用現(xiàn)有房產(chǎn)抵押向銀行貸款，再去買房，這樣可能連首付都能免了，這就是房抵貸。北京青年報記者調查發(fā)現(xiàn)，如果嚴格按照監(jiān)管規(guī)定和操作流程，這類銀行房抵貸產(chǎn)品根本就不可能冠冕堂皇地進入樓市，能躲避監(jiān)管限制去買房的銀行資金必須依賴各種弄虛作假的不規(guī)范動作或者打監(jiān)管的擦邊球。
在樓市火爆的當下，越來越多的人發(fā)現(xiàn)借銀行的錢買房是最劃算的投資方式。于是，很多人打起了聰明的小算盤，用現(xiàn)有房產(chǎn)抵押向銀行貸款，再去買房，這樣可能連首付都能免了。這種房抵貸產(chǎn)品被認為是本輪樓市上漲的幫兇。
現(xiàn)象
多家銀行有個人房抵貸產(chǎn)品
所謂“房抵貸”，是指借款人以自己或關系人的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請一次性或循環(huán)使用的消費或經(jīng)營用途的人民幣貸款。
實際上，房抵貸業(yè)務是銀行的一項傳統(tǒng)業(yè)務，并非樓市火爆時才有，大部分銀行都有這類業(yè)務，但在具體限制條件上有所差異。
北青報記者從多家銀行了解到，目前個人房抵貸產(chǎn)品分兩種，一類是消費貸款，用來滿足個人裝修、旅游、留學等消費需求，另一類則是經(jīng)營貸款，用來滿足個體商戶或小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營需要。消費貸的限制比經(jīng)營貸要嚴格。
據(jù)悉，北京地區(qū)的房抵貸業(yè)務利率高于按揭貸款，不僅不能打折，一般還要在基準利率基礎上上浮10%-30%，貸款期限一般10年，最多20年或30年，且貸款人年齡加貸款期限不能超過70。
房抵貸業(yè)務的貸款額度最高是所抵押房產(chǎn)評估值的7-8成，而房產(chǎn)的評估值并非市價，一般相當于市價的7-8成，個別銀行允許做到9成，也就是說100萬元市價的房最多也就能從銀行貸出60萬元左右。
當然，與按揭貸款一樣，房抵貸的額度，除了與房產(chǎn)市值有關，還與貸款人的償還能力相關，一般銀行要求月收入要大于月還款額的2倍。
2014年，為防止貸款資金進入投資領域，北京銀監(jiān)局專門發(fā)文要求，個人消費貸原則上發(fā)放金額不超過100萬元、期限為10年以內(nèi)。這意味著，向北京地區(qū)的銀行申請個人消費貸款，不論你的抵押房產(chǎn)估值多高，也不論你的個人收入多高，最多也就只能貸款100萬元。
北青報記者注意到，這只是監(jiān)管部門“原則性”的要求，部分銀行也曾與其他機構合作，開發(fā)出最高額度超過100萬的抵押消費貸款。
追訪
“房抵貸”并不能買房炒股？
多家銀行負責人對北青報記者表示，不論是消費貸款還是經(jīng)營貸款，都不能用來買房買股票，這一點有嚴格的監(jiān)管要求限制。貸款人在申請貸款時，都要填寫貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。銀監(jiān)會還規(guī)定，發(fā)放的消費貸款如果金額超過30萬元，不能直接打到貸款人的賬戶，而是采取受托支付形式，打到用途有關的賬戶。比如，申請裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶；申請旅游的直接進入旅行社賬戶。
北青報記者了解到，針對小微企業(yè)和個體工商戶的個人經(jīng)營貸款的期限和額度普遍高于消費貸款。以華夏銀行北京分行為例，該行的個人消費貸款上限100萬元，但經(jīng)營貸款最高額度能到2000萬元。不過，該行有關人士表示，審批時，會認真查看企業(yè)的流水、合同等材料，如果一家企業(yè)每月只有幾萬元的流水，卻要申請2000萬元的貸款，肯定不會批的。一旦在貸后管理中發(fā)現(xiàn)貸款資金去買房了，可以認定違約，銀行會要求提前追回貸款。
