最近，一則“專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)稅法最快會(huì)在2017年年底前通過(guò)”的消息在網(wǎng)上不脛而走，一石驚起千層浪。關(guān)于房地產(chǎn)稅立法，官方澄清目前房地產(chǎn)稅仍在起草中，操作難度很大，有的地區(qū)稅收成本和稅收收入相當(dāng)，不會(huì)很快出臺(tái)。明顯，這又是一次“狼來(lái)了”事件。雖然已被官方辟謠，但正在起草的房地產(chǎn)稅何時(shí)開(kāi)征、會(huì)否加重購(gòu)房成本、能否抑制房?jī)r(jià)？一直都是購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅

土地使用權(quán)成關(guān)鍵

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅，是通常被混淆的概念。

房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。據(jù)悉，上海（樓盤(pán)）、重慶（樓盤(pán)）兩地已經(jīng)試點(diǎn)房產(chǎn)稅5年多，多依靠行政色彩推進(jìn)，實(shí)際效果并不明顯，實(shí)際征收到的稅款很少。

房地產(chǎn)稅，則包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等等。

“房地產(chǎn)稅”比“房產(chǎn)稅”多了一個(gè)“地”字，就意味著未來(lái)的持有稅，征收對(duì)象不但是房屋價(jià)值，而且還將包括房屋下面的土地價(jià)值。

業(yè)內(nèi)表示：“老百姓(603883,股吧)最多只擁有土地的70年使用權(quán)，而并不擁有所有權(quán)。想成功征收房地產(chǎn)稅，必須首先解決這個(gè)法理上的悖論。”

加重購(gòu)房成本

還是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲？

如若解決了土地使用權(quán)的問(wèn)題，房地產(chǎn)稅開(kāi)征會(huì)否加重購(gòu)房成本？

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前購(gòu)置新房需要繳納的稅費(fèi)包括：契稅、印花稅（暫免）、維修基金、權(quán)屬登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)。

二手房交易中買(mǎi)房需繳納：契稅、交易服務(wù)費(fèi)、交易印花稅；賣(mài)方則需要繳納：交易服務(wù)費(fèi)、交易印花稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及附件稅、土地增值稅。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士初步估算，價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)可能會(huì)每年增加約5000元稅負(fù)。對(duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)施正文認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一定的免稅面積，“免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理，這樣對(duì)于三口之家來(lái)說(shuō)，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅。”

對(duì)于房地產(chǎn)稅落地之后，是否能起到降房?jī)r(jià)的問(wèn)題，多位專(zhuān)家則明確表示：不會(huì)。

全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)教授李稻葵稱(chēng)房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系微乎其微，決定房?jī)r(jià)的主要是供需關(guān)系，而不是房地產(chǎn)稅，因此，至少在一線(xiàn)城市，不要指望房地產(chǎn)稅的推出能夠使房?jī)r(jià)大幅下降。

征收難度大

六省區(qū)房地產(chǎn)稅收超土地出讓金

原國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)曾表示，中國(guó)的房地產(chǎn)稅，是土地國(guó)有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國(guó)際上難以找到借鑒先例。即便將來(lái)全面開(kāi)征，規(guī)模也遠(yuǎn)不及私有制下的房產(chǎn)稅規(guī)模大。此外，因?yàn)槟壳叭珖?guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)放慢，加上銷(xiāo)售難度大，且住房庫(kù)存多，也給征收房地產(chǎn)稅帶來(lái)影響。

由北京（樓盤(pán)）大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院團(tuán)隊(duì)研究的相關(guān)課題成果顯示，房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財(cái)政占比不斷增加。近年來(lái)，地方財(cái)政構(gòu)成已一改土地出讓金一家獨(dú)大的情況，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收依賴(lài)度正慢慢超過(guò)土地出讓金依賴(lài)度。上海、北京、海南（樓盤(pán)）、黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆（樓盤(pán)）6地房地產(chǎn)相關(guān)稅收已超過(guò)土地出讓金比例。上海重慶兩地的“房產(chǎn)稅”擴(kuò)大征收試點(diǎn)，在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)過(guò)熱情況下倉(cāng)促出臺(tái)，行政推進(jìn)色彩濃厚，但實(shí)際執(zhí)行效果不明顯。無(wú)論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，其實(shí)際征收稅額和兩市的住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不相配。“房地產(chǎn)稅”是以一個(gè)新稅種的面貌出現(xiàn)，近期討論的基點(diǎn)都應(yīng)是房地產(chǎn)稅的立法改革，只有進(jìn)入立法的軌道，相關(guān)改革才會(huì)名正言順。

但無(wú)論如何，正在起早的房地產(chǎn)稅或許終有一天會(huì)提上日程。施正文此前表示，如若順利，2019年各地方可以根據(jù)情況開(kāi)征，條件比較成熟的一線(xiàn)城市可以率先開(kāi)征。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓坦言：“現(xiàn)在總體稅負(fù)太高，不能再開(kāi)征新稅，不合理。即使開(kāi)征，開(kāi)征時(shí)間預(yù)計(jì)在2020年之后。”