2014年接任戴德梁行北中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理之前，王盛有著深厚的財(cái)務(wù)履歷，他曾出任戴德梁行首席財(cái)務(wù)總監(jiān)，在一家知名會(huì)計(jì)公司、匯豐銀行和一家房地產(chǎn)信托投資基金均有任職。
專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)出身仍然在輔助王盛管理戴德梁行在北中國(guó)區(qū)的6間城市公司，但并不是他思考這家公司發(fā)展的全部維度。
“戴德梁行并不是一家金融機(jī)構(gòu)，或者管理龐大的現(xiàn)金流，推動(dòng)融資，所以財(cái)務(wù)管理并不復(fù)雜。”王盛告訴人民網(wǎng)記者，“戴德梁行北中國(guó)區(qū)公司有10條業(yè)務(wù)線(xiàn)，彼此關(guān)聯(lián)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)在波動(dòng)，必須要有耐心。”
王盛覺(jué)得在職業(yè)上，很多人對(duì)財(cái)務(wù)背景的職業(yè)經(jīng)理人存有誤解：“他們做業(yè)務(wù)，思維會(huì)非常短線(xiàn)”，一些業(yè)務(wù)反映在財(cái)務(wù)上低迷，可能把整個(gè)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)砍掉。
“我不一樣。我是一個(gè)相對(duì)有耐心的財(cái)務(wù)出身的職業(yè)經(jīng)理人。”王盛說(shuō)，如果每次業(yè)務(wù)出現(xiàn)波動(dòng)，管理層就直接砍掉，那么整個(gè)公司的業(yè)務(wù)平臺(tái)會(huì)越做越小。“你必須理解一項(xiàng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)或萎縮背后的原因，如果市場(chǎng)是持續(xù)性的，管理層應(yīng)該給團(tuán)隊(duì)發(fā)展業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，找到合適的人，并且支持他。”
王盛會(huì)從戴德梁行的業(yè)務(wù)增量上觀(guān)察商業(yè)地產(chǎn)的變化，新的市場(chǎng)格局和客戶(hù)需求，要求他去調(diào)整和適應(yīng)。
剛剛過(guò)去的2016年，戴德梁行北中國(guó)區(qū)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)份額占比更重要的是投資及顧問(wèn)服務(wù)、估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)等板塊。
與此同時(shí)，戴德梁行的策略發(fā)展顧問(wèn)部在尋求轉(zhuǎn)型，過(guò)去很多年，這個(gè)部門(mén)主要幫助發(fā)展商開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)前期顧問(wèn)業(yè)務(wù)，比如發(fā)展商拿地以后規(guī)劃建設(shè)成怎樣的綜合體項(xiàng)目、銷(xiāo)售與自持比例如何依據(jù)市場(chǎng)安排。
現(xiàn)在戴德梁行這方面的業(yè)務(wù)越來(lái)越少，王盛據(jù)此認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在減少。但與此同時(shí)，戴德梁行的存量業(yè)務(wù)在活躍，比如交易、運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理、物業(yè)改造和品質(zhì)提升。
當(dāng)然，他也不否認(rèn)財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)給他在管理上帶來(lái)的便利，這給他節(jié)省了很多時(shí)間和精力投入到其他事情上。與其他管理者相比，王盛不用把時(shí)間花在財(cái)務(wù)報(bào)表上，一條業(yè)務(wù)線(xiàn)發(fā)展是否健康，是否要持續(xù)投入，“我很快就可以做判斷，一眼就知道發(fā)生了什么事。”
財(cái)務(wù)背景也給了王盛在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的視野。與很多房地產(chǎn)人士不同，王盛更容易預(yù)見(jiàn)和理解房地產(chǎn)金融的發(fā)展，比如加速活躍的REITs，“這些對(duì)我來(lái)說(shuō)是很自然看到的事情，如何讓一個(gè)物業(yè)流動(dòng)起來(lái)，上市交易，這方面的思考可能我比別人多一點(diǎn)。”
戴德梁行在服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尤其出色，現(xiàn)在10條業(yè)務(wù)線(xiàn)里，囊括了策略發(fā)展顧問(wèn)、投資及顧問(wèn)服務(wù)、估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)等，圍繞的是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建造、運(yùn)營(yíng)、流通、管理等全部流程和環(huán)節(jié)。
