房地產(chǎn)去庫(kù)存成為今年兩會(huì)的熱議話題。

3月4日，全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）董事長(zhǎng)黃其森在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》等媒體記者采訪時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商要在價(jià)格上 “做減法”，品質(zhì)上“做加法”，高庫(kù)存城市如果只是等政府救市，一味“等、靠、要”肯定沒(méi)有出路。

同時(shí)，反對(duì)為了去庫(kù)存而沒(méi)有底線，反對(duì)類似“零首付”等短視、激進(jìn)措施。

黃其森在采訪中多次強(qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)商并不希望市場(chǎng)暴漲與暴跌，而是希望房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

去庫(kù)存要做好“加減法”

2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就將去庫(kù)存納入2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴此前表示，如果加上待開(kāi)發(fā)土地面積，商品房去庫(kù)存需要6年5個(gè)月，而商業(yè)用房去庫(kù)存需要10年10個(gè)月。他同時(shí)指出，三四線城市化解庫(kù)存難度大。

由于聚焦一二線城市，泰禾集團(tuán)沒(méi)有面臨去庫(kù)存的問(wèn)題，但黃其森還是就去庫(kù)存問(wèn)題提出了建議。

在黃其森看來(lái)，去庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商和政府都要做好“加減法”。

黃其森對(duì)記者表示，什么房子都好賣(mài)的日子肯定一去不復(fù)返了，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理，該降價(jià)就降價(jià)，以價(jià)換量，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，這是“做減法”。

與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商要在開(kāi)發(fā)品質(zhì)上努力“做加法”。

在黃其森看來(lái)，在去庫(kù)存方面的“供給側(cè)改革”中，開(kāi)發(fā)單位要從供給端刺激新需求、新市場(chǎng)，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品來(lái)滿足改善型客戶不斷升級(jí)的置業(yè)需求。

那么政府在去庫(kù)存中又該如何作為？黃其森建議，政府一方面可推進(jìn)降低交易環(huán)節(jié)、稅費(fèi)與交易門(mén)檻等“做減法”；另一方面針對(duì)企業(yè)拆遷、配套難題、改善戶籍制度等，幫助“做加法”。

具體到政府“做減法”，黃其森表示，要降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)稅負(fù)。他對(duì)記者說(shuō)道，“各地執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率普遍是在2012年、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于最好水平時(shí)定下的2%到6%不等，而今絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤(rùn)率已經(jīng)嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況，確定合理的土地增值稅預(yù)征率。”

此外，黃其森建議取消房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目公司制。目前，各地政府通常要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目公司制，即“一塊土地，注冊(cè)一個(gè)法人公司”。哪怕在同一個(gè)城市，如果通過(guò)“招拍掛”拿了幾塊土地，就要成立幾個(gè)法人公司。黃其森直言，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)（房地產(chǎn)不同開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的盈虧不能互相抵補(bǔ)）。因此建議允許房地產(chǎn)設(shè)立分公司，至少在同一省市可以設(shè)立分公司。

另外，政府也要為去庫(kù)存“做加法”。“一些地塊，開(kāi)發(fā)商拿到了，但拆遷遺留問(wèn)題，很令人頭疼。這是政府未凈地出讓留下的尾巴，若開(kāi)發(fā)商后期介入拆遷，易引發(fā)社會(huì)矛盾。開(kāi)發(fā)商往往土地款都交了，卻遲遲不能動(dòng)工、銷售，成本大增，時(shí)間拖延，并不公平。政府有全責(zé)推進(jìn)出讓地塊的拆遷交付。”黃其森對(duì)記者說(shuō)道，“回購(gòu)商品房為保障房，強(qiáng)化貨幣拆遷安置，完善配套等都是‘做加法’。”

2016年是房地產(chǎn)的“溫暖之年” 豪宅應(yīng)解除限購(gòu)

談及房地產(chǎn)走勢(shì)，黃其森對(duì)記者表示，如果說(shuō)2015 年是房地產(chǎn)的“回暖之年”，那么有去庫(kù)存相應(yīng)政策以及貨幣政策的支持，2016 年將成為房地產(chǎn)的“溫暖之年”。金融支持房地產(chǎn)，而當(dāng)下房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用最快、最明顯。因此不難預(yù)計(jì)，由于政策面繼續(xù)暖風(fēng)頻吹，一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)看好，三四線有望好轉(zhuǎn)。

