至2015年11月份，碧桂園完成了近90%。值得注意的是，從碧桂園目前在推項目來看，包括燕郊的時代城、江蘇太倉、常熟以及廣西的項目，不乏當天開盤基本就認購一空的情況，甚至創(chuàng)造了單位銷售10億元左右的規(guī)模。
朱劍敏坦言，“其實對碧桂園來說，我們的項目有看得見的市場，也有看不見的市場，因為別人不敢去，所以碧桂園在那兒反而發(fā)展得很好。在三四線城市，以往更多的都是中小房地產(chǎn)開發(fā)商，像碧桂園這樣的千億房企還是具有優(yōu)勢的。我們認為,三四線城市是碧桂園今年或者將來一個很大的市場機遇。”
房地產(chǎn)在長期的高利潤發(fā)展中，因過度投資等原因，巨大的庫存量成為房企和政府亟須拔除的魚鯁。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池表示，“目前庫存量和需求的差距較大，主要有如下原因：樓市低迷、房價下調(diào)，擠出了房地產(chǎn)投資，而城市原有戶籍人口的剛需相對飽和，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入存量房時代。新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的新增人口，由于收入較低，購買能力有限，在高房價下租賃住房不失為一種理性的選擇。”
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