有分析師預(yù)計，四季度滬深兩市或現(xiàn)地產(chǎn)股賣殼潮

截至10月24日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計60家上市房企披露2016年三季報業(yè)績預(yù)告，剔除數(shù)據(jù)公布不全的9家房企后，37家盈利，占比超過一半。值得一提的是，在上述60家房企中，16家扭虧，占比為26%；18家虧損，占比為30%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，隨著北京“930”新政出臺，全國已有20多個城市出臺從嚴(yán)性調(diào)控政策，因此前三季部分房企盈利、銷售業(yè)績較好，但四季度市場銷售狀況將明顯下滑，部分房企將會減緩開盤節(jié)奏，而前三季度搶收業(yè)績不佳的房企可能會降價促銷。 

另有業(yè)內(nèi)分析師向本報記者表示，進(jìn)入四季度后，上市公司保殼、買殼動作將加劇，土地投資回報率走低后，有土地的開發(fā)商難以通過開發(fā)銷售來賺錢，其將會把殼資產(chǎn)賣給標(biāo)桿房企，屆時，滬深兩市或出現(xiàn)地產(chǎn)股賣殼潮。

三成房企預(yù)虧

從預(yù)告凈利潤變動幅度來看，在上述已有數(shù)據(jù)的54家上市房企中，32家呈現(xiàn)上行趨勢，剩余22家凈利潤出現(xiàn)同比下滑。而在已發(fā)布預(yù)告的60家房企中，三成虧損，七成盈利。

從預(yù)告凈利潤下限來看，截至2016年9月底，17家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比28%。

值得一提的是，大型房企盈利能力仍較強(qiáng)，凈利潤超過10億元的目前有3家；招商蛇口前三季度凈利潤預(yù)計在55億元—57億元之間，目前暫列首位；榮盛發(fā)展凈利潤預(yù)計18.42億元-21.77億元，暫列第二位；濱江集團(tuán)預(yù)計以8.2億元-10.2億元位列第三位。

嚴(yán)躍進(jìn)向本報記者表示，以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)有較好的盈利表現(xiàn)，這與前三季度房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績上行有關(guān)，尤其房價上漲后帶動營收和盈利水平有所提高。不過，對于轉(zhuǎn)型或重組中的企業(yè)來說，由于原本其項目布局就未跟得上市場節(jié)奏，加之轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)未貢獻(xiàn)利潤，所以盈利能力不升反降，甚至虧損。

另外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年以來，不但房地產(chǎn)市場回暖，銷售價格上漲，上市房企更是大量發(fā)行公司債，其融資成本相對較低，企業(yè)財務(wù)費用相對降低，尤其今年在售項目多是近三年所拿地塊，與現(xiàn)在土地市場拍出的高成本地塊相比，一旦價格有所提升，反映到毛利率水平上，就會呈現(xiàn)上升趨勢。

另外，不可忽視的是，《證券日報》記者注意到，有16家房企扭虧，占比高達(dá)近20%。

個別房企靠賣股票扭虧

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，三季報預(yù)告凈利潤變動幅度排在首位的是華聯(lián)控股，其以同比上漲27060%的業(yè)績扭虧，從凈利潤虧損直至凈利潤一躍至4.5億元-5.5億元之間。

然而，華聯(lián)控股的盈利并非房地產(chǎn)項目銷售取得。

公開資料顯示，華聯(lián)控股所持有的房地產(chǎn)項目多位于深圳和杭州，且存量土地是早期取得，成本較低。目前公司除了華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)和B區(qū)兩個城市更新項目，沒有更多的土地儲備，預(yù)計華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)和B區(qū)項目可在5年內(nèi)開發(fā)完畢。

不過，今年前三季度，公司在售房地產(chǎn)項目在報告期內(nèi)屬于預(yù)售，尚未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。而其數(shù)億元的盈利則來自股權(quán)投資。

