導(dǎo)讀：隨著我國人口老齡化的加劇，如何養(yǎng)老的問題愈加受到關(guān)注，未來巨大的老年消費市場也引起資本的興趣。萬科、保利、遠洋等房企開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn);泰康人壽、平安保險以養(yǎng)老社區(qū)名義拿地。然而，由于前期投入巨大、人員開支占比較高，很多從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的公司經(jīng)過多年運營，仍然處于“只談業(yè)務(wù)，不談業(yè)績”的尷尬境地。但隨著養(yǎng)老服務(wù)屢次獲得政策的支持，養(yǎng)老地產(chǎn)是否迎來春天？

發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)屢獲得國家政策支持

10月11日,中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第二十八次會議審議通過了《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》,提出降低準(zhǔn)入門檻,引導(dǎo)社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

10月12日,由全國老齡辦、國家發(fā)展改革委、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等25個部委共同制定的《關(guān)于推進老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見》發(fā)布,文件加強老年宜居環(huán)境建設(shè)要充分考慮老年人身心特點,滿足老年人的使用需求,增強老年人幸福感、獲得感,提升老年人生活生命質(zhì)量。

10月14日,國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，指出支持將閑置的舊廠房、辦公用房和轉(zhuǎn)型后的公辦培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院等改造成養(yǎng)老設(shè)施，加快推進智慧家庭、養(yǎng)老服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

10月21日，民政部、發(fā)展改革委等11個部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》。通知要求，充分挖掘閑置社會資源，引導(dǎo)社會力量參與，將城鎮(zhèn)中廢棄的廠房、醫(yī)院等，事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整后的辦公樓及轉(zhuǎn)型中的黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位舉辦的培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院及其他具有教育培訓(xùn)或療養(yǎng)休養(yǎng)功能的各類機構(gòu)等，整合改造成養(yǎng)老機構(gòu)、社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施用房等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，增加服務(wù)供給。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)或成朝陽產(chǎn)業(yè)？房企探路養(yǎng)老的考驗才剛剛開始。

加速的中國老齡化趨勢背后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就成為了極具挑戰(zhàn)而又充滿吸引力的市場誘惑。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015 年年底我國養(yǎng)老行業(yè)市場容量或已達到 4萬億元左右，隨著老齡化的進一步深化，老齡產(chǎn)業(yè)的市場空間會進一步提高。

現(xiàn)在，站在研究居住生活需求一線的房地產(chǎn)企業(yè)，已率先感受到了這塊“萬億蛋糕”的誘惑。包括萬科、保利、遠洋地產(chǎn)等房企都已拋出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃。在房企轉(zhuǎn)型周期中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已被視為新盈利空間的探索方向之一。中國的的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)難道真的能成為朝陽產(chǎn)業(yè)嗎？中國社科院預(yù)測，到2030年，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場可達13萬億元。涉足養(yǎng)老地產(chǎn)是房企可持續(xù)發(fā)展的新路子，還是轉(zhuǎn)型壓力下的“淺嘗輒止”？除服務(wù)難題外，如何構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，也是房企向養(yǎng)老地產(chǎn)進軍的一大“心病”。房企探路養(yǎng)老的考驗才剛剛開始。

無論是萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)3.0版本迭代計劃，還是遠洋地產(chǎn)的“閉環(huán)式服務(wù)生態(tài)”，亦或保利地產(chǎn)的“中國式養(yǎng)老”，都面臨市場的同一個質(zhì)問——老人是否能真正得到舒適的居家養(yǎng)老服務(wù)？實際上，盡管殺入養(yǎng)老地產(chǎn)的房企不少，國內(nèi)知名的養(yǎng)老項目、可復(fù)制的模式卻寥寥。

除服務(wù)難題外，如何構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，也是房企向養(yǎng)老地產(chǎn)進軍的一大“心病”。遠洋地產(chǎn)、萬科等運營的養(yǎng)老項目，盈利來源通常為“房租或床位費+護理費+餐飲等其他費用”。相比與此前賣房的巨大利潤，養(yǎng)老領(lǐng)域并非真正能從現(xiàn)金流上賺錢的行業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)對醫(yī)療等配套設(shè)施要求高，比起賣房子，前期投資成本大，但受益卻像“跑馬拉松”。所以養(yǎng)老地產(chǎn)多是大房企在嘗試，而且項目集中在消費水平較高的城市，產(chǎn)品也多針對高收入人群。

同策機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉指出，養(yǎng)老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案缺失，盈利模式不成熟，正制約著房企在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)有非常大的不同，健康養(yǎng)老項目不是簡單的賣房子，需要照顧到老年人方方面面的需求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)是重資產(chǎn)投入，還沒有成功的模式和經(jīng)驗可以借鑒和復(fù)制，并且投資回報周期長回報率較低，后期運營服務(wù)人工成本高，整體風(fēng)險大。

萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，養(yǎng)老事業(yè)有點像互聯(lián)網(wǎng)，很多互聯(lián)網(wǎng)公司現(xiàn)在還是在賠錢，但它可能有上百億的估值。“因為養(yǎng)老地產(chǎn)核心不是地產(chǎn)，而是服務(wù)，事實上所有的服務(wù)行業(yè)其實都不是高盈利產(chǎn)業(yè)”。

談到養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，養(yǎng)老地產(chǎn)短期還是要通過適老住宅銷售反哺，再用3到5年時間實現(xiàn)營虧平衡，之后用8到10年實現(xiàn)盈利，今天把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈搭好，逐步培育，十年后可能它會成為我們的利潤增長點之一。未來五年，與保障和改善民生息息相關(guān)的健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府肯定會給予更多政策和資源傾斜，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必將迎來一個快速發(fā)展的黃金五年。

顯然，盈利難已成為進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)所遭遇的共同問題。而保利地產(chǎn)在微利模型下瞄準(zhǔn)的是規(guī)模效益的路徑。保利對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持長遠考慮，看重的是行業(yè)的規(guī)模以及由此形成的利潤規(guī)模。拓展融資渠道和金融工具成為保利地產(chǎn)拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模的選擇。因此，房企可能正在把私募基金和REITs列為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資本路徑創(chuàng)新方向。