房企對(duì)一二線(xiàn)城市土地的熱衷，在今年上半年體現(xiàn)得淋漓盡致。然而，隨著全國(guó)熱點(diǎn)城市調(diào)控政策全面升級(jí)，不少房企傾向于在一二線(xiàn)城市周邊，有價(jià)值溢出的城市尋找拿地機(jī)會(huì)。于房企而言，進(jìn)入環(huán)一二線(xiàn)城市周邊城市布局，多少有點(diǎn)“退而求其次”的意味。

11月三四線(xiàn)樓市成交看漲

據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，一二三線(xiàn)30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積同比增幅曲線(xiàn)走勢(shì)不一。一線(xiàn)城市同比增幅由10月的-0.8%收窄至-26.5%，二線(xiàn)城市同比增幅由10月的7.8%收窄至-7.4%，三線(xiàn)城市同比增幅則由10月的46.4%擴(kuò)大至52.0%。在同比增幅曲線(xiàn)中，三線(xiàn)城市相對(duì)最強(qiáng)勢(shì)。

30個(gè)城市中，有11個(gè)城市的成交量出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中襄陽(yáng)市場(chǎng)環(huán)比增幅為30個(gè)城市最高水平，達(dá)到38.9%。而從環(huán)比跌幅看，包括杭州、蘇州的跌幅較大，分別為56.6%、54.8%。

易居研究院分析認(rèn)為，受一二線(xiàn)城市政策頻頻收緊影響，部分三線(xiàn)城市購(gòu)房者會(huì)有意識(shí)地加快購(gòu)房節(jié)奏，以防范政策調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，三線(xiàn)城市市場(chǎng)成交相比去年同期有明顯的增長(zhǎng)。

來(lái)自同策咨詢(xún)一份長(zhǎng)三角區(qū)域三四線(xiàn)城市的研究報(bào)告顯示，未來(lái)3-5年，長(zhǎng)三角區(qū)域部分三四線(xiàn)城市（含部分縣級(jí)市），可作為開(kāi)發(fā)房企未來(lái)進(jìn)入的備選城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)處于相對(duì)價(jià)值洼地，有回升動(dòng)力。

中金公司也預(yù)測(cè)認(rèn)為，三四線(xiàn)城市2017年上半年，仍將表現(xiàn)強(qiáng)勁，銷(xiāo)售均價(jià)有望同比增長(zhǎng)5%-10%，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10%-15%，不過(guò)，增長(zhǎng)勢(shì)頭在2017年年中會(huì)減弱。

此外，三四線(xiàn)城市在土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)也很樂(lè)觀(guān)，據(jù)同策咨詢(xún)研究部全國(guó)土地市場(chǎng)月報(bào)顯示，11月，除二線(xiàn)城市外，一線(xiàn)，三四線(xiàn)城市的宅地溢價(jià)率均呈現(xiàn)上揚(yáng)，一線(xiàn)城市溢價(jià)率為38%，三四線(xiàn)城市溢價(jià)率達(dá)29%。

購(gòu)買(mǎi)力尋路一二線(xiàn)城市周邊

事實(shí)上，隨著樓市宏觀(guān)調(diào)控的發(fā)酵，被一二線(xiàn)城市擠出的資金和購(gòu)買(mǎi)力，正在將目光聚焦到中國(guó)的三四線(xiàn)城市。

不久前新京報(bào)記者在廊坊“北三縣”探訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售人員極力推薦唐山、天津樓盤(pán)，認(rèn)為唐山是三年前的“香河”，未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽?。香河?dāng)?shù)匾患掖頇C(jī)構(gòu)的人員表示，公司已將業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至天津、唐山等區(qū)域。今年以來(lái)，該公司的銷(xiāo)售路線(xiàn)為：燕郊、香河-天津?qū)氎?天津靜海、濱海-唐山。

“一杯水滿(mǎn)溢出去，越靠近越受益。”曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的溫州炒房團(tuán)“帶頭大哥”陳俊這樣說(shuō)。最近四五年，陳俊一直“潛伏”在河北，考察京津冀協(xié)同發(fā)展中的投資機(jī)會(huì)。今年以來(lái)，向他電話(huà)咨詢(xún)河北樓盤(pán)的投資團(tuán)成員漸漸多了起來(lái)。不過(guò)他表示，雖然北京周邊很多城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，但這些城市依然有發(fā)展前景。不過(guò)并非所有項(xiàng)目都有升值潛力。

身為溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)的周德文說(shuō)：“上海限購(gòu)升級(jí)后，周邊的一些城市，比如嘉興、昆山等地房?jī)r(jià)有所刺激，上漲較快。也吸引了一部分投資者、甚至包括上海的剛需客群到此購(gòu)房。”