據(jù)記者翻閱其公告獲悉，2016年上半年，華聯(lián)控股通過大宗交易方式減持神州長城部分股份，處置長期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益約5.89億元。減持后，公司目前仍持有神州長城A股約1.15億股，占其總股本的6.79%。此外，華聯(lián)控股計劃在2016年12月31日之前通過大宗交易的方式繼續(xù)減持?jǐn)?shù)量不超過2736萬股神州長城股份。

而對于給出扭虧的三季報盈利預(yù)告，華聯(lián)控股表示，公司計劃在報告期內(nèi)出售部分神州長城股票，預(yù)期公司取得的投資收益將較上年同期有大幅度上升。

另外一個扭虧企業(yè)代表世紀(jì)星源則正處在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型過程中，今年前三季度，紀(jì)星源凈利潤預(yù)計將在1.28億元-1.29億元之間。

對于業(yè)績變動原因，世紀(jì)星源表示，因收購“博世華”的重大資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)于2015年12月完成，本期新增合并“博世華”；同時，原預(yù)計2015年度內(nèi)有關(guān)“中環(huán)陽光星苑”投資管理項目可以獲得不低于房地產(chǎn)項目平均利潤水平的收益，因履約進(jìn)度推遲至2016年上半年度內(nèi)實現(xiàn)。此外，公司在中報中提出要實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，集中打造在新型清潔技術(shù)的工程服務(wù)、環(huán)保的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營、新能源有效使用領(lǐng)域中具有核心競爭力的主營業(yè)務(wù)。

值得關(guān)注的是，雖然想盡辦法扭虧為盈，但10月初20多個城市頻發(fā)的調(diào)控政策仍將帶來房地產(chǎn)行業(yè)的下行周期，鑒于此，市場普遍認(rèn)為，今年四季度，房企銷售將承壓。

四季度銷售承壓

10月份進(jìn)入中下旬以來，56個城市整體一、二手房環(huán)比雙雙下降，但一線城市的一手房成交仍小幅上升，北京甚至漲逾1.45倍；深圳在此輪930政策調(diào)控力度最強(qiáng)，但目前對成交的影響尚不明顯。此外，受調(diào)控力度較小的二線以及并無調(diào)控的三線，成交量下降幅度更大，可見市場對行業(yè)下行的預(yù)期更敏感。

據(jù)交銀國際對中國房地產(chǎn)二線城市考察報告顯示，在南京，根據(jù)當(dāng)?shù)仨椖浚暇┣帻埳絿H生態(tài)新城）工作人員估計，9月份一半以上的買家是非本地家庭或非住在項目同一個地區(qū)的南京家庭。雖然9月下旬南京收緊政策并沒有太大影響市場情緒，進(jìn)一步收緊二套房首付比例至高達(dá)80%確實打擊了投資需求。中國金茂亦將其即將推出項目的認(rèn)籌費從9月份的人民幣50萬元下調(diào)到只有人民幣20萬元。

因此，交銀國際分析師謝騏聰認(rèn)為，南京嚴(yán)格的二套房首付要求，將會對投資需求和改善性需求產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊?。由于缺乏可銷售的資源和銷售目標(biāo)已大致完成，開發(fā)商沒有迫切需要降低均價，但認(rèn)為明年將不會如2016年般容易，其挑戰(zhàn)來自最新政策帶來的市場情緒影響、均價增長放緩和銷量下降。 

謝騏聰還表示，投資需求正溢出至非核心城市，比如南京等城市非常嚴(yán)格的房貸政策（二套房的首付比例高達(dá)70%-80%）將驅(qū)走一些投資需求，并溢流到附近沒有緊縮政策的城市。

在投資需求轉(zhuǎn)變后，非核心二線城市和三線城市的需求可能會于四季度余下的時間內(nèi)表現(xiàn)突出。 

不過，另有分析師向本報記者表示，整體來看，開發(fā)商四季度將多數(shù)壓力比較大，尤其庫存相對保持高位的城市，開發(fā)商若此前未搶收業(yè)績，四季度或有降價促銷的舉措。