在談到房抵貸產(chǎn)品進入樓市的現(xiàn)象時，多位銀行人士對記者表示，如果嚴格按照監(jiān)管規(guī)定來，不可能出現(xiàn)這種現(xiàn)象。銀行的房抵貸資金進入樓市，只可能是弄虛作假。比如，客戶自己虛構裝修、珠寶、古玩字畫等的買賣合同，讓銀行把錢打到自己找到的關系戶，再轉出來去買房炒股。這些案例并不算少見，銀行內(nèi)部人士對此也是睜只眼閉只眼。畢竟房抵貸產(chǎn)品的不良率并不高，某股份制銀行中報披露的此類貸款不良率只有0.47%，與按揭差不多。
有業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在市場上很多拉人做銀行貸款的中介，就是靠給貸款者辦這些手續(xù)掙錢。當然，這些中介與銀行貸款部門也有著或明或暗的合作關系。
調查
貸款中介揭秘最多能貸1000萬元
前幾日，北青報記者與一家在北京做了多年的擔保公司的業(yè)務員小王取得聯(lián)系，以客戶身份咨詢貸款買房的事宜，“我想拿現(xiàn)在的房子抵押貸出500萬元來買房可以嗎？”
在得知現(xiàn)有的房產(chǎn)市價1000萬元之后，小王滿口答應沒有問題，并熱情邀請記者去公司辦貸款，“只需帶齊身份證、戶口本、房產(chǎn)證、收入證明等幾項就可以了，很簡單。”
他還說，貸款利率也就在基準利率基礎上浮一點兒，一般為5%-6%，快的話幾天就能批下貸款，兩個月內(nèi)貸款肯定能到賬。
500萬元的貸款每月月供少說也得2萬多元，按銀行規(guī)定家庭月收入至少要在5萬元左右。記者提出自己每月的家庭收入只有2萬元，沒有那么多流水，擔心銀行批不了那么多額度。小王連忙表示：“流水沒關系，如果不達標，我們幫您準備流水和收入證明。”
他還告訴北青報記者，貸款不能直接打到貸款人的個人賬戶，需要先到一個第三方賬戶過渡一下。在記者的追問下，他承認，貸款用途不能是買房，一般都做成買紅木家具、珠寶、裝修等，所以錢先打到這些地方，再轉回來。
當北青報記者提出消費貸款最多只能100萬元時，小張表示，很多銀行規(guī)定，每人上限100萬元，夫妻雙方就可以是200萬元。不過有少數(shù)合作多年的銀行，可以把消費貸款最高做到100萬元，“因為大家合作多年很默契，所以不成問題，但如果你們自己去找銀行肯定辦不了。”
北青報記者隨即提出，擔心貸款申請材料是假的不安全，小王一再強調沒什么不安全，銀行最看重的就是抵押房產(chǎn)的市值，至于收入、用途什么，都不重要。“1000萬元的房子一般也就貸600萬元，即便貸款人最后還不起月供，銀行把房子拍賣了，肯定能收回貸款，除非北京的房價跌了40%，這可能嗎？”
這家中介能為貸款者提供如此“貼心”的服務自然收費也不低。據(jù)了解，手續(xù)費是貸款金額的2%。500萬元的貸款他們就能賺10萬元。
關注
房抵貸被包裝成“理財產(chǎn)品”
除了銀行，還有一些小貸公司、P2P平臺、典當行、擔保公司、地下錢莊也可以提供這類“房抵貸”業(yè)務，但這些地方的貸款利率一般都高于銀行。
值得注意的是，部分金融機構開始跟P2P平臺合作，將房抵貸變成了在P2P平臺上流轉的理財產(chǎn)品。據(jù)了解，某平臺推介的“房抵貸”產(chǎn)品，預期收益率號稱達到8%-9.5%。
具體操作為，借款人將其名下房產(chǎn)抵押至房金所的合作金融機構。借款人通過P2P平臺提出借款申請，從而獲得投資人的出借款。投資人將獲得最高9.5%/年的收益。如果借款人逾期還款，房金所合作金融機構為借款人代償本息。
文/本報記者 程婕
財經(jīng)觀察
房抵貸進樓市存隱患
“房抵貸資金進入樓市的隱患必須重視。”有銀行風控人士表示，房抵貸完全依靠房地產(chǎn)的價值，樓市這樣不斷加杠桿，很恐怖，就像去年大家場外融資炒股一樣，杠桿加得越大，泡沫破裂時越慘痛。就算房價跌不了那么多，但如果市場無人接盤，銀行就算把房子收回也不能出手，也形成了實質性的壞賬。
不過，還有一種聲音認為，個人按揭現(xiàn)在公認為銀行的優(yōu)質資產(chǎn)，不良率很低，房抵貸利率又比按揭高，更受銀行青睞。雖然大家都在擔憂樓市崩盤的風險，可這么多年了，房價一直在漲。畢竟房抵貸的貸款額度只相當于抵押房產(chǎn)市價的6成左右，等于提供了一個安全墊。只有房價跌40%的時候，銀行才有壞賬風險。對北京這樣的一線城市來說，這種風險應該不可能出現(xiàn)。
文/本報記者 程婕
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