10月7日，第48屆成都市房地產(chǎn)交易會(2016秋季)正式閉幕。在為期五天的房交會中外地購房者占據(jù)了主流，組委會組織的13城聯(lián)動看房團(tuán)活動吸引了來自省內(nèi)宜賓、瀘州、內(nèi)江、南充、達(dá)州、巴中、廣元、綿陽、攀枝花、阿壩及省外的西寧、蘭州、拉薩等13個城市的購房者。

值得注意的是，在10月1日，成都市出臺了樓市調(diào)控新政。這會對近期的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢?本報邀請房產(chǎn)專家、業(yè)內(nèi)人士作權(quán)威解讀。

A、限購重啟

政策：同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房

解讀：打擊投機(jī)無礙剛需及改善性需求

“成都出臺對樓市調(diào)控新政，其重心是抑制投機(jī)、投資性買房，對剛需及改善需求者影響并不大!”建發(fā)成都公司營銷總監(jiān)王海在接受華西都市報記者采訪時表示，自成都出臺樓市調(diào)控新政后，他就密切關(guān)注成都市購房動向，在他看來，成都樓市新政主要規(guī)定的是自然人可以新購買一套房子，也就是說一張身份證可以新購買一套房屋，這對真正剛需和改善需求性購房者而言并無什么影響。

事實上，王海的看法也在建發(fā)地產(chǎn)成都公司的產(chǎn)品上得到驗證。由于建發(fā)地產(chǎn)成都公司近期推出的都是改善需求產(chǎn)品，這一產(chǎn)品目前銷售情況，與調(diào)控前并無較大差距。

B、降低杠桿

政策：購買二套房住房貸款首付款比例不低于40%

解讀：力度適中總體影響不大，政策還有空間

四川中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，此舉提高了二套房的購房成本，對于改善性購房需求將造成一定影響。但相比此前二套房以認(rèn)房來界定的歷史最高首付6成比例，政策還有空間。

西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐也表示，這屬于降低杠桿的常見政策，相對于其他城市60%、70%的要求，40%對改善性住房需求的壓力不算大。“對市場影響不大，只是對于個別剛剛在湊首付門檻條件上的購房者有一些影響。”劉璐表示。

“成都此次的限購政策實際上對高端客戶的影響不大，首付比例提高了5%，壓力是不足道的。”成都金沙城有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

C、遏制跳漲

政策：價格明顯高于周邊的樓盤相關(guān)部門將介入核實

解讀：加強(qiáng)申報價格指導(dǎo)項目分期銷售價增速受限

本次成都市調(diào)控新政對于開發(fā)商定價也進(jìn)行了限制。根據(jù)新政，商品住房申報價格明顯高于周邊樓盤的，價格主管部門會同相關(guān)部門對價格進(jìn)行核實后，方予受理商品房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案申請。

同一項目分期建設(shè)銷售的，價格增速不得高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速。

對于購房者來說，這一條無疑是絕對的好消息。在市場高漲期，同一樓盤分期銷售的價格跳漲是十分普遍的現(xiàn)象。而在新政實施后，這樣的“跳漲”就行不通了。劉璐解讀道，根據(jù)《成都市2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2015年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33476元，比上年增長8.0%。也就是說，照此規(guī)定接下來樓盤分期銷售，每年的增幅不能超過8%。

“特別要指出的是，這是一年的增幅。事實上，項目分期銷售一般不會間隔這么久，往往也就是幾個月甚至更短的時間。也就是說，如果某樓盤二期開盤與一期相隔為三個月，那么按照新規(guī)二期項目價格最多只能漲2%。”劉璐說，這意味著市場常見的首次開盤較低價格聚集人氣，以后的批次再快速拉升價格的套路，這下行不通了。

D、限制捂盤

政策：開發(fā)商須10日內(nèi)一次性向社會公開全部可售房源

解讀：意在打擊捂盤惜售、囤積房源等行為

在本次成都市出臺新政后，開發(fā)商再想以傳統(tǒng)的“分批次銷售”辦法捂盤惜售、囤積房源就不行了。根據(jù)新政，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得商品住房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案后10日內(nèi)一次性向社會公開全部可售房源，按規(guī)定在銷售現(xiàn)場顯著位置設(shè)置商品房銷售信息公示系統(tǒng)，及時反映房源銷售狀態(tài)，按一房一價、明碼標(biāo)價對外銷售。

同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)不得有捂盤惜售、囤積房源、炒賣房號、惡意炒作、哄抬房價以及違規(guī)為個人提供首付款、發(fā)布虛假交易信息等擾亂商品房市場秩序的行為，否則關(guān)閉商品房買賣合同網(wǎng)簽，暫停開發(fā)企業(yè)后續(xù)項目預(yù)售許可受理，取消中介機(jī)構(gòu)存量房網(wǎng)簽，記減開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用分并公開曝光，涉嫌違法的由公安機(jī)關(guān)依法處理。