王盛說(shuō)，戴德梁行接下來(lái)的機(jī)會(huì)更大，一方面是在一個(gè)更加健康、專(zhuān)業(yè)和規(guī)范的商業(yè)市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)凸顯優(yōu)勢(shì)；另一方面是中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)交易在活躍，無(wú)論是租賃，或者買(mǎi)賣(mài)。
“如果商業(yè)地產(chǎn)不流動(dòng)，那么物業(yè)就是死氣沉沉。資產(chǎn)盤(pán)活以后，專(zhuān)業(yè)服務(wù)的價(jià)值和地位會(huì)得到提高與重視。”王盛說(shuō)，“中國(guó)市場(chǎng)可能很重視資產(chǎn)的價(jià)值，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間很多人都在想著賺快錢(qián)，但不知道如何管理資產(chǎn)，所以也不那么尊重知識(shí)、專(zhuān)業(yè)和服務(wù)。”
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)缺少資產(chǎn)管理的意識(shí)，他以此舉了一個(gè)例子。自己在美國(guó)生活期間，住在舊金山一棟上世紀(jì)20年代建造的房子里，差不多有上百年歷史，但房屋的品質(zhì)很高，風(fēng)格和細(xì)節(jié)都非常鮮明、獨(dú)特，這些房屋的維護(hù)非常好，因?yàn)榈囟魏芎茫宰饨鹨埠芨摺?/div>
“但在中國(guó)大多數(shù)城市，一棟五年的樓宇就會(huì)顯得很老舊，一棟十年的樓宇可能都用不了。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是很大的問(wèn)題。”王盛介紹，在西方，商業(yè)地產(chǎn)的維護(hù)，是一項(xiàng)非常專(zhuān)業(yè)和系統(tǒng)化的工程，定期要進(jìn)行檢修維護(hù)，“并不是一棟樓看起來(lái)沒(méi)壞、還不錯(cuò)，就不修了。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在這方面有很大改進(jìn)的余地。”
戴德梁行華北區(qū)總部辦公地點(diǎn)位于嘉里中心，這是一棟已經(jīng)建成了近20年的寫(xiě)字樓，但現(xiàn)在依然非常舒適，這對(duì)樓宇的經(jīng)營(yíng)維護(hù)水準(zhǔn)有很高的要求。
商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正在推動(dòng)的資產(chǎn)證券化等流通交易，已經(jīng)給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)了資產(chǎn)管理的意識(shí)。一些商業(yè)物業(yè)里，產(chǎn)權(quán)和租約都非常分散，這導(dǎo)致樓宇的品質(zhì)難以保證，但當(dāng)REITs開(kāi)始發(fā)展以后，提升了這些物業(yè)管理的專(zhuān)一性，樓宇質(zhì)量從而得到提高。
王盛介紹，提高商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，首先要保證管理專(zhuān)一，產(chǎn)權(quán)不能過(guò)度分散，當(dāng)這些物業(yè)開(kāi)始上市流通以后，散售項(xiàng)目在減少，物業(yè)質(zhì)量得到提高。
“中國(guó)很多業(yè)主對(duì)支付物業(yè)管理費(fèi)都很抵觸，因?yàn)槭嵌叹€(xiàn)思維，不想長(zhǎng)期持有，覺(jué)得現(xiàn)在付了物業(yè)費(fèi)是給下一個(gè)買(mǎi)家創(chuàng)造價(jià)值。但如果大家都這么想，就會(huì)是一個(gè)問(wèn)題。因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)對(duì)樓宇的檢修維護(hù)運(yùn)營(yíng)非常重要。”王盛說(shuō)，“比如REITs發(fā)展起來(lái)，發(fā)現(xiàn)這個(gè)物業(yè)是自己的資產(chǎn)，并且要提升價(jià)值，就會(huì)學(xué)著去愛(ài)護(hù)。”
房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向存量交易的機(jī)會(huì)，以及與此匹配的資產(chǎn)管理，是一個(gè)漸漸濃厚的意識(shí)，也是這個(gè)行業(yè)慢慢變軌的趨勢(shì)。
“這是我們業(yè)務(wù)最大的變化。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)是從西方開(kāi)始的，成熟市場(chǎng)很多年以前就沒(méi)有什么增量可言，幾乎都是存量業(yè)務(wù)，并且體量、業(yè)務(wù)量都非常高。”王盛說(shuō)，“我們現(xiàn)在業(yè)務(wù)線(xiàn)組合與國(guó)外還有很大的區(qū)別，國(guó)外租賃業(yè)務(wù)是最大權(quán)重，公司很多、市場(chǎng)體量很大，所以我們還有很高的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。”
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