房產(chǎn)中介的金融衍生業(yè)務(wù)已然被推到了聚光燈下。多宗罪中，通過首付貸產(chǎn)品“場(chǎng)外配資”加大房市杠桿成為引爆輿論的“首惡”。

事實(shí)上，很多房地產(chǎn)中介公司都早已經(jīng)營(yíng)起金融衍生品業(yè)務(wù)。自2014年以來，一批中介機(jī)構(gòu)紛紛開始推出房貸金融業(yè)務(wù)，通過放寬快、額度寬松的優(yōu)勢(shì)吸引購房者。在多種貸款產(chǎn)品中，首付貸無疑是各方追逐的風(fēng)口。

首付貸到底是什么，其配資能力和杠桿風(fēng)險(xiǎn)又到底有多大？

市場(chǎng)風(fēng)口

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在搜房網(wǎng)“房天下理財(cái)”平臺(tái)上看到，該平臺(tái)目前經(jīng)營(yíng)的貸款品種共有四個(gè)，除了二手房按揭和贖樓貸，還包括新房和二手房的首付貸。其中新房和二手房首付貸的年利率分別為7%和9.6%起，且貸款金額不限，最快放款時(shí)間只需3天，兩項(xiàng)產(chǎn)品目前共有20萬人已申請(qǐng)，超過其他房貸產(chǎn)品總和一倍多。

而在搜狐旗下的搜易貸平臺(tái)上，記者看到其宣傳語宣稱首付貸產(chǎn)品最低一成即可購房，借款金額最高為房屋總價(jià)的20%。記者致電客服咨詢，對(duì)方表示，新房和二手房的首付貸產(chǎn)品均支持房產(chǎn)抵押和信用貸款。目前，已有近千名用戶成功購房，審批通過率高達(dá)75%。

東方證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁告訴記者，首付貸走上市場(chǎng)大約已經(jīng)有兩年時(shí)間，目前主要仍聚焦于新房市場(chǎng)，在一定程度上解決了開發(fā)商去庫存的問題，成為有效的銷售抓手。一方面使曾經(jīng)一些違規(guī)操作的分期付款通過貸款方式得到解決，另一方面解決了開發(fā)商在尋找客戶上困難，用金融工具續(xù)客和加速中轉(zhuǎn)，作為一種解決方案，客觀上潤(rùn)滑了房地產(chǎn)的交易。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，以往銀行首付三成，再加上5%左右的稅，首付利率普遍在35%左右。但對(duì)于剛需人群，首付25%是一個(gè)安全邊際，這其中的10%就是首付貸產(chǎn)品的市場(chǎng)空間。

在中國(guó)地方金融研究院研究員莫開偉看來：通過P2P將短期資金引導(dǎo)到房地產(chǎn)行業(yè)，通過首付貸等方式給購房者或炒房者提供資金杠桿,是一種房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)創(chuàng)新,并能給投資者帶來財(cái)富增值效應(yīng)，在解決剛需人群購房效率的同時(shí)，客觀上也會(huì)推動(dòng)投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的熱情。

配資質(zhì)疑

為購房者首付款配資之所以被抨擊，是因?yàn)槠浼哟罅藰鞘懈軛U。

以在京購置一套總價(jià)300萬元的房子為例，按照政策最低要支付房?jī)r(jià)的三成作為首付，即100萬元。而如果購房者只能拿出70萬元首付，另外30萬元?jiǎng)t可通過類似首付貸產(chǎn)品來解決，以實(shí)現(xiàn)買房目標(biāo)。如果說此前購房杠桿是3倍左右，那通過首付貸產(chǎn)品，杠桿則會(huì)增大到4~5倍甚至更高，這樣的操作，也被一些人士解讀為樓市交易中的“場(chǎng)外配資” 。

有觀察者認(rèn)為：杠桿加大后效率和風(fēng)險(xiǎn)在同步累積。而一旦還款能力不足或者房子大幅貶值，按揭款大于房屋市場(chǎng)價(jià)格，則會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于央行場(chǎng)內(nèi)加杠桿而言，中介機(jī)構(gòu)的首付貸服務(wù)屬于沒有受到監(jiān)管的“場(chǎng)外加杠桿”。

人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月末，深圳個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40.0%。按揭平均成數(shù)在2015年12月份達(dá)到65%，同比高出3.2%，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5%，將貸款杠桿幾乎利用到了極致。

而這種杠桿風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)在全國(guó)蔓延呢？

華泰證券出具的一份研究報(bào)告認(rèn)為：由于首付貸可以提供最多三分之二首付款，一些購房者甚至可以做到不到一成的實(shí)際首付比例，且由于是信用貸款，貸款利率也在14%~19%之間，確實(shí)存在潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)。

不過在一些業(yè)內(nèi)人士看來，首付貸還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到“談虎色變”的程度。

竺勁告訴記者，其實(shí)首付貸在新房領(lǐng)域使用率更高。據(jù)該平臺(tái)掌握的數(shù)據(jù)，一線城市新房首付貸比例10%左右，二手房首付貸則更低。例如平安好房的首付貸產(chǎn)品“好房貸”去年規(guī)模在180億元左右，多數(shù)是以抵押方式發(fā)放首付貸，不是純信用手段。“就我們掌握的數(shù)據(jù)看來，首付貸可能有個(gè)別存在風(fēng)險(xiǎn)，但目前仍僅限于個(gè)體性而不是全局性風(fēng)險(xiǎn)”。

