商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資商世邦魏理仕近日表示，隨著新需求、新消費(fèi)乃至新科技滲入商業(yè)地產(chǎn)固有體系的程度加深，這為市場(chǎng)帶來(lái)了新的機(jī)遇。
世邦魏理仕在日前發(fā)表的報(bào)告中從寫字樓市場(chǎng)、零售業(yè)態(tài)、工業(yè)地產(chǎn)以及大宗交易市場(chǎng)等方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)板塊的發(fā)展趨勢(shì)做出展望。
報(bào)告指出，金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)、科技行業(yè)迭代增長(zhǎng)與消費(fèi)服務(wù)升級(jí)浪潮將催生寫字樓市場(chǎng)新需求，但供應(yīng)持續(xù)處在高位將令一、二線城市皆承壓。未來(lái)三年，絕大多數(shù)中國(guó)主要城市將迎來(lái)寫字樓供應(yīng)高峰，一線城市空置攀升，部分二線城市將創(chuàng)歷史新高。
在零售業(yè)態(tài)方面，世邦魏理仕預(yù)計(jì)，隨著17個(gè)城市800萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)迫近，租金上行仍將乏力。不過(guò)，消費(fèi)者需求由“商品”逐漸轉(zhuǎn)向服務(wù)，“健康、酷玩”等主題將引領(lǐng)新消費(fèi)力量。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示，在“雙創(chuàng)”推進(jìn)下，信息科技，生物技術(shù)，新能源汽車以及數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重將在未來(lái)有大幅躍升，并帶動(dòng)辦公和工業(yè)地產(chǎn)的需求。隨著網(wǎng)絡(luò)零售增速逐步回落以及消費(fèi)升級(jí)的加速，2017年實(shí)體零售業(yè)的基本面將得到一定程度的改善。
他指出，以企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)預(yù)期為前瞻性指標(biāo)來(lái)判斷，2017年中資企業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓新增租賃需求的主力。外資企業(yè)在總體擴(kuò)張策略保持謹(jǐn)慎的同時(shí)，有向二線節(jié)點(diǎn)城市滲透的跡象。
據(jù)世邦魏理仕截至去年11月的調(diào)查結(jié)果顯示，中資企業(yè)今后3年內(nèi)仍有較強(qiáng)的擴(kuò)張欲望，而外資企業(yè)對(duì)在華投資持樂(lè)觀態(tài)度的企業(yè)則有所下降。
世邦魏理仕大中華區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部董事總經(jīng)理黃蔚表示，外資企業(yè)在2017年大多對(duì)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，而中資企業(yè)相對(duì)進(jìn)取。但在辦公場(chǎng)所擴(kuò)張上雙方都仍顯謹(jǐn)慎，如何有效利用現(xiàn)有空間將成為業(yè)界重要議題。
他認(rèn)為，今年的寫字樓需求將呈現(xiàn)“傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)保存量、新經(jīng)濟(jì)促增量”的格局，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)下的行業(yè)創(chuàng)新增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)一系列的新增需求。同時(shí)，新商務(wù)區(qū)建設(shè)帶來(lái)的大量新增供應(yīng)仍將是市場(chǎng)的最主要挑戰(zhàn)。
世邦魏理仕預(yù)計(jì)，金融混業(yè)、信息科技和消費(fèi)服務(wù)業(yè)將是2017年國(guó)內(nèi)寫字樓的新需求所在。
據(jù)世邦魏理仕估算，中國(guó)17個(gè)主要城市的零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)800萬(wàn)平方米的新入市項(xiàng)目，加之傳統(tǒng)服飾零售品牌的擴(kuò)張有所放緩，租金增長(zhǎng)將繼續(xù)承壓，預(yù)計(jì)各城市2017年購(gòu)物中心首層平均租金的增幅均在2%以內(nèi)。其中，一線城市以及成都、杭州、南京等品牌關(guān)注度高的二線城市租金走勢(shì)相對(duì)樂(lè)觀。
與此同時(shí)，世邦魏理仕認(rèn)為實(shí)體零售基本面逐步回暖。隨著網(wǎng)上零售增速降至30%以下，網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊正逐步減弱。線上零售更加積極地?fù)肀Ь€下實(shí)體，加之購(gòu)物中心和實(shí)體店在體驗(yàn)性和場(chǎng)景化方面的不斷提升，消費(fèi)者正逐漸向?qū)嶓w商業(yè)回歸。
“以體驗(yàn)為內(nèi)核的服務(wù)型消費(fèi)在中國(guó)正處于由上層中產(chǎn)階級(jí)‘量變’和消費(fèi)結(jié)構(gòu)‘質(zhì)變’雙重驅(qū)動(dòng)的風(fēng)口，我們認(rèn)為“‘健康’和‘酷玩’兩大主題將引領(lǐng)2017年餐飲文娛等服務(wù)型消費(fèi)的新趨勢(shì)，并推動(dòng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合的進(jìn)一步演變。”報(bào)告指出。
世邦魏理仕大中華區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部董事總經(jīng)理黃蔚稱，線上、線下的零售模式在博弈多年后從完全對(duì)立進(jìn)階為相互融合，以及居民收入的快速增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)了中國(guó)基數(shù)龐大的消費(fèi)者持幣尋找消費(fèi)升級(jí)的下一站等因素，實(shí)體商業(yè)重拾增長(zhǎng)的潛力。2017年或?qū)⑹菍?shí)體零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折之年。
世邦魏理仕預(yù)計(jì)，一線城市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)未來(lái)供應(yīng)仍將受到物流用地供應(yīng)瓶頸的制約，租金延續(xù)升勢(shì)；而二線城市倉(cāng)庫(kù)租金將出現(xiàn)分化，個(gè)別供應(yīng)集中放量的市場(chǎng)將因短期供需失衡使租金承受向下調(diào)整的壓力。
同時(shí)，電商仍將是中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)的最大租戶，預(yù)計(jì)將貢獻(xiàn)2017年高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)新增需求的50%以上。此外，消費(fèi)升級(jí)將繼續(xù)推動(dòng)保稅倉(cāng)庫(kù)、冷鏈物流等細(xì)分市場(chǎng)的需求。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，倉(cāng)庫(kù)行業(yè)的智能化將推動(dòng)開(kāi)發(fā)商向提供解決方案的綜合服務(wù)商的角色進(jìn)一步演變。
而在大宗交易市場(chǎng)方面，世邦魏理仕認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資需求盡管受到貨幣政策、匯率及物業(yè)租賃市場(chǎng)波動(dòng)的影響，但商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)階段性峰值及地產(chǎn)基金到期迫近等因素都將促使國(guó)內(nèi)可交易資產(chǎn)數(shù)量增加，交易活躍度仍將保持較高水平。在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求以及海外投資受限的雙重作用下，預(yù)計(jì)未來(lái)整體回報(bào)率仍趨平穩(wěn)。
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