“新政出臺后，‘10日內(nèi)一次性向社會公開全部可售房源’意味著開發(fā)商要么不拿預(yù)售證，拿了10天內(nèi)必須一次性公開銷售。這將對傳統(tǒng)的‘分批次’銷售形成約束，其實就是意在打擊捂盤惜售、囤積房源等行為。”劉璐說，“按一房一價、明碼標(biāo)價對外銷售”同樣也是為了避免一些中介機(jī)構(gòu)或銷售人員人為加價，影響客戶正常購房，“在市場火爆時期，這些現(xiàn)象不是沒有出現(xiàn)過。就像以前車市火爆的時候，買車還要加價等，一個道理。雖然當(dāng)前成都樓市還沒有到這種程度，但防患于未然總是好事。”

三|問|房|地|產(chǎn)

密集調(diào)控政策下房價會降嗎?

拐點是周期性的，而非實質(zhì)性下跌

國慶期間，各地密集出臺樓市調(diào)控政策。無論是剛需人群還是投資人群，似乎都在問這么一個問題：“十一之后房價會降嗎?”

易居中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識到，此類市場拐點是周期性的，而非實質(zhì)性的下跌。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“房價不是一直漲的，在2014 年、2011 年、2008 年、2005年房價的確是跌的。如果房價再漲，房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時候了。”

限購后房子還能買嗎?

投機(jī)買房叫停 剛性需求仍可下手

對于普通購房者來說，現(xiàn)在到底該不該買房呢?針對目前眾多購房者心中的疑慮，建發(fā)成都公司營銷總監(jiān)王海認(rèn)為，與國內(nèi)其他城市相比，成都目前的房價并不貴，依然處于合理價位，價格出現(xiàn)大起大落的可能性不大。“只要不是投資、投機(jī)性買房，什么時候都可以下手!”王海這樣認(rèn)為。

劉璐則表示，目前的房地產(chǎn)整體狀況和2004年那波大行情起步時已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別。當(dāng)時大多數(shù)買房的人都是剛需。而現(xiàn)在大多數(shù)買房的人都是換房和投資。

房子不能投資了錢會去哪兒?

部分資金進(jìn)入A股

相較于房地產(chǎn)，A股市場經(jīng)過了去年以來的調(diào)整，繼續(xù)出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險概率極低，一旦A股出現(xiàn)一波穩(wěn)定的反彈行情，將極有可能吸收部分房產(chǎn)投機(jī)的資金。

國慶假期期間有私募人士在微信圈表示，部分樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了，在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認(rèn)購者是從樓市撤下來的投資者。此外據(jù)中國結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級散戶較7月增加174人，這些都說明部分資金已開始悄然進(jìn)場。

八月中旬恒大舉牌萬科和安邦增持金融街為A股房地產(chǎn)板塊上漲添了“一把火”。那么，在國慶后多地密集出臺調(diào)控政策后，房地產(chǎn)股是否也會迎來拐點?對此，中泰證券分析師羅文波則認(rèn)為，以上一系列事件表明險資和實業(yè)資本增持地產(chǎn)公司將是一個長期、持續(xù)的行為。長期來看，險資和實業(yè)資本增持將持續(xù)帶來地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)，但是短期來看，各地的調(diào)控政策也會對地產(chǎn)板塊帶來短期的利空情緒。

全|國|比|較

成都樓市調(diào)控不算嚴(yán)

事實上，對于整個國內(nèi)房地產(chǎn)市場來說，這個國慶都是一個絕對不平靜的“黃金周”。不僅僅是因為迎來了房地產(chǎn)銷售旺季的“金九銀十”，更因為從9月30日至10月6日夜間短短七天內(nèi)，包括成都在內(nèi)，國內(nèi)共計19個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。

同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，指出這些企業(yè)和機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動消費(fèi)者購房，以抬高房價、牟取私利。這些不法行為損害消費(fèi)者權(quán)益，誤導(dǎo)市場預(yù)期，社會影響惡劣。

與國內(nèi)其他城市的調(diào)控政策相比，本次成都市的調(diào)控新政總體尚不屬于最嚴(yán)格之列。例如，在號稱“史上最嚴(yán)”調(diào)控的深圳，新政規(guī)定無房但有貸款記錄的居民，首付不低于五成，對有一套房的居民，購二套房首付提高到七成以上。

并且，南京和深圳同時還將本地戶籍離異人士列入了限購清單，均限定本地戶籍離異人士僅可購一套房。珠海和福州則暫停三類居民購買建筑面積144平米以下商品住房。而在二套房首付方面，南京甚至將貸款未還清購房者的最低首付比例上調(diào)到了80%。華西都市報記者趙雅儒王仁剛饒媛媛方志勇曹銘軒