對(duì)于泰禾集團(tuán)來(lái)說(shuō)，公司一直堅(jiān)定深耕一線城市的戰(zhàn)略，目前集團(tuán)貨值中一線城市占七成以上。在主流已轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩孕枨笠约耙痪€城市地價(jià)屢創(chuàng)新高的情況下，泰禾集團(tuán)在一線城市以打造精品高端產(chǎn)品為主，追求“進(jìn)中求穩(wěn)”、多產(chǎn)品線以及側(cè)重改善型物業(yè)的發(fā)展模式。

黃其森透露，未來(lái)泰禾集團(tuán)仍將深耕一線城市和二線核心城市，以前不會(huì)去三四線城市，以后更不會(huì)去。

執(zhí)著于一線城市的泰禾集團(tuán)近年來(lái)也趨于謹(jǐn)慎，拿地節(jié)奏等明顯放慢。黃其森在采訪中坦言，2015年以來(lái)，一線城市的土地價(jià)格迅速飆升，風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。“去年以來(lái)，北京、上海、深圳等一線城市地價(jià)漲幅較大，隨著地價(jià)飆升，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目類型的選擇度變小。論其原因，與貨幣寬松、政府促進(jìn)等有直接聯(lián)系，此外，這些城市本身具備產(chǎn)業(yè)、高購(gòu)買(mǎi)力人群、人口流入原因等因素也支撐其地價(jià)上升。”

值得注意的是，在2015年兩會(huì)期間，黃其森就提出了“取消豪宅限購(gòu)”的建議，今年他繼續(xù)堅(jiān)持這一觀點(diǎn)。“鑒于北京土地泛豪宅化，我繼續(xù)建議總價(jià)1000 萬(wàn)或2000萬(wàn)元以上豪宅解除限購(gòu)。這塊與民生保障無(wú)關(guān)，既能促進(jìn)商品流通、滿足市場(chǎng)需求，又能增加政府稅收，兩全齊美。政策還是要有一定超前性，因?yàn)榻窈蠛芸赡鼙鄙仙畹鹊匦卤P(pán)均以豪宅為主，持續(xù)下去也會(huì)有去庫(kù)存的問(wèn)題。”

“從北京土地出讓來(lái)看，豪宅分布開(kāi)始往四五環(huán)之外布局，這不正是政府所樂(lè)見(jiàn)的嗎？精品高端住宅能夠帶動(dòng)新型城區(qū)、衛(wèi)星城的建設(shè)水準(zhǔn)，提升整體居住品質(zhì)，配套也容易跟著過(guò)去。”他補(bǔ)充說(shuō)道。

推廣街區(qū)制應(yīng)“新舊有別”“遠(yuǎn)近有別”

日前，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》指出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

對(duì)于此政策，黃其森表示贊同。“推廣街區(qū)制，不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，我相信政府借鑒了國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，是動(dòng)腦筋制定出去的一項(xiàng)政策。”

與此同時(shí)，他指出在具體實(shí)施中，就如住建部所言，應(yīng)該“逐步，聽(tīng)取民意，考慮業(yè)主利益”，穩(wěn)妥推進(jìn)。

黃其森在采訪中說(shuō)道，這一政策“新舊有別”，老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，新項(xiàng)目事先要做好相關(guān)道路規(guī)劃。此外，“遠(yuǎn)近有別”，交通問(wèn)題特別突出的老城區(qū)，圍墻開(kāi)放可能更迫切些；但遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，配套與治安等因素影響，還是可以保留或新建圍墻社區(qū)的。總之，拆遷已是中國(guó)城市建設(shè)的難點(diǎn)，不要讓“拆墻”成為新社會(huì)難點(diǎn)，穩(wěn)定還是壓倒一切的。

黃其森強(qiáng)調(diào)，舊小區(qū)改造拆墻一定兼顧業(yè)主利益。不妨先建立若干試點(diǎn)，若大家都感受到開(kāi)放式街區(qū)帶來(lái)的實(shí)際利益，以點(diǎn)帶面，典型引路，這項(xiàng)政策就無(wú)疑會(huì)受到大家擁護(hù)。

黃其森告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，“像泰禾院子這樣的產(chǎn)品，我相信不會(huì)受到影響。這一產(chǎn)品本身是中式文化元素在建筑、園林領(lǐng)域的傳承與創(chuàng)新，致敬城市建設(shè)的中國(guó)夢(mèng)。在僅僅兩年多時(shí)間里，泰禾院子布局全國(guó)八城十一院，許多院子都是當(dāng)?shù)氐匿N售冠軍，這本身說(shuō)明了院子系廣受歡迎的程度。目前還有許多城市在聯(lián)系我們，歡迎泰禾在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)院子系產(chǎn)品。”