2015年，我國房地產(chǎn)市場整體回暖，城市間分化趨勢愈加明顯。雖然有些開發(fā)商對市場信心不足，但從長期來看，房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。一線城市和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)將會平穩(wěn)上升，三四線城市則仍以去庫存為主要目標(biāo)——
國家統(tǒng)計(jì)局1月18日公布“2015年12月70個大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況”，數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房價(jià)16個月以來首次出現(xiàn)同比正增長。受2015年“330新政”的刺激，以及2014年房地產(chǎn)市場下行后需求釋放等因素影響，2015年我國房地產(chǎn)市場整體有所回暖，城市間分化趨勢越來越顯著，熱點(diǎn)城市房價(jià)平穩(wěn)向上，三四線城市庫存高企。
“二元分化”現(xiàn)象加劇
經(jīng)歷了2014年房地產(chǎn)市場的總體低迷，2015年前兩個月延續(xù)了這一態(tài)勢。2015年前2月，70個大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市僅有2個。從3月份開始，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市逐步增多。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析認(rèn)為，2015年12月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格延續(xù)上月走勢，環(huán)比繼續(xù)小幅上漲，越來越多的城市同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。
盡管出現(xiàn)了總體回暖態(tài)勢，城市間的房價(jià)分化仍是我國房地產(chǎn)市場的顯著特征。劉建偉分析認(rèn)為，2015年12月份一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市；其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。從同比看，城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線城市的房價(jià)同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二三線城市，三線城市房價(jià)同比平均仍在下降。
數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中，2015年12月份環(huán)比價(jià)格最高漲幅為3.2%，與11月相比增加了0.3個百分點(diǎn)，而最低降幅為0.9%，與11月相比下跌了0.5個百分點(diǎn)。12月同比價(jià)格最高漲幅為47.5%，與11月相比增加了2.9個百分點(diǎn)，同比最低跌幅為5.3%，與11月相比下跌了0.6個百分點(diǎn)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，在最高漲幅有所加大的同時，最低跌幅也在加深，這體現(xiàn)出當(dāng)前不同城市間房地產(chǎn)市場的“二元分化”現(xiàn)象仍在加劇。
部分開發(fā)商信心不足
2015年，全國房地產(chǎn)銷售額再創(chuàng)新高。前11月，全國商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，增速比前10月提高了0.2個百分點(diǎn)。全國商品房銷售面積和銷售額增速圖表顯示，2015年2月份的銷售面積和銷售額增速是全年低點(diǎn)，隨后逐步上升。
然而，銷售額的提升并沒有換來房地產(chǎn)投資的增高，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速在2015年持續(xù)下降，2014年前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為11.9%，而2015年前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為1.3%。
與此同時，作為房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的一些指標(biāo)，也都同時出現(xiàn)下降。2015年前11月，全國房屋新開工面積同比下降14.7%，房屋竣工面積下降3.5%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積下降33.1%，土地成交價(jià)款下降26.0%。11月末，商品房待售面積69637萬平方米，創(chuàng)歷史新高。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，這反映出一些開發(fā)商對未來市場信心不足，因此這些開發(fā)商需要努力降低存貨水平，提高化解市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。
雖然一些指標(biāo)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下降狀態(tài)，但住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇認(rèn)為，從長期來看，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍有較大的潛力和空間。一方面我國經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入中高速增長的新常態(tài)，長期向好的基本面沒有改變；另一方面，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入了較快發(fā)展的中后期，中央提出今后一個時期著重解決好現(xiàn)有“三個一億人”的問題，城鎮(zhèn)居民住房需求潛力依然巨大。
熱點(diǎn)城市房價(jià)將平穩(wěn)上升
財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，2016年房價(jià)分化的走勢會持續(xù)，一線城市和其他一些熱點(diǎn)城市房價(jià)仍將上漲。
在原中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一看來，房地產(chǎn)市場未來走向，終究還是由供求關(guān)系決定的。一個城市房價(jià)的高低，與這個城市的人口規(guī)模和人口吸納能力息息相關(guān)。
對于一線城市而言，盡管目前有上升趨勢，但由于政府嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，熱點(diǎn)城市人口增長的速度不會太快。同時，熱點(diǎn)城市原居民的購房需求在2015年得到了一定程度的釋放。因此，朱中一認(rèn)為，2016年一線城市和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)將會平穩(wěn)上升。
而對于三四線城市而言，2016年的主基調(diào)仍然是去庫存，一些城市去庫存可能會有一定成效。同時，仍有一些城市因?yàn)槿丝跊]有增加，需求不旺，庫存仍會面臨難以消化的情況。朱中一分析認(rèn)為，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將是房地產(chǎn)未來重要的購買人群。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。朱中一認(rèn)為，政策的落實(shí)會有一個過程。農(nóng)民工選擇留在城市，需要以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口“市民化”作為支撐。這個過程需要戶籍制度改革，需要基本公共服務(wù)的完善，以及醫(yī)療就業(yè)等各項(xiàng)政策的落實(shí)。因此，深化各項(xiàng)改革，完善多種服務(wù)，是推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的重要前提。
朱中一建議，2016年一些熱點(diǎn)城市的住房需求仍然旺盛，這些城市應(yīng)適當(dāng)增加土地和住房的有效供給，防止價(jià)格過快上漲。而對于三四線城市而言，則以去庫存為主要目標(biāo)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分尊重市場規(guī)律，合理定價(jià)，必要時適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，以達(dá)到去庫存的目的。
此外，還應(yīng)警惕房地產(chǎn)市場中的一些風(fēng)險(xiǎn)。郭毅認(rèn)為，以房價(jià)領(lǐng)漲的深圳為代表，投資投機(jī)客再度進(jìn)入樓市，并在各種金融產(chǎn)品的助推下，加大了購房資金的杠桿率，這意味著房地產(chǎn)市場和金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)有可能開始堆積。而北上廣3個一線城市購房者仍以自住需求為主，房價(jià)漲幅相對平穩(wěn)。
同時，2015年以來，一線城市和一些熱點(diǎn)二線城市地價(jià)高企，個別城市個別地段的地價(jià)已經(jīng)高于周邊在售房價(jià)，這蘊(yùn)藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)，因此，2016年房地產(chǎn)市場還需防范各種風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。
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