在周德文看來(lái)，大城市調(diào)控政策嚴(yán)厲，必定會(huì)刺激周邊三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)的發(fā)展，也會(huì)使房企向這些城市集聚。“包括綠城在內(nèi)的品牌房企，都紛紛進(jìn)駐上海周邊衛(wèi)星城，三四線(xiàn)城市盡管有庫(kù)存積壓，但隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化力度的加大，農(nóng)民進(jìn)城人員也越來(lái)越多，三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有發(fā)展前景。”周德文說(shuō)。

記者了解到，2015年，安徽蕪湖因?yàn)楦邘?kù)存房地產(chǎn)市場(chǎng)一度滯銷(xiāo)，而隨著一二線(xiàn)城市樓市購(gòu)買(mǎi)力的外溢，很多來(lái)自合肥、南京的投資客開(kāi)始進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上行。

核心城市周邊拿地成共識(shí)

以往出于對(duì)利潤(rùn)率的保護(hù)，房企偏愛(ài)在一二線(xiàn)城市拿地，隨著熱點(diǎn)城市限購(gòu)升級(jí)，基于成本與戰(zhàn)略訴求，有不少房企傾向于在一二線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)城市尋找拿地機(jī)會(huì)。

12月13日，新城控股發(fā)布公告表示，公司子公司蘇州新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司以9.53億元競(jìng)得蘇州張家港市四幅地塊，面積近22萬(wàn)平米；而就在此前一天，新城控股以42.7億總價(jià)拿下佛山獅山鎮(zhèn)地塊；今年9月，新城控股還以10.6億競(jìng)得嘉興一宅地。此外，新城在昆山也有所布局。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受新京報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，新城控股總的戰(zhàn)略為1+3布局，即：長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海及中西部重點(diǎn)城市群。除熱點(diǎn)城市外，新城控股也在關(guān)注環(huán)大城市周邊的中小城鎮(zhèn)。“這些地方接受大城市產(chǎn)業(yè)、人口外移，未來(lái)會(huì)有很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。比如廣州周邊的東莞、惠州等地，是未來(lái)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。北京周邊包括固安、香河、永清，也有這樣的機(jī)會(huì)。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。

這并非房企的個(gè)例。事實(shí)上，近期不少房企在環(huán)一線(xiàn)城市周邊布局。12月12日，中海50.4億元包攬無(wú)錫新吳區(qū)兩地塊，總建面逾65萬(wàn)平方米；10月14日，綠城置業(yè)1.44億連拿安徽渦陽(yáng)縣3宗地塊；9月21日，萬(wàn)科2.9億底價(jià)摘徐州銅山路站地塊，總面積5.38萬(wàn)平米。

一房企高層人士表示，在核心城市周邊拿地已經(jīng)是共識(shí)，京津冀協(xié)同發(fā)展下，大多數(shù)城市會(huì)受益，近期京津冀區(qū)域土地市場(chǎng)仍很活躍。此外，上海和深圳周邊以及三四線(xiàn)城市的核心地塊，對(duì)房企都有吸引力。

“退而求其次”布局外溢區(qū)域

于房企而言，進(jìn)入環(huán)一二線(xiàn)城市周邊城市布局，多少有點(diǎn)“退而求其次”的意味。

“目前一二線(xiàn)城市既限房?jī)r(jià)又限地價(jià)，利潤(rùn)是固定的，而通過(guò)國(guó)內(nèi)發(fā)債與國(guó)外發(fā)債，開(kāi)發(fā)商手頭還有不少資金，沒(méi)有地方投，利息支出、成本都在那擺著，肯定要向價(jià)值洼地的三四線(xiàn)城市流入一部分。”當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示，只要政策不變化，這是明年的一大趨勢(shì)。也不是每個(gè)三四城市都可以進(jìn)，肯定要重點(diǎn)篩選。

不過(guò)，在融僑集團(tuán)副總裁、首席投資官康紅恩看來(lái)，不應(yīng)簡(jiǎn)單地認(rèn)為房企偏向于三四線(xiàn)城市，要肯定的是，房企是在找價(jià)值溢出的城市。目前很多企業(yè)會(huì)在環(huán)深圳、上海、北京區(qū)域做布局，這背后的核心還是瞄準(zhǔn)北上廣深，其實(shí)還是在做環(huán)都市城市區(qū)布局?？偟某鞘蟹只c城市格局不會(huì)有太大變化，也并非所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)涌入三四線(xiàn)城市，價(jià)值外溢才是關(guān)注的重點(diǎn)。

康紅恩也坦言，尋找價(jià)值外溢的城市，肯定跟此前聚焦核心城市的布局有所不同。“由于每個(gè)城市政策調(diào)控的區(qū)域與范圍不同，按照價(jià)值外溢遷移的規(guī)律來(lái)布局，也會(huì)關(guān)注同一城市不限購(gòu)的區(qū)域。”康紅恩強(qiáng)調(diào)道。