今年上半年全國涌現205宗地王，6月的地王數目已再次刷新歷史紀錄。而在205宗地王里，央企和國企占據了半壁江山。
張宏偉今年春節(jié)之后，市場基本面已經出現好轉的城市“地王”抬頭，比如京滬深等一線城市、蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、鄭州（樓盤）、合肥（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）等二線城市。隨著市場熱度的回升地王的頻現，地價超房價“面粉貴過面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經出臺地產調控措施，比如蘇州、南京等，但地價依然一路走高。統計數據顯示，今年上半年全國涌現205宗地王，6月的地王數目已再次刷新歷史紀錄。而在205宗地王里，央企和國企占據了半壁江山。
那么，上述“地王”頻現之后土地政策會有哪些變化呢？相關政府部門是不是對于“地王”現象坐視不管呢？顯然，不是。據筆者了解，國土資源部等多部位已經向熱點城市部署研究防止“地王”頻現、防范地價異常的應對措施，通過這些措施以有效防止“地王”的產生。同時也明確提出，下半年土地市場的重點工作也是防止“地王”頻現。
要防止拿“地王”，那么，首先要明白是誰在制造“地王”？同策咨詢研究部總監(jiān)
張宏偉認為，今年以來頻頻制造“地王”的房企可以分為以下幾類：
第一類，央企和國企拿“地王”背后不只是企業(yè)擴充土地儲備等企業(yè)發(fā)展因素的考量，其背后更大的局是為自己在央企地產企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權”，因此，央企和國企會積極爭奪“地王”；第二類，在房企銷售金額排名當中，排名位于第20-50位之間的房企正在抓緊市場規(guī)模化的最后幾年的窗口期積極擴張，在擴張過程中積極拿“地王”；第三類，在過去幾輪市場當中，比較穩(wěn)健，也沒有受到“地王”的拖累，這輪市場當中表現也比較激進；第四類，閩系房企、有金融背景的房企等這些房企表現也比較激進，拿地不惜成本，頻頻制造“地王”。
那么，下半年怎么樣可以防止“地王”頻現？有哪些措施可以減少“地王”的發(fā)生？同策咨詢研究部總監(jiān)
張宏偉認為，對于京滬深等“地王”頻現一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”二線城市，下半年土地市場的重點是防“地王”，下半年可以通過增加有效土地供應，改變土地出讓方式、加強土地市場監(jiān)管等諸多方面防止“地王”的現象的再現。
一、針對熱點城市土地市場供求矛盾的問題，不僅僅要想方設法增加土地供應，緩解供求矛盾，還應該適時引導市場輿論和預期，緩解由于地價上漲而帶來的房價上漲預期。
1、針對新增建設用地市場的供求矛盾問題，建議各熱點城市土地事物交易中心每年盡早公布當年的土地供應計劃，盡量避免市場等待與供求緊張預期的積累。
2、就供地節(jié)奏來講，一般來講，上半年供地較少，下半年供地較多，建議今后供地節(jié)奏上平衡一下，適當加大上半年供地節(jié)奏，避免供地量過于集中或有的時間段出現“零供地”的不合理供地現象。這樣，也可以避免由于企業(yè)集中拿地而導致的“地王”頻現的現象。
3、對于盤活存量用地方面，當前，政策層面仍然缺乏盤活存量用地“操作細則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執(zhí)行層面也會遇到困境，比如土地轉性方面。因此，當務之急就是盡管出臺盤活存量用地“操作細則”，掃清盤活存量用地政策執(zhí)行的障礙，然后進行“成功案例解讀”的推廣，讓更多的企業(yè)切實感受到操作的可行。這樣，熱點城市每年推出一批“盤活存量用地”的地塊或項目，根據計劃使更多的存量用地進入房地產市場，緩解當前供求相對緊張的市場局面。
4、推動非住宅用地轉性住宅，這也是增加住宅市場有效供應的手段。
二、從政府土地出讓的目的來看，主要還是為了盡快緩解樓市供求矛盾的問題，起碼通過近期土地出讓可以調節(jié)未來1-2年內供求關系，并且可以起到初步效果，然而當前的土地市場上出現的“地王”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套銷售，因此，當前土地供應對于未來1-2年樓市難以起到市場調節(jié)作用，反而因為地價的攀升而推動房價繼續(xù)上漲。因此，針對房企頻拿“地王”而“囤地”或“捂盤惜售”等狀況，筆者建議：
1、加快已經出讓地塊的項目建設進度，對于新出讓的地塊給予明確的開工、竣工、交付等時間限制，以防止部分開發(fā)企業(yè)拿“地王”后“囤地”，防止開發(fā)企業(yè)“捂盤惜售”，通過加快開發(fā)節(jié)奏與供應節(jié)奏調節(jié)市場供求關系。對于拿“地王”的房企讓其因為這樣的規(guī)定而望而卻步，或者因此而承擔虧損的開發(fā)風險。
2、對于已經進入開發(fā)階段的項目，建議出臺相關措施，加快開發(fā)進入，加快發(fā)放預售許可證，加快市場供應，同時，一方面通過預售許可證的審批控制房價過快上漲，一方面打擊捂盤惜售，讓已經獲得預售許可證的項目盡快進入銷售階段，緩解短期內市場供求關系緊張的局面。
3、改變土地出讓金的支付方式，降低激進的房企拿地杠桿。
為了規(guī)避樓市投資的金融風險，當前銀行、金融機構對于房企的開發(fā)貸周期已經由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款，此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。因此，在土地出讓金支付上可以針對房企短期資金較為緊張的現狀而制定相對應的措施，以防止地王的產生。比如，改變土地出讓金的支付方式，由之前的分期支付改為全款支付（比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%，一年后支付另外50%，現在改為1個月內全款支付土地出讓金），縮短開發(fā)企業(yè)支付時間，降低激進的房企拿地杠桿，全款支付的時間可以限定在1-3個月內，這樣，短期資金周轉問題的房企拿地會更加謹慎。
三、加強土地市場監(jiān)管，全國范圍內建立土地利用動態(tài)巡查制度，對建設用地開發(fā)利用情況實行全程監(jiān)管，防止土地閑置浪費，同時針對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，住建部、國土資源部可對典型房企進行約談，證監(jiān)會可以暫停上市，再融資和重大資產重組。
張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者 同策咨詢研究部總監(jiān)
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