但面對(duì)近半個(gè)月來一線城市房?jī)r(jià)的飆升，很難不讓人擔(dān)心房市杠桿如果持續(xù)放大是否會(huì)引發(fā)類似美國(guó)次貸危機(jī)一樣的風(fēng)險(xiǎn)事件。

在竺勁看來，二者不完全具有可比性，其一，美國(guó)貨幣當(dāng)局政策規(guī)定的美國(guó)購房首付比例本身相當(dāng)?shù)?，但我?guó)銀監(jiān)會(huì)和央行對(duì)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管控嚴(yán)格，首付實(shí)際比例比較高。其二美國(guó)存在再抵押再貸款，氣球貸疊加房?jī)r(jià)上升周期，讓很多沒有購房能力的人，通過購房取得消費(fèi)貸款，因此泡沫程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)下國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。“但不可否認(rèn)，目前一些中介市場(chǎng)的首付貸特別是二手房首付貸可能會(huì)讓一些不具備首付能力的人進(jìn)入購房市場(chǎng)，但風(fēng)險(xiǎn)目前還可控。”

監(jiān)管難題

由于首付貸其實(shí)就是小貸中投向個(gè)人房貸的一種，除了有杠桿比率的限制之外，目前的監(jiān)管并不嚴(yán)格，特別是對(duì)當(dāng)前剛剛起步的首付貸。

業(yè)界擔(dān)心，一旦首付貸對(duì)象擴(kuò)展到發(fā)放的貸款不是國(guó)家想發(fā)給的有剛需的“新市民”，而是發(fā)給能“提供已有房產(chǎn)做抵押”的有房者，這些人保不準(zhǔn)有以炒房為動(dòng)機(jī)的，這就會(huì)助漲房地產(chǎn)泡沫。

華泰證券的分析報(bào)告認(rèn)為：中介機(jī)構(gòu)引導(dǎo)的首付貸有一定的房?jī)r(jià)加速器作用，但并不是主導(dǎo)。雖然暫時(shí)看不到因?yàn)槭赘顿J使得首付比例過低、進(jìn)而引發(fā)杠桿風(fēng)險(xiǎn)的情況，但是由于杠桿總是邊際的影響，所以需要對(duì)首付貸的進(jìn)一步使用進(jìn)行關(guān)注。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，只要樓價(jià)穩(wěn)定，與樓市相關(guān)的金融衍生品則風(fēng)險(xiǎn)可控。但事實(shí)上，不久前鑫琦資產(chǎn)公司的兌付危機(jī)正與樓市泡沫相關(guān)。鑫琦資產(chǎn)籌集2000名投資者的錢以公司名義在三四線城市買房。房地產(chǎn)公司以不斷上漲房?jī)r(jià)的方式，維持20%以上資產(chǎn)回報(bào)率用于鑫琦資產(chǎn)公司和投資者分配。然而，房?jī)r(jià)一旦回落，投資者則會(huì)遇到巨大風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，部分房貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)需要警惕。尤其是近期市場(chǎng)交易熱的過程中，部分購房者通過杠桿操作而倉促入市，這使得購房者本身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大。如果在缺乏有效抵押的情況下，會(huì)使后續(xù)商業(yè)銀行各類貸款加劇風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于此類金融平臺(tái)的監(jiān)管不到位，可能會(huì)使得相應(yīng)問題擴(kuò)大。

但比監(jiān)管不到位更嚴(yán)峻的，是難以監(jiān)管的現(xiàn)實(shí)困境。

竺勁認(rèn)為，如果真的涉及監(jiān)管，相關(guān)部門可能需要對(duì)發(fā)放首付貸款的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面審查，采取白名單制，范圍包括銀行、小貸機(jī)構(gòu)等，成本相當(dāng)高，但也很難判斷有哪些是消費(fèi)貸款，有多少變成了購房首付貸款。

“傳統(tǒng)的中介監(jiān)管部門主要側(cè)重在對(duì)房源和傭金層面的監(jiān)管，對(duì)于一些中介行業(yè)的金融創(chuàng)新，包括住建部門、中介行業(yè)協(xié)會(huì)等其實(shí)都研究得不透徹。目前對(duì)于中介機(jī)構(gòu)混業(yè)經(jīng)營(yíng)也缺乏一個(gè)規(guī)范，有可能導(dǎo)致資金流動(dòng)缺乏監(jiān)管。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

首付貸產(chǎn)品涉場(chǎng)外配資折射的是金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新與金融監(jiān)管的深層問題，更考驗(yàn)著監(jiān)管層的智慧。

中國(guó)地方金融研究院研究員莫開偉日前就公開指出，目前房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)能不能進(jìn)行與其業(yè)務(wù)相關(guān)的金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新,這不僅關(guān)系到房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)金融業(yè)務(wù)由誰監(jiān)管問題,更關(guān)系到金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的歸屬問題。金融監(jiān)管需有相應(yīng)的監(jiān)管制度與之配套,否則無法適應(yīng)日新月異的金融業(yè)發(fā)展需求。這些都應(yīng)是金融大監(jiān)管改革不可回避的話題。