去年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組持續(xù)成為熱點(diǎn)。分析人士指出，房企并購(gòu)背后，折射出行業(yè)增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、門檻提升的現(xiàn)狀，中小房企在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，大型房企成為并購(gòu)重組的主導(dǎo)方。未來(lái)，大型房企或?qū)?ldquo;強(qiáng)者恒強(qiáng)”，地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)較薄弱的房企或面臨被收購(gòu)整合的風(fēng)險(xiǎn)，房企間并購(gòu)重組料進(jìn)一步升級(jí)。

項(xiàng)目并購(gòu)瞄準(zhǔn)土地

克而瑞研究中心研究報(bào)告指出，隨著地產(chǎn)“黃金十年”的過(guò)去及土地成本不斷抬高，近年來(lái)房企收并購(gòu)風(fēng)氣盛行，這也成為不少房企主要的拿地和擴(kuò)張手段。在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前主要收購(gòu)可分為兩類：一類是收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目，以增加可售資源或進(jìn)入新的城市、區(qū)域，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張；另一類則是收購(gòu)上市平臺(tái)，即“殼公司”，進(jìn)而達(dá)到上市或回歸A股的目的，拓寬企業(yè)融資渠道、提升企業(yè)品牌影響力。

近年來(lái)，隨著招拍掛土地成本的節(jié)節(jié)攀升，對(duì)于傳統(tǒng)房企而言，收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目無(wú)疑是加速企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面，以收購(gòu)方式獲取項(xiàng)目的拿地成本一般相對(duì)較低，可使企業(yè)避開激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，部分收購(gòu)獲取的項(xiàng)目，可快速推向市場(chǎng)，加速企業(yè)資金回流。

融創(chuàng)目前是行業(yè)中的“并購(gòu)?fù)?rdquo;。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，自2015年2月以來(lái)，公司共進(jìn)行10次收購(gòu)，耗資近300億元，獲取多塊位于西安、濟(jì)南、南京、成都、深圳等城市的優(yōu)質(zhì)土地資源。

收購(gòu)“殼公司”拓展融資渠道

自證監(jiān)會(huì)2010年叫停房地產(chǎn)企業(yè)IPO后，房企上市的唯一途徑只剩下借殼上市。

近年來(lái)，受土地成本大幅提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈影響，中小上市房企業(yè)績(jī)普遍不佳。不少上市公司已淪為殼資源，由此吸引大型房企關(guān)注。

以恒大集團(tuán)為例，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，目前其已控股嘉凱城(9.610, 0.00, 0.00%)、成為廊坊發(fā)展(29.710, -0.05, -0.17%)第一大股東。目前，恒大地產(chǎn)已深度接手嘉凱城，同時(shí)對(duì)嘉凱城的地產(chǎn)業(yè)務(wù)和資金方面進(jìn)行多重支持。而在廊坊發(fā)展10月30日的詳式權(quán)益報(bào)告書中，恒大地產(chǎn)表示，在最新權(quán)益變動(dòng)落實(shí)后，不排除12個(gè)月后對(duì)公司業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行調(diào)整，并行使股東權(quán)益。盡管在1天后的最新說(shuō)明中，恒大地產(chǎn)表示，截至目前，并未向廊坊發(fā)展委派任何董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員，未對(duì)廊坊發(fā)展形成實(shí)際控制，不存在取得廊坊發(fā)展控制權(quán)的明確計(jì)劃。但考慮到此前大股東廊坊控股表示要做大做強(qiáng)廊坊發(fā)展，加之廊坊發(fā)展已于10月31日停牌，分析人士認(rèn)為，恒大地產(chǎn)此番態(tài)度變化或許是停牌之后為雙方談判留出一定緩和余地。

克而瑞報(bào)告認(rèn)為，此輪并購(gòu)潮勢(shì)必會(huì)為地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)三方面積極變化。首先，行業(yè)集約化和專業(yè)化程度將不斷提升，房企競(jìng)爭(zhēng)料更激烈。其次，房企競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生改變，兩極分化有望逐步拉大。據(jù)CRIC公布的《2016年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，目前TOP3房企恒大、萬(wàn)科、碧桂園的銷售金額總和為9001.2億元，接近第四位至第十位總和9042.1億元。“后來(lái)者”想要超越，最大的變數(shù)還是來(lái)自兼并合作力度。最后，地產(chǎn)開發(fā)已是“紅海”，延伸細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)更多機(jī)會(huì)。這些領(lǐng)域包含代建、物業(yè)、健康、醫(yī)療、金融等，部分房企憑借其在細(xì)分領(lǐng)域的口碑優(yōu)勢(shì)，抓住時(shí)機(jī)，以收并購(gòu)方式迅速占據(jù)市場(chǎng)份額，奠定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如何發(fā)揮一己之長(zhǎng)，在細(xì)分領(lǐng)域?qū)で笮碌臋C(jī)會(huì)，這將成為不少處于成長(zhǎng)期的中小房企需要思考的問(wèn)題。