2016年樓市持續(xù)升溫，在買漲不買跌的心態(tài)下，不少廣州市民選擇積極入市。十一黃金周面對眾多樓盤，該如何選擇價(jià)值樓盤？什么樣的房子才更具有價(jià)值呢？業(yè)內(nèi)專家稱，地段、開發(fā)商品牌、住宅設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等因素影響著房產(chǎn)的價(jià)值。

1.“地段論”永不過時(shí)

地段，歷來是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注熱點(diǎn)。香港著名實(shí)業(yè)家李嘉誠曾用“地段、地段，還是地段”8個(gè)字，精辟概括了地段在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位?？梢哉f，地段優(yōu)勢就是強(qiáng)賣點(diǎn)。

不少業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示，房子是否有價(jià)值，看地段就清楚了。如果你想買房，首選中心城區(qū)，不僅擁有得天獨(dú)厚的“黃金地段”，而且相對于城區(qū)以外的地區(qū)，人口密集、配套成熟、需求大，租金回報(bào)高等等優(yōu)勢，從而帶動(dòng)房價(jià)快速上漲。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，對一線城市投資者而言，要考察區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口增速、產(chǎn)業(yè)情況等，這些將是支持片區(qū)樓市中長期發(fā)展的要素；而短期則需研究樓價(jià)短期漲幅，二手活躍度，潛在供應(yīng)量等。

就廣州市場來看，廣州重心東移，東部發(fā)展一定快于西部。其中天河區(qū)，是最大的商務(wù)辦公區(qū)，聚集了大量財(cái)富，消費(fèi)力超強(qiáng)，土地供應(yīng)也有限。因此天河區(qū)無論是長期前景，還是短期潛力，都具備很強(qiáng)的優(yōu)勢。另外越秀區(qū)的實(shí)力同樣不容小覷。全區(qū)已沒有多少土地可開發(fā)，加上優(yōu)質(zhì)學(xué)位資源、醫(yī)療資源，對有小孩的家庭和老人家而言是徹底的剛需，超級抗跌。

2.學(xué)區(qū)房和地鐵房價(jià)值凸顯

隨著社會競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費(fèi)重金購置一些教育質(zhì)量好的學(xué)區(qū)房產(chǎn)。因此近些年，購買學(xué)區(qū)房也成了一種投資行為。只要重點(diǎn)小學(xué)、名牌小學(xué)不搬走，學(xué)區(qū)房的價(jià)值將是巨大的。當(dāng)孩子畢業(yè)之后，完全可以把升值多倍的房子再賣出去，價(jià)值由此可見。

同時(shí)，地鐵帶來的升值潛力不容忽略，沿線站點(diǎn)附近的地鐵房源不斷走俏。在房價(jià)上漲時(shí)期，地鐵房的漲幅超過一般樓盤；在房價(jià)下降時(shí)，地鐵房的。跌幅遠(yuǎn)小于一般樓盤。

不過，鄧浩志提醒，地鐵的便捷與對房價(jià)提升的作用我們都清楚，但并不是所有地鐵為主賣點(diǎn)的樓盤都能實(shí)現(xiàn)他們所描述的房價(jià)未來的“前途遠(yuǎn)大”。有些地鐵概念是看上去很美，實(shí)際又太遠(yuǎn)，根本不實(shí)用；有些則是透支預(yù)期，通車了房子也未能升值；有些甚至只是水月鏡花，最終難以兌現(xiàn)；所以買家要會選。

一般情況下，越臨近地鐵開通，房價(jià)越往上走，開工后，利好也算出盡，關(guān)于地鐵的炒作也算完成。所以對長期投資者而言，從批復(fù)到動(dòng)工初期或是最有價(jià)值的出手時(shí)機(jī)，如果工程進(jìn)展過半，樓盤通常會把未來的預(yù)期一并加在價(jià)格上。

從距離上來說，離站點(diǎn)越近越好。距站點(diǎn)步行5分鐘以內(nèi)的屬地鐵周邊物業(yè)，遠(yuǎn)郊樓盤首選這類型，既抗跌，升值潛力也大；其次步行5~15分鐘的，屬地鐵沿線盤，生活不太便利，價(jià)值也一般，勉強(qiáng)可考慮；距離超15分鐘的已經(jīng)算不得地鐵沿線了，可以忽略。

3.容積率高低是衡量標(biāo)準(zhǔn)之一

容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。并且，容積率的高低，也直接影響著房子價(jià)值的高低。

作為一個(gè)良好的居住社區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5.0，多層住宅應(yīng)不超過2.0，綠地率應(yīng)不低于30%。

首先，其較低的容積率有效地限制了樓層的數(shù)量以及樓間距，既擴(kuò)大了陽光的采集范圍又保證了社區(qū)的空間及道路的寬度，從而帶來了社區(qū)超過50％的綠地率的實(shí)現(xiàn)，以達(dá)業(yè)主居住需求的最佳標(biāo)準(zhǔn)。

其次，較低的容積率決定了其較小的人口密度，一方面為業(yè)主帶來了安靜且寬松的生活空間，為社區(qū)的生活設(shè)施如園林小品、精品會所、娛樂中心、多功能場地以及樓宇內(nèi)的電梯、停車位、消防通道等帶來良好的應(yīng)用狀態(tài)。另一方面有效降低了能源消耗，保證了社區(qū)環(huán)境的綠色指標(biāo)。

最后，較低的居住密度加大了陌生人混入社區(qū)的難度，同時(shí)也便于物業(yè)及保安的監(jiān)控與管理，大大加強(qiáng)了業(yè)主家居生活的安全系數(shù)等。

4.好物管讓房子更保值

評估一套房產(chǎn)的價(jià)值高低，除了價(jià)格、地段、配套等硬性指標(biāo)外，作為服務(wù)延續(xù)的物業(yè)管理正顯示出越來越重要的作用。擁有優(yōu)秀的物業(yè)管理，不僅讓房子保持較長時(shí)間的優(yōu)越品質(zhì)，同時(shí)還是房子保值升值的重要保障。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購房者重視。

有種說法是“購買新房時(shí)，7分選房3分選物管”，可見物業(yè)管理的重要性。如果物業(yè)管理公司對房屋定期維修和對設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，就能延長物業(yè)的“青春期”，即使市場行情不好，也容易出售或出租，獲取更多的利潤或租金。

在一些細(xì)節(jié)上，相關(guān)專家談到，對于購買期房的購房者來說，想要提前考察物業(yè)的水準(zhǔn)是有方法的，可以從以下幾個(gè)方面入手：首先，想要買某小區(qū)的房子，應(yīng)當(dāng)了解小區(qū)物業(yè)公司的資質(zhì)如何，管理過哪些小區(qū)，物業(yè)服務(wù)投訴率怎樣。其次，物業(yè)費(fèi)定價(jià)是否適中。物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循質(zhì)價(jià)相符的原則，物業(yè)公司本身也有盈利的需要。如果物業(yè)費(fèi)定價(jià)過低，勢必會在日常管理中降低標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)也就無從談起。再者，專業(yè)設(shè)施是否依靠專業(yè)公司。問清楚小區(qū)里將來有哪些設(shè)施，設(shè)施越好，越需要實(shí)力強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的物業(yè)公司管理。

對于購買現(xiàn)房的人來說，許多現(xiàn)實(shí)問題已經(jīng)可以初見端倪，一定要四處走走、問問，把可能存在的問題都考察到：看小區(qū)綠化修剪是否整齊，樓道清掃是否干凈，非小區(qū)居民和車輛進(jìn)出小區(qū)保安是否有登記，從這些方面可以衡量物業(yè)公司的日常工作是否到位；看房子在物業(yè)公司的維修記錄，房屋報(bào)修情況通常能直接反映出房屋質(zhì)量；看物業(yè)費(fèi)收繳率，通常業(yè)主表達(dá)對物業(yè)公司不滿的直接行為就是拒繳物業(yè)費(fèi)，如果商品房小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳過低，說明業(yè)主對物業(yè)公司的意見較大，雙方矛盾較多，對物業(yè)公司的服務(wù)水平就要打個(gè)問號。