如今，在一些居民住宅樓里，常常會(huì)見到大大小小的咨詢公司、美容院、小旅館、小飯桌、培訓(xùn)班……這些公司及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)入居民樓，不僅使其他住戶的生活受到干擾，也帶來(lái)了噪音污染、安全隱患等諸多問題。按照相關(guān)法規(guī)，住宅要變商用，必須先報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，再到房管局完成性質(zhì)變更手續(xù)，并取得相關(guān)利害關(guān)系人共同簽署的同意書以及社區(qū)居委會(huì)的蓋章才能登記注冊(cè)。然而，多頭管理往往導(dǎo)致執(zhí)法主體模糊或出現(xiàn)管理縫隙，社區(qū)居委會(huì)、居民對(duì)此頭疼不已。

社區(qū)：開與不開都成問題

市民周十棣準(zhǔn)備在廣福小區(qū)開一家科技公司，去工商局咨詢后，窗口給了他一張申請(qǐng)表，這張表除了填寫營(yíng)業(yè)地址等信息，還有一行“同意某處住房用于開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的字樣。工作人員告訴他，依據(jù)《物權(quán)法》第七十七條的規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。讓他先去征得利害關(guān)系業(yè)主同意，再到社區(qū)居委會(huì)蓋章，才能完成登記注冊(cè)手續(xù)。

周十棣前后花了近一個(gè)星期的時(shí)間，終于得到自己左鄰右舍的簽名同意，順利得到了居委會(huì)的蓋章。而自己的另一位朋友，卻因?yàn)榈染用窈灻?，花了整整一個(gè)月的時(shí)間。

“不就是找你蓋個(gè)章嗎？有這么為難嗎？”因?yàn)榈貌坏骄游瘯?huì)蓋章辦不下來(lái)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，不少“住改商”居民對(duì)社區(qū)居委會(huì)非常不滿。通過連日來(lái)的走訪調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，“住改商”審批讓社區(qū)遭遇了“兩頭堵”，多家社區(qū)工作人員表示，社區(qū)常常因?yàn)椴粩_民證明左右為難，一方面商戶著急拿到證明去辦其他手續(xù)，另一方面社區(qū)在不了解情況時(shí)無(wú)法開具證明。

商戶帶來(lái)的住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）證明文件上要求，社區(qū)要證明其所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并不會(huì)影響到居民，而公司還沒有營(yíng)業(yè)，是否會(huì)擾民社區(qū)根本不了解。“我們只能要求當(dāng)事人先找到上下左右住戶，在取得他們的同意簽名后，再根據(jù)核實(shí)情況開具證明。”春苑社區(qū)工作人員小芝（化名）告訴記者，她們每周都會(huì)接到2到7家不等的公司來(lái)社區(qū)開具不擾民證明，而有的商戶為了能順利蓋到章，則想盡一切辦法，找人隨意代簽、找社區(qū)軟磨硬泡，甚至對(duì)社區(qū)暴力威脅。

“現(xiàn)在很多商戶喜歡打‘擦邊球’，注冊(cè)登記的是一個(gè)公司，可是在開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)卻反其道行之，從事另一項(xiàng)活動(dòng)，居民生活受到影響投訴到社區(qū)，全部責(zé)任就成了社區(qū)的。”小芝無(wú)奈地說(shuō)。不批準(zhǔn)，商戶怪社區(qū)，批了，又可能引來(lái)居民不滿，“住改商”讓居委會(huì)兩頭不討好。

專家：應(yīng)制定標(biāo)準(zhǔn)辦理流程

“住改商”之所以如此普遍，主要原因是因?yàn)樽≌阋?、方便，地價(jià)、水價(jià)、電價(jià)等費(fèi)用都比商業(yè)用途的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所低，又臨近居民區(qū)，所以成了許多做小本生意人的首選。針對(duì)“住改商”帶來(lái)的一系列詬病，有何“良方”可以解決？記者采訪了相關(guān)專家和律師。

某社區(qū)居委會(huì)工作人員認(rèn)為，社區(qū)本身是沒有行政權(quán)力的，“住改商”由社區(qū)來(lái)審批不合理。審批后一旦產(chǎn)生問題，商戶和居民都將矛頭指向社區(qū)，不利于社區(qū)開展工作。工商部門既然有了明確的規(guī)定，應(yīng)該從源頭上把關(guān)，希望這項(xiàng)審批由工商部門給出明確指引，能讓其按章行事。

昆明市社會(huì)科學(xué)院社會(huì)研究所所長(zhǎng)高軍認(rèn)為，相關(guān)規(guī)定中，利害關(guān)系業(yè)主的范圍如何確定、征求利害關(guān)系業(yè)主的意見應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)、具體程序如何操作等都無(wú)明確規(guī)定。對(duì)此，工商部門、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)之間應(yīng)加強(qiáng)溝通，制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)辦理流程，規(guī)范由居委會(huì)或業(yè)委會(huì)出具證明的程序，實(shí)現(xiàn)公平蓋章的目的。同時(shí)，“住改商”也反映出社會(huì)創(chuàng)業(yè)環(huán)境和條件還不夠優(yōu)化。應(yīng)該給剛起步的小規(guī)模公司經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼或是提供場(chǎng)地，優(yōu)化他們的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，引導(dǎo)其健康發(fā)展。

凌云律師事務(wù)所孫文杰律師認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。住宅樓內(nèi)的商戶如果嚴(yán)重影響了其他住戶的生活，住戶可以先找經(jīng)營(yíng)者溝通，必要時(shí)可通過法律手段進(jìn)行維權(quán)，或是找到屬地街道或社區(qū)工作人員進(jìn)行協(xié)商解決。同時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)形成合力，嚴(yán)格實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管，采取有效手段，創(chuàng)新機(jī)制，加大查處“住改商”以及無(wú)證經(jīng)營(yíng)的力度。

他山之石

2006年，我國(guó)對(duì)“住改商”開口，允許使用住宅從事商業(yè)用途時(shí)，許多城市的工商部門便從源頭審核緊緊把關(guān)，做到不符合條件的不辦證。

如北京市工商部門在2006年就規(guī)定，登記注冊(cè)時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》和購(gòu)房合同中房屋用途表述無(wú)法辨別為住宅或商業(yè)用的，均不予登記注冊(cè)，理由是“住宅不具備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的條件”。

福州“住改商”則要嚴(yán)格備案，“住改商”業(yè)主與社區(qū)物業(yè)管理處或業(yè)主委員會(huì)簽訂責(zé)任書，將“住宅商用”單位的日常監(jiān)管和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的前期部分審查工作放在社區(qū)，規(guī)范“住宅商用”，整治無(wú)證經(jīng)營(yíng)。