7月7日，戴德梁行在北京舉了行2016年第二季度媒體發(fā)布會，北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管嚴區(qū)海先生發(fā)表主題演講，就商業(yè)改造用作寫字樓趨勢進行分析，并結(jié)合項目實踐經(jīng)驗與媒體進行了深度分享。
普通商業(yè)租金增長緩慢
中國網(wǎng)購市場交易規(guī)模逐年增長，截止2015年，網(wǎng)絡(luò)交易額為3.8萬億元，增長率為36.2%。預(yù)計到2018年，中國網(wǎng)絡(luò)購物市場在社會消費品零售總額中的滲透率增長到19.2%，增長率正逐年遞增，且增長迅速。網(wǎng)絡(luò)購物市場的迅速發(fā)展，給傳統(tǒng)商業(yè)帶來了巨大的競爭和壓力。
截止到2016年第二季度，北京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量至1，129多萬平方米，其中，購物中心約913萬平方米，占到80%左右，百貨約216萬平米，僅占20%；地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金保持增長，普通商業(yè)租金增長緩慢，趨于穩(wěn)定。
寫字樓空置率保持低位，租金在高位保持穩(wěn)定
自2011年開始，北京寫字樓租金開始迅猛增長（兩年內(nèi)增長約80%）（2012年4季度對比2010年4季度）；自2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩(wěn)定。2016年第二季度，北京全市甲級（含頂級）寫字樓市場平均租金繼續(xù)保持堅挺，為每月每平方米人民幣378.1元。由于第二季度五大核心商圈暫無新增供應(yīng)入市，核心區(qū)空置率下降0.8個百分點達4.4%。從商圈層面來看，除近期有新增供應(yīng)入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。
商業(yè)改為寫字樓成新趨勢
寫字樓市場受互聯(lián)網(wǎng)沖擊微弱，需求增長穩(wěn)定，考慮到其租金穩(wěn)定、管理及運營成本較低，將商場改為寫字樓成為開發(fā)商提高收益的新選擇。受營改增政策特點的影響，開發(fā)商可以通過裝修或者“商改寫”裝修進行進項抵扣，開發(fā)商不僅改變或提升了自身資產(chǎn)價值，同時避免了因重復(fù)納稅帶來的多余支出。直觀來看，在租金收益及資產(chǎn)溢價方面，開發(fā)商也獲得明顯收益增長，其中租金收益增加可達10%-20%。
“商改寫” 挑戰(zhàn)不容忽視
·從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，但是，如果當(dāng)初拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓；
·商業(yè)的平面設(shè)計絕大部分不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時需要優(yōu)化平面設(shè)計以滿足寫字樓用戶的使用要求；
·寫字樓對于自然采光有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業(yè)工程的施工非常復(fù)雜；
·大樓內(nèi)原有租戶的退租，續(xù)租工作復(fù)雜繁瑣。
戴德梁行北中國區(qū)各部門通力合作，助力北京盈科中心成功實現(xiàn)“商改寫”。寫字樓-企業(yè)服務(wù)部憑借多年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，根據(jù)企業(yè)客戶的要求，尋求高經(jīng)濟效益的方案，為客戶提供一站式服務(wù)。北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管嚴區(qū)海表示：“ 盈科中心作為商業(yè)改寫字樓的經(jīng)典案例，反映了北京市場‘商改寫’逐漸成為一種趨勢。‘商改寫’是投資項目中產(chǎn)生溢價的閃光點，將有效地增加業(yè)主方的租金收益，同時也有利于緩解北京寫字樓有限的供應(yīng)量。”
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