業(yè)內(nèi)分析稱2~3個(gè)月的新規(guī)消化期之后 市場(chǎng)交投有望逐步走出膠著

樓市新規(guī)調(diào)控下，二手市場(chǎng)逐漸回歸理性。近日，記者從北京、上海、廣州等市場(chǎng)了解到，部分地區(qū)放盤量有所增加，價(jià)格可見(jiàn)松動(dòng)甚至出現(xiàn)明顯下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次調(diào)整將使多地的樓市重新回歸健康、平穩(wěn)。

廣州部分區(qū)域二手房網(wǎng)簽下跌

據(jù)陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月以來(lái)，廣州二手房市場(chǎng)的網(wǎng)簽量和網(wǎng)簽均價(jià)呈現(xiàn)下降。10月17日~10月23日，廣州二手房網(wǎng)簽2340套，單周網(wǎng)簽量環(huán)比下降了730套，環(huán)比下降23.78%，均價(jià)17579元/㎡，相比前一周下降514元/㎡，環(huán)比下降2.84%，自8月份以來(lái)，廣州全市二手房網(wǎng)簽均價(jià)首次低于1.8萬(wàn)元/平方米；從各區(qū)情況來(lái)看，除荔灣網(wǎng)簽量微增22套達(dá)到160套外，廣州其他區(qū)網(wǎng)簽量均下跌兩成以上，天河、花都、黃埔環(huán)比下降32.68%、41.04%和45.45%。

值得注意的是，10月以來(lái)，二手房放盤量和放盤均價(jià)也出現(xiàn)下降趨勢(shì)，前第3周，廣州二手房放盤量分別為311套、287套、255套，均價(jià)也從19058元/㎡、18926元/㎡ 和15953元/㎡，不斷下降，第3周單周內(nèi)放盤均價(jià)比第2周下降了2974元/㎡，環(huán)比下降15.71%。

業(yè)內(nèi)人士指出，十一黃金周樓市政策收緊后，對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，業(yè)主和買家的心態(tài)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，買家抱著房?jī)r(jià)可能會(huì)下降的心態(tài)，由八九月份的積極入市心態(tài)轉(zhuǎn)向觀望，拉長(zhǎng)了成交周期，而業(yè)主看到買家購(gòu)房意愿下降，堅(jiān)挺的心態(tài)逐漸松動(dòng)，買賣雙方趨于理性，放盤價(jià)出現(xiàn)下降，市場(chǎng)降溫。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)的表現(xiàn)與數(shù)據(jù)大致一致。據(jù)合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理魏力有表示，十一后，天河北中信附近區(qū)域的放盤量與9月基本持平，放盤價(jià)格與9月相比，亦呈現(xiàn)出趨于平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。十一之后，部分區(qū)域的業(yè)主對(duì)放盤價(jià)格比較堅(jiān)持，基本沒(méi)有什么議價(jià)空間，而買家較多持觀望態(tài)度，不敢貿(mào)然入市，市場(chǎng)處于膠著的狀態(tài)。他認(rèn)為，預(yù)計(jì)市場(chǎng)對(duì)新規(guī)影響的消化期會(huì)持續(xù)2~3個(gè)月左右，待政策消化期結(jié)束后，市場(chǎng)交投有望逐步走出膠著。

上海樓市處于調(diào)整期

與廣州一樣，上海樓市也開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)的跡象。10月的第3周，上海二手住宅市場(chǎng)掛牌均價(jià)為50285元/平方米，環(huán)比上漲2.75%；掛牌量環(huán)比上周減少0.25%。二手房市場(chǎng)掛牌均價(jià)進(jìn)入波動(dòng)期，前兩周掛牌均價(jià)均下跌，一度下調(diào)至48000元/平方米的關(guān)口，但是進(jìn)入本周有明顯增幅，重新漲至50285元/平方米。上海18個(gè)區(qū)縣中，只有崇明的均價(jià)出現(xiàn)明顯的跌幅，環(huán)比下跌8.90%。而在17個(gè)均價(jià)上漲的區(qū)縣中，閔行、普陀、奉賢、靜安漲幅均超過(guò)8%。本周上海二手住宅掛牌均價(jià)漲勢(shì)明顯。

有業(yè)內(nèi)人士表示，上海的樓市目前仍處于調(diào)整期，掛牌價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，反映買賣雙方進(jìn)入博弈期，業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)分化，相信要一至兩個(gè)月后，掛牌價(jià)才會(huì)慢慢平穩(wěn)下來(lái)。

北京深圳二手樓漲幅受抑制

深圳和北京兩個(gè)市場(chǎng)的漲幅得到抑制。深圳上周成交1817套二手住宅，微漲0.61%，總體保持平穩(wěn)。中介人士表示，與八九月相比，深圳面臨的調(diào)控力度最大，主要是通過(guò)限制外地買家和單身買家，來(lái)抑制投資性的購(gòu)房需求，因此深圳樓市與過(guò)往相比，明顯冷靜了不少。目前，不少二手房中介撤下門店櫥窗的信息，有中介表示：“現(xiàn)在業(yè)主放盤都要簽署委托書。”有經(jīng)紀(jì)人指出，最近兩周看房量明顯下跌，部分業(yè)主也愿意談價(jià)和降價(jià)。

來(lái)自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，從每日可售房源的數(shù)量來(lái)看，目前北京二手樓市中可售房源的數(shù)量仍在持續(xù)增長(zhǎng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然樓市調(diào)控政策趨緊，但市面上仍存在大量的購(gòu)房需求，北京的調(diào)控政策主要是提高了購(gòu)房首付，攔住了部分預(yù)算較為緊缺的買家入市，但對(duì)于另一部分仍在持續(xù)找房的買家來(lái)說(shuō)，目前業(yè)主放盤量增加，惜售現(xiàn)象減弱，購(gòu)房的選擇范圍會(huì)變大，現(xiàn)在正是出手挑房的好時(shí)機(jī)。
本地市場(chǎng)：老城區(qū)部分樓梯樓“不愁嫁”

廣州部分區(qū)域一、二手房網(wǎng)簽均價(jià)出現(xiàn)調(diào)整現(xiàn)象。市場(chǎng)人士透露，由于公積金貸款額度限制，中心區(qū)老城區(qū)樓梯樓近期成交受影響明顯，業(yè)主議價(jià)空間變大。

據(jù)新出臺(tái)的公積金新政要求，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房，最低首付比例由20%提高到30%，擁有1套住房但無(wú)住房貸款記錄或已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款，首付款比例30%，利率上浮10％。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的繳存職工家庭來(lái)說(shuō)，再次申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。新規(guī)在市場(chǎng)上產(chǎn)生了明顯的作用。10月1~20日，經(jīng)廣州鏈家促成的二手住宅買賣宗數(shù)比9月同期減少18.8%；全市成交均價(jià)為24199元/平方米，比9月同期下跌3.4%。

房天下廣州二手房電商商圈經(jīng)理黃松輝發(fā)現(xiàn)，在荔灣、天河、海珠區(qū)，很多樓梯樓的樓齡都超過(guò)15年，但一直以來(lái)由于名校學(xué)位、緊鄰都市商圈等因素，都是“不愁嫁”。以荔灣區(qū)為例，周門小區(qū)的樓梯樓6月價(jià)格在16000~17000元/㎡，9月價(jià)格已經(jīng)達(dá)到19000元/㎡。由于該板塊靠近西關(guān)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，業(yè)主心態(tài)一直比較堅(jiān)挺，有的業(yè)主的放盤價(jià)已經(jīng)高于20000元/㎡。

購(gòu)買老城區(qū)樓梯樓的買家主要有兩種購(gòu)房需求，一種是看重樓梯樓的學(xué)位，另一種是資金有限又想在市區(qū)置業(yè)的買家。他們大多數(shù)會(huì)比較同板塊電梯樓和樓梯樓的價(jià)格來(lái)作決定。

業(yè)主心態(tài)

議價(jià)空間見(jiàn)松動(dòng)

據(jù)了解，在荔灣老城區(qū)，樓梯樓成交均價(jià)在15000~20000元/㎡,總價(jià)100萬(wàn)~150萬(wàn)元的樓梯樓在公積金貸款額度內(nèi)，買家中采用公積金貸款的占比在兩成左右，受公積金新規(guī)的影響，首付提高，利率上浮，相當(dāng)于增加購(gòu)房成本。購(gòu)房的買家減少，業(yè)主心態(tài)漸見(jiàn)松動(dòng)，降價(jià)空間加大。

荔灣的業(yè)主馬先生，9月將兩室小戶型以110萬(wàn)元放出市場(chǎng)，月底時(shí)有買家表示了購(gòu)買意向，馬先生看好樓市打算再觀望，沒(méi)有同意交易。十一后，樓市調(diào)控政策收緊，原先有意向的買家計(jì)劃用夫妻二人的純公積金貸款購(gòu)買二套房，但是公積金新規(guī)出臺(tái)后，二套房首付從四成增加到七成，意味著110萬(wàn)元的住房，買家需要支付的首付由44萬(wàn)元增加到77萬(wàn)元，于是暫時(shí)放棄購(gòu)房。由于買家減少，馬先生希望盡快把房子出售，表示為成交愿意降價(jià)10萬(wàn)元、“現(xiàn)在買家越來(lái)越看重配套，還是趁早出手。”馬先生表示，公積金新規(guī)對(duì)于樓梯樓應(yīng)該有長(zhǎng)期影響。

房天下廣州二手房大區(qū)總監(jiān)馮云波分析，根據(jù)公積金貸款政策，個(gè)人住房公積金貸款最高額度為60萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買同一套最高額度為100萬(wàn)元，如果按照最低首付三成計(jì)算，一個(gè)家庭采用公積金貸款買房，即接受價(jià)位在150萬(wàn)元以內(nèi)的物業(yè)：“老城區(qū)的樓梯樓總價(jià)低，加上政策收緊，買賣雙方的心態(tài)受波動(dòng)，買家持觀望后，成交周期拉長(zhǎng)，業(yè)主的心態(tài)出現(xiàn)松動(dòng)，成交議價(jià)空間有可能繼續(xù